"Отдельное" кино

9 апреля 2015, 17:12

Около 70% современных столичных ТЦ имеют в своем составе кинотеатры, а отдельностоящие здания не всегда конкурентоспособны

Москва. 9 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Московские власти объявили конкурс на разработку проекта реконструкции кинотеатра "Полярный" в Северо-Восточном административном округе. В ходе реконструкции в кинотеатре планируется создать 5 кинозалов.

Ранее в октябре 2012 года мэр Москвы Сергей Собянин отменил решение о реконструкции кинотеатра, принятое еще в 2005 году. Тогда предполагалось, что площадь кинотеатра увеличится с 1,4 тыс. кв.м до 4 тыс. кв.м. О том, что заставило власти изменить решение и способен ли отдельно стоящий кинотеатр конкурировать с мультиплексами в торговых центрах, рассуждают эксперты рынка.

Главный момент, который отмечают аналитики – это конкурентоспособность кинопроката в отдельностоящем здании.

"Реально работающих кинотеатров в отдельно стоящих зданиях, то есть не в составе торговых и торгово-развлекательных комплексов, в Москве за последние годы стало заметно меньше", — отмечает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG.

По его данным, около 70% современных столичных ТЦ имеют в своем составе кинотеатры. Во многом, это связано с тем, что арендные ставки для них (кинотеатров — ИФ) — невысоки, поскольку для любого торгового центра наличие кинозалов — это плюс, помогающий генерировать трафик посетителей.

"При посещении кинотеатра в торговом центре срабатывает фактор случайности, — считает Александр Вусов, руководитель департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы "Апхилл". — То есть люди часто заходят в кино непреднамеренно, заодно, например, после похода по магазинам. Посещение отдельного же кинотеатра приходится планировать, и, если он находится в отдалении от метро или граничит с развлекательным комплексом, то спрос на него будет небольшой".

Но при детальном рассмотрении ситуация не является такой упрощенной. Оба эксперта уверены, что есть исключения, касающиеся спальных районов старой застройки, но, отмечают они, связано это, скорее с отсутствием альтернативных вариантов. В старых районах застройка довольно плотная и нет мест под большие торговые центры с кинотеатрами, поэтому, чаще всего, здесь присутствует сразу несколько небольших рядом стоящих торговых центров и отдельные здания кинозалов. При этом, строить новые отдельные кинокомплексы столице невыгодно, и выходом в данной ситуации является реконструкция старых зданий кинотеатров. Это, по словам Максима Морозова, управляющего партнера M9 Development, выходит на 30-40 % дешевле.

"Полярный" также находится в жилом квартале с очень плотной застройкой, — говорит А. Вусов. — Реконструкция здания под крупный мультиплекс представляется выгодным вариантом". В этом случае стоимость аренды кв. м площади, по мнению эксперта, может составить 38-42 тыс. руб., продажи — 200-250 тыс. руб.

"А при увеличенной площади до 4 тыс. кв. м стоимость здания может достигнуть 800 млн. руб. Примерно такие цены сейчас на рынке в условиях текущей ситуации и временного спада цен, но уже через год-два они снова вырастут", — отмечает эксперт.

Сроки окупаемости проекта составляют примерно 8 — 10 лет. Это в случае если реконструкцией займется сам кинотеатр, и будет использовать здание под собственный бизнес, говорит Сергей Симонов, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank.

"Реконструировать кинотеатр для дальнейшей его сдачи в аренду вряд ли может быть интересным бизнесом в силу очень низких ставок аренды, которые платятся оператором кинотеатров, поэтому это будет либо реконструкция самим оператором под собственный бизнес, либо реконцепция его под торгово-развлекательный проект, который может повысить экономическую эффективность проекта", — говорит он.

В целом, по мнению Ю.Тараненко, площадки вне центра города, занимаемые старыми кинотеатрами, наиболее привлекательны для реализации торговой функции. Они хорошо подходят для размещения ТЦ районного масштаба с супермаркетом и арендаторами, предлагающими товары и услуги повседневного спроса (ремонт обуви, отделение банка, химчистка, салон сотовой связи и прочее).

"Правда, учитывая плачевное состояние большинства таких объектов, необходимость проведения их полной реконструкции, обременения, а также сложную экономическую ситуацию в стране, создание ТЦ на их месте — не столь простая задача", — заключает эксперт.


Горячие
темы

Курс валют

USD

77,73

- 0,99

EUR

85,74

- 0,22

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

77,73

- 0,99

EUR

85,74

- 0,22

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка