Платная парковка может стать хорошим аргументом в пользу снижения арендной платы в процессе торгов с собственником офиса
Москва. 14 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Стоимость абонементов на парковку в пределах Бульварного кольца Москвы повысилась с 10 августа . И без того недешевая по европейским меркам парковка стала дороже для обитателей премиальных офисов в центре в среднем на 400 рублей в день. Повлияло ли решение столичных властей об увеличении тарифа на "центральный" офисный рынок столицы, рассказали "Интерфаксу" эксперты рынка.
В центре событий
Эксперты отмечают, что о влиянии платной парковки на офисный сегмент владельцы недвижимости и арендаторы задумались уже давно. "После введения платной парковки в центре Москвы многие компании начали анализировать сценарии возможного переезда в офисные здания, расположенные за пределами "платной зоны", с возможностью стихийного паркинга для сотрудников", - напомнила заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева.
По ее словам, ситуация, с которой столкнулись участники офисного рынка, с конца прошлого года резко менялась: в результате выхода большого объема нового предложения и снижения спроса значительно выросла доля вакантных площадей, что вкупе с ослаблением рубля стало оказывать серьезное давление на стоимость аренды офисов в Москве.
"Произошла коррекция не только ставок аренды офисных помещений, но и стоимости подземной и наземной парковки в бизнес-центрах различных классов. В некоторых объектах классов B и B+ в пределах ТТК стоимость парковки приближается к стоимости месячной аренды стихийного парковочного места у города. И некоторые арендодатели используют это как одно из преимуществ для позиционирования своего объекта. Кроме того, учитывая, что парковка – это услуга, многие арендодатели, в том числе собственники зданий класса А, перевели ставки за парковку в рубли, что отвечает требованиям рынка на текущий момент", - рассказывает эксперт.
По словам директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Романа Щербака, средняя офисная вакансия в центре Москвы имеет довольно неплохие показатели в сравнении с другими районами города: около 15-17%.
"Кроме того, во II квартале 2015 г. вакантность в классах А и В+ в пределах Садового кольца локально уменьшилась на 5%. Этот позитивный показатель обусловлен большим количеством сделок, совершенных в пределах Садового кольца во II квартале: 17% от общего спроса", - отмечает он.
При этом эксперт добавляет, что на деловой центр города (на зону платной парковки) в общей структуре приходится больше половины сделок – 54%.
"Отложенный спрос вернулся в центр Москвы, несмотря на постоянное расширение зоны платной парковки и увеличение ее стоимости. Все потому, что текущая ситуация снижения арендных ставок позволяет арендаторам улучшить свои условия, не увеличивая затрат: к примеру, перебраться из бизнес-центра класса В+ за ТТК в А класс в границах Третьего транспортного кольца. Центр Москвы стал более доступным для арендаторов; кроме того, есть тенденция к решению вопросов парковки силами собственников БЦ в центре города (аренда парковочных мест, создание небольших наземных парковок на территории БЦ и т.д.)", - говорит Р.Щербак.
По словам аналитика отдела исследований рынка компании CBRE Игоря Макарова, важно помнить, что объем качественных офисных площадей, расположенных в пределах Бульварного кольца, составляет всего лишь 350 тыс. кв. м. "Это минимальный показатель относительно других субрынков Москвы", - говорит эксперт.
"Пустой" Сити
Стоит отметить, что впервые дифференцированный тариф был введен на территории "Москва-Сити" 1 июня 2014 года. Тогда стоимость первого и второго часа парковки составляла 80 рублей, а каждый последующий час - 130 рублей. Привело ли это к увеличению вакансий? Едва ли.
"Москва-Сити отличается максимальной вакансией среди других деловых районов Москвы (31%). В первую очередь, это связано со значительным объемом нового строительства", - рассказывает И.Макаров.
Согласен с коллегой и Р. Щербак, который отмечает, что вакансия в Сити скорее обусловлена по-прежнему высокими арендными ставками и наличием более выгодных альтернатив на рынке, не уступающих по качеству и транспортной доступности "Москва-Сити", а не введением платной парковки.
Так что введение платной парковки на офисном рынке центра столицы, как и в "Москва-Сити", практически не отразилось.
Жизнь за пределами ТТК
Столичные власти не раз озвучивали свои планы по расширению зоны платной парковки за пределы ТТК. По мнению экспертов, это также не сильно отразиться на вакансии.
"Данная зона традиционно пользуется наибольшей популярностью среди арендаторов, во втором квартале на зону за ТТК пришлось 51% всех заключенных сделок. Интерес к данной зоне со стороны арендаторов связан с сокращением расходов на аренду офиса, при этом без потери высокого качества объекта, эффективной планировки этажа и эффективного размещения", - отмечает И.Макаров.
По-прежнему популярными, по словам Р.Щербака, остаются западное и северо-западное направления, наименьшим спросом пользуются восток и юго-восток Москвы.
При этом, несмотря на то что во II квартале в данной зоне было введено в эксплуатацию всего 14% от общего объема новых офисов, к концу года возможно увеличение количества вакантных площадей из-за большого ввода нового предложения. Соответственно, "центральный" сценарий не исключен и здесь.
Парковки офисам не помеха
"Бесплатная уличная парковка за границами ТТК не является определяющим фактором для расположенных там бизнес-центров. Офисные комплексы имеют большие территории и могут разместить больше машиномест у себя. При этом здесь в основном размещаются компании-арендаторы, которые либо готовы платить за наземную дешевую парковку, либо те, у которых персонал ездит на метро. Таким образом, введение платной парковки за пределами ТТК вряд ли будет иметь какой-то эффект на доле свободных площадей в этой зоне", - считает директор департамента по работе с корпоративными клиентами Colliers International Россия Вера Зименкова.
Согласен с коллегой И.Макаров. Он отмечает, что вакансия, которая напрямую отражает спрос на офисные помещения, не связана с введением платной парковки в той или иной зоне.
"Во-первых, выбор местоположения диктуется спецификой бизнеса компании и бюджетом на аренду офисного помещения. Стоимость аренды машиноместа в структуре расходов на аренду офиса незначительна и обычно не является решающим факторов в вопросе выбора офиса. Плюс ко всему, компания арендует машиноместа для ключевых сотрудников непосредственно на парковке в бизнес-центре, а не на муниципальной парковке", - говорит он.
Эксперт отмечает, что введение платной парковки на улицах Москвы и повышение тарифов сказывается, в первую очередь, на сотрудниках, которым не оплачивается парковка в бизнес-центрах. Как показывает практика, многие сотрудники жертвуют своим удобством и пересаживаются на общественный транспорт ради сохранения бюджета.
Того же мнения придерживается Р.Щербак, подчеркивая при этом, что платная парковка может стать хорошим аргументом в процессе торгов с собственником офиса в пользу снижения арендной платы.
"Мы не ожидаем, что повышение тарифов на стихийную парковку в центре приведет к большему спросу на децентрализованные объекты, где стихийная парковка пока бесплатная, - поддерживает коллег Е.Голышева. - Затраты на парковку занимают лишь небольшую долю в общей стоимости аренды офиса. Но при этом мы понимаем, что спрос на аренду гарантированных парковочных мест в бизнес-центрах скорее всего вырастет, а значит потенциально скорректирует стоимость парковки в БЦ в сторону повышения. В любом случае большей популярностью будут пользоваться объекты, которые расположены рядом с метро и /или альтернативным общественным транспортом, а также предлагающие больший коэффициент парковочных мест".
