Мода на публичность. "МИЭЛЬ" дебютирует на рынке облигаций

2 июля 2007, 19:08

Компании, работающие в сфере недвижимости, облюбовали долговой рынок. На нем уже представлены ценные бумаги "Миан-Девелопмент", "ДОН-Строй", группы компаний "ПИК", а теперь публичный рынок долгового капитала выходит другая крупная компания отрасли — "МИЭЛЬ".

Ковенант гарантирует

"МИЭЛЬ-Финанс" ("дочка" холдинга "МИЭЛЬ") в текущем месяце планирует занять на облигационном рынке 1,5 млрд рублей, разместив 1,5 млн трехлетних облигаций. Организатором и андеррайтером выпуска выступает ИБ "Траст", поручителями займа — ЗАО "Золотая миля" и ЗАО "МИЭЛЬ -Недвижимость", входящие в структуру холдинга "МИЭЛЬ". Облигации имеют 6 полугодовых купонов. Ставка 1-го и 2-ого купонов будет определена на конкурсе при размещении. Ставка 3-6 купонов определяется эмитентом перед началом 3-го купонного периода. ФСФР зарегистрировала облигации ООО "МИЭЛЬ-Финанс" 1-й серии в декабре 2006 года под номером 4-01-36225-R.

По предварительным расчетам аналитиков ИБ "Траст", ставка купона должна составить 12-12,5% годовых, эффективная доходность — 12,25-12,75%.

Особенность выпуска облигаций "МИЭЛЬ-Финанса" — наличие дополнительного условия — ковенанты. В том случае, если показатель операционных активов двух поручителей займа по итогам каждого отчетного квартала окажется ниже 2,1 млрд. рублей, держатель облигации сможет потребовать от компании досрочного погашения долга. По итогам 2006 года уровень операционных активов поручителей составил 21 млрд. рублей, что в 10 раз превышает критический уровень.

В самой компании-эмитенте говорят о низкой вероятности досрочного погашения займа. "Ковенант — это не столько сама гарантия, сколько способ обратить внимание инвесторов на высокие обороты компании и финансовую устойчивость", — говорит финансовый директор "МИЭЛЬ" Евгений Плаксенков. С ним согласен аналитик УК "Капиталъ" Алексей Попов: "Право требовать досрочный возврат средств при резком сокращении активов на текущий момент предусматривает достаточно нереальную ситуацию".

На пути к публичности

По данным "МИЭЛЬ", привлеченные долговые средства пойдут на финансирование одного из ключевых направлений деятельности компании — инвестирование проектов в сфере строительства жилья. По итогам 2006 года доля компании на рынке новостроек столицы составила 9,2%, а на рынке вторичной недвижимости — 5,6%. В текущем году корпорация планирует занять 10% московского рынка новостроек.

Декларируемая цель облигационного займа — финансирование инвестиционных проектов на рынке новостроек. На текущий момент "МИЭЛЬ" реализует около двадцати инвестиционных проектов в городском жилищном строительстве. Однако на практике компания не испытывает дефицита денежных средств. Корпорацию на крупные проекты кредитуют крупнейшие банки страны, такие как Сбербанк, МДМ, "Альфа", "Абсолют", "Экспобанк".

Зачем же холдингу, не имеющему проблем с банковскими займами, выходить на новый для себя финансовый рынок, рискуя переплатить при этом за дебют несколько процентов? В "МИЭЛЬ" отвечают, что основная цель — не столько привлечь дополнительные средства, сколько сделать очередной шаг к публичности и развиваться на рынке долгового финансирования. "У нас большой опыт финансирования через банковские кредиты, — рассказывает Е.Плаксенков. — Теперь наша задача — формирование кредитной истории на публичном рынке долгового капитала, повышение прозрачности компании и ее инвестиционной привлекательности. В конечном итоге, мы работаем на отрасль в целом — повышая ее публичность, снижаем стоимость финансирования".

Первые шаги к публичности компания уже сделала. К примеру, впервые раскрыта структура холдинга. Бенефициаром является основатель бизнеса — Григорий Куликов. Ему принадлежат 75,1% головной компании ЗАО "МИЭЛЬ", остальные акции — в активах ЗАО "Агентство МИЭЛЬ", входящего в структуру холдинга. Остальные компании подчиняются головной компании и поделены по четырем главным бизнес-направлениям: новостройки, загородная, коммерческая недвижимость и регулярный рынок. "МИЭЛЬ -Финанс" реализует пятое направление бизнеса, привлекая в холдинг финансирование. Поручители займа — ЗАО "МИЭЛЬ-Недвижимость" и ЗАО "Золотая миля" — относятся к блоку "новостройки". И это не случайно, ведь средства от облигационного выпуска будут использованы именно в этом секторе.

Скрытые показатели

С 2006 года "МИЭЛЬ" находится в процессе перевода отчетности на МСФО, более понятный и прозрачный стандарт для инвесторов. В 2007 году уже сформирована новая учетная политика, основанная на международных стандартах. А с 2008 года компания планирует предоставить аудируемую международными аудиторами консолидированную отчетность всего холдинга. Пока же корпорация отчитывается по РСБУ. По мнению аналитика Банка Москвы Анастасии Залесской, отсутствие МСФО затрудняет объективную оценку денежных потоков компании: "В результате размещение облигаций может пройти по более высокой ставке — на уровне 12,5-13% годовых. А вот введение консолидированной отчетности может снизить доходность облигаций", — рассуждает А.Залесская.

Опасения потенциальных инвесторов могут вызвать достаточно высокий уровень краткосрочной задолженности и снижение показателей выручки у поручителей по итогам 2006 года. Однако при детальном рассмотрении финансовой отчетности поручителей, видны позитивные факторы, нивелирующие и объясняющие эти показатели.

Во-первых, следует обратить внимание на структуру активов компании, которые более чем на 80% сформированы за счет краткосрочных высоколиквидных активов. Во-вторых, необходимо учитывать специфику отрасли, которая характеризуется наличием существенного временного промежутка между фактическим появлением выручки и ее отражением по бухгалтерской отчетности.

По данным "МИЭЛЬ", нереализованный доход компании к сегодняшнему дню составляет большую часть ее потенциальной валовой выручки (около 9 млрд руб. из 13 млрд руб.). "Отложенная прибыль является нормальным свойством любой инвестиционно-девелоперской деятельности, — замечает Е.Плаксенков. По его словам, с точки зрения операционной эффективности компании EBITDA margin находится на достаточно высоком уровне. По итогам 2006 года для ЗАО "МИЭЛЬ — Недвижимость" этот показатель составил 66%.

Рост в помощь

Правильное ли время выбрала компания для размещения облигационного займа? До последнего момента на рынке московской недвижимости спрос стабильно превышал предложение. В результате такой диспропорции в период с 2002 по 2006 годы произошел более чем четырехкратный рост цен. А в 2006 году средняя стоимость квадратного метра в Москве подскочила на 100%. В начале текущего года дисбаланс спроса и предложения сократился, в результате чего произошла стабилизация, продолжающаяся и поныне.

Специалисты склоняются к тому, что стагнация цен на рынке носит сезонный характер и ожидают восстановления высокого спроса на жилье уже этой осенью. По их оценкам, в ближайшие три года рост цен установится на уровне чуть выше инфляции — 15-20% в год. Некоторые исследователи делают более оптимистичные прогнозы. К примеру, группа "РЭА — Риск-менеджмент" совместно с аналитическим центром Realty Monitor, предсказывают до 50% роста. По прогнозам аналитиков из IRN, средняя стоимость квадратного метра в Москве в 2007 году составит $4150, а в московской области — не превысит $2 тыс.

Разогреву рынка в дальнейшем будут способствовать потенциальные покупатели, отмечают эксперты. Недвижимость остается самым привлекательным объектом для вложения средств для большинства (96%) москвичей, свидетельствуют данные опроса агентства "ВЦИОМ". При этом 70% жителей столицы убеждены в возобновлении темпов роста цен на квадратный метр, 69% граждан желает улучшить свои жилищные условия, и 30% из них готовых купить квартиру уже в этом году. Учитывая стабильный рост доходов населения в целом и развитие инструментов ипотечного кредитования, квартиры становятся доступнее с каждым годом.

"Хотя ситуация на рынке недвижимости сейчас не такая благополучная, как год-два назад, у компании есть неплохие шансы разместиться на планируемых уровнях — 12-12,5%", — полагает А.Попов из УК "Капиталъ". По его мнению, успеху может поспособствовать высокая ликвидность на рынке, а также "неплохая история компании". Аналитик ИК "Финам" Владимир Сергиевский не верит в "настороженное" отношение инвесторов к компаниям рынка недвижимости. "Вряд ли можно говорить о "настороженном" отношении инвесторов к компаниям: за последние два месяца прошло сразу два успешных IPO девелоперских компаний — AFI Development и ПИК. Однако некоторая неопределенность относительно будущей динамики цен на недвижимость формирует неопределенность и для инвесторов", — оговаривается он и пророчит компании размещение на верхних границах планируемого диапазона. Другой аналитик — А.Залесская из "Банка Москвы" — указывает на высокую ликвидность на рынке облигаций: "Период в целом выбран удачный, — считает она. — Объем спроса на рынке относительно высокий. В день размещается по 5-6 облигационных выпусков". По ее мнению, облигации будут раскуплены по ставке купона 12,5-13%, однако признает, что когда выйдет консолидированная отчетность МСФО доходность бумаг снизится.

"В любом случае, узнать, чьи прогнозы оказалась наиболее точными мы сможем уже в этом месяце, через пять дней после публикации конкретной даты эмиссии", — заключает эксперт одного из крупнейших аналитических интернет-пораталов рынка.


Горячие
темы

Курс валют

USD

59,13

- 0,83

EUR

59,39

- 1,51

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

262,487
($4,541)

Курс валют

USD

59,13

- 0,83

EUR

59,39

- 1,51

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

262,487
($4,541)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

18,524,000
$313,276

-0.594%

%

Подписка