Трудности перевода. Цены на столичную недвижимость пока не могут "заговорить" по-русски

27 июля 2007, 18:57

1 июля 2007 года вступили в силу поправки в Федеральный закон "О рекламе", которые обязывают в рекламе товаров и услуг указывать цены в рублях.

В большинстве регионов России "рублевые" цены на недвижимость естественны и привычны, чего нельзя сказать о двух столицах — Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость квартир и домов указывается в долларах, евро и даже в условных единицах (у.е.), которые пока что, несмотря на всю свою условность, понятнее рублей, как для продавцов, так и для покупателей.

О том, что нового принесли первоиюльские поправки в законе, как в связи с ними изменились цены и чего ждать дальше, агентству "Интерфакс-Недвижимость" рассказали специалисты московского рынка.

Изменения ничего не изменили

Большинство аналитиков отмечают, что поправки в законе, по большому счету, ничего на рынке не изменили.

"Мы и до 1 июля рассчитывались в рублях и с заказчиками, и с поставщиками, и с контрагентами, поэтому нас этот процесс никак не затронул, — говорит генеральный директор ЗАО "Моспромстрой" Борис Гурецкий. — Единственный долларовый контракт был подписан с компанией "Тойота" — мы строили для них сервисный центр, и такой контракт был условием заказчика. В итоге на падении курса мы потеряли более 20 млн рублей. Так что для российских компаний рублевые отношения — дополнительная гарантия".

"С июля 2007 года смена валюты при указании цен коснулась многих отраслей, начиная с автопроизводителей и заканчивая застройщиками, но рынок элитной недвижимости изменения в законе фактически не затронули, — рассказала исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. — На деятельности нашей компании переход на рубли никак не отразился из-за неудобного восприятия и без того высоких цен. Хотя в сегменте эконом-класса такая тенденция наблюдается, позволяя потребителям привыкать к рублевым величинам. Процесс перехода на рубли, на мой взгляд, направлен на закрепление ценности, может обезопасить продавцов от потери денежных средств из-за изменений курса валют. Хотя стоимость объектов недвижимости, как правило, выражается не в долларах, а в условных единицах, составляющих промежуточную величину между долларом и евро, которая приравнивается к 27-30 рублям".

На деятельности "МИАН-агентство недвижимости" переход на рубли тоже не отразился, отмечает руководитель аналитической службы компании Алексей Кудрявцев.

"Но, соблюдая букву закона и облегчая процесс взаимодействия с клиентами, мы выставляем цены как в рублях, так и в долларах", — говорит А.Кудрявцев.

"Со вступлением в силу данного федерального закона никаких явных изменений на рынке недвижимости в настоящее время не наблюдается, — отмечает директор по маркетингу и продажам инвестиционно-строительной компании "Квартал" Сергей Лушкин. Переход на рубли в ОАО "Квартал" как таковой не происходил, поскольку рублевые цены в компании существовали всегда параллельно с другими условными единицами, которые также указывались при стоимости квартиры".

Оценивая изменения на столичном рынке в целом, независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов отмечает, что сейчас имеет место частичный переход на рубли. "Некоторые цены теперь указываются одновременно и в долларах, и в рублях", — говорит А.Бекетов.

"Перевод цен на рубли начался не вчера, а еще в начале 2004 года, когда только наметилась первая тенденция к снижению курса доллара. Уже тогда некоторые компании стали переходить на рубли, и застройщики были первыми, отмечает директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислав Луцков.

Москва рублям не верит

Специалисты рассказали, почему, на их взгляд, в Москве (в отличие от регионов) основной единицей расчета цен до сих пор остается доллар.

"Основная причина отставания Москвы от регионов в переходе на рубли заключается в значительной разнице цен на объекты, — считает Мария Литинецкая. — Ведь стоимость квартиры может достигать 1 млн долларов, которая при умножении, например, на 27 составляет слишком большую величину. Это не говоря уже о загородной недвижимости".

"Дорогие бюджеты, как правило, переходят в более дорогую и устойчивую валюту — евро или фунты", — говорит М.Литинецкая.

"В отличие от регионов России, где цены на недвижимость ниже и рублевые цифры вполне осязаемы, в столице рублевые цены на квартиры и тем более на загородную недвижимость или коммерческую недвижимость имеют слишком много знаков, — пишут в своем исследовании эксперты аналитического центра IRN.RU. — Оперировать ими в уме или держать в голове гораздо труднее, чем цены в долларах. Поэтому неправильно было бы думать, что люди испытывают привязанность именно к американской валюте. Нет, им скорее удобнее считать стоимость московской недвижимости в укрупненных условных единицах, которые в силу исторических причин численно совпадают с американскими долларами.

Впрочем, отличие рублевых рынков недвижимости регионов России от долларового столичного рынка имеет и другие причины. Жители столицы и, в первую очередь, их наиболее активная и обеспеченная часть, как правило, тесно вовлечены в бизнес. Эти люди в своей работе нередко вынуждены ориентироваться на общемировые показатели и тренды (цены на сырье, курсы валют, котировки бирж и т.д.), сравнивать российские цены (не обязательно на недвижимость) с ценами других стран а, следовательно, чаще мыслить не в рублевых ценах, а в долларовых. Разумеется, основными клиентами московского рынка недвижимости является именно эта активная бизнес-аудитория, для которой долларовые цены на столичную недвижимость оказываются более понятными, чем громоздкие цены в рублях".

"Москва — крупный потребитель импортного товара, цены в долларах удобнее в силу привычки, — отмечает Андрей Бекетов. — Например, так считать легче: пять иномарок среднего класса — это по цене как однокомнатная хрущевка".

"Стоит отметить, что психология покупателя в Москве такова, что в 80% случаев он хочет услышать долларовую стоимость приобретаемого объекта, — говорит Сергей Лушкин. — И если покупатель видит рублевую сумму, он обычно пересчитывает ее в долларовую".

"Покупатели в Москве к рублям до сих пор не очень привыкли, и все равно пересчитывают цену в доллары и смотрят на долларовый эквивалент, — соглашается Владислав Луцков. — Тем не менее, даже если расчеты происходят у многих застройщиков в рублях и номинированы в рублях, то при первичном обращении многие операторы называют цены в долларах, ориентируясь на конечного покупателя".

"Долларовый эквивалент цен на недвижимость, как и прочие дорогостоящие покупки и предметы роскоши, чаще используется в двух столицах. Что касается менее крупных городов, то там цены на недвижимость всегда измерялись в рублях. Таким образом, замешательство на национальном уровне мало вероятно. Но покупатели в Москве и Санкт-Петербурге еще долго будут испытывать затруднения при сравнении цен на недвижимость в рублях", — считает Алексей Кудрявцев.

Своим курсом

Эксперты отмечают, что переходу на рубли, как правило, сопутствует повышение цены.

"Цены, которые были привязаны к доллару, в результате такого перехода подрастают на 1-2%, — считает Борис Гурецкий. — Большого скачка можно не опасаться, особенно в условиях конкурентного рынка, каким и является рынок недвижимости".

"Изменение валюты на рубли, безусловно, может повлечь мнимый рост, — предполагает Мария Литинецкая. — Ведь при закрепленной стоимости в долларах, любое снижение его курса отразиться на цене, понизив величину. А повышение ценности рубля при переходе поспособствует удорожанию объекта".

Как отмечает Андрей Бекетов, сейчас расчет ведется по разным курсам, в том числе и завышенным. "При пересчете в рубли по собственному курсу продавец пытается поднять цену", — говорит он.

"Перевод долларовых цен в рублевые разные участники рынка проводили по-разному — рассказывает Владислав Луцков. — Кто-то округлял до рубля в большую сторону, кто-то ставил некую среднюю величину между курсом доллара и евро — в районе 30 рублей, кто-то пересчитывал в рубли евро. На момент перевода — разные компании делали это в разное время — новая ценовая политика как минимум к снижению цены предложения не приводила Цена либо сохранялась, либо — как правило — увеличивалась".

"Закон, вступивший в силу 1 июля, обязывает к тому, что "стоимостные показатели должны быть указаны в рублях, а в случае необходимости дополнительно могут быть указаны в иностранной валюте". Закон не исключает возможности указания цен в долларах, однако цена в рублях должна быть указана обязательно, — поясняет Алексей Кудрявцев. — Расчеты внутри компаний могут иметь привязку к внутреннему курсу организации, либо курсу ЦБ, но на любых рекламных носителях (включая страницы в Интернете), цена должна быть указана в рублях".

Рубль без московской прописки

Специалисты высказали свои предположения и о том, когда столичный рынок недвижимости сможет полностью перейти на рубли.

"На мой взгляд, рынок недвижимости станет полностью рублевым, когда цена объекта не будет представлять собой величину со множеством нулей, — считает Мария Литинецкая. — К тому же при расчетах аналитики используют международные стандарты, чтобы результаты были понятны для представителей и других стран мира. Поэтому до тех пор, пока российский рубль не станет международной и устойчивой валютой, вряд ли этот переход целесообразен, разве что для удобства российских граждан".

"На полный переход на рубли как витринных показателей, так и всех стоимостных данных, которые используются на рынке (включая информацию аналитиков), понадобится не менее чем два-три года, — полагает Алексей Кудрявцев. — Московский регион уникален в отношении распространенности выражения цен в условных единицах (долларах и т.п.) и психологическая привязка, обусловленная, в том числе, большой долей импортных товаров, относящихся к категории, цены которых измеряются в долларах, в Москве все еще очень и очень сильна".

"Все цены будут указываться в рублях тогда, когда люди к ним привыкнут, — говорит Андрей Бекетов. — Что же касается аналитиков столичного рынка недвижимости, то они ведут учет и долларовых и рублевых цен. Однако к рублевым ценам тоже надо привыкать. Например, я веду статистику индекса МРН-РТС (индекс московского рынка недвижимости, рассчитанного по методике РТС) на основании валютных цен и сравниваю его значения с индексом РТС, который в свою очередь так же рассчитывается на основании валютных цен на акции. Начинать следовало бы не с рынка недвижимости, а с рынка акций российских компаний".

Переходный период

Мы попросили экспертов рассказать, каких изменения могут произойти (или уже произошли) в связи с обязательным указанием цен в российской валюте.

"Ответить, как отразится на рынке недвижимости Москвы этот переход, достаточно сложно, поскольку глобальных изменений пока не произошло, в отличие, например, от автомобильного бизнеса, в котором многие с 1 июля 2007 года перешли на рубли, — говорит Мария Литинецкая. — На сегодняшний день никакого явления, которое могло бы повлечь какие-либо последствия, нет, поэтому делать прогнозы я бы не стала. Ведь застройщики в основном не перестали называть цену за квартиру в долларах, просто обозначив курс".

"То, что теперь цена твердо зафиксирована в рублях, конечно, на руку покупателю, — уверен Борис Гурецкий. — Долларовые цены всегда были для него ловушкой, а для продавца — возможностью манипулирования. При пересчете на рубли продавец округлял цену, естественно, в свою пользу. Также он был волен выбрать любой коэффициент: перевести цены из расчета 26, 28, а то и 30 рублей за доллар".

"В процессе перехода к цивилизованному рынку недвижимости вполне логичен перевод всех расчетов на национальную валюту, — считает Алексей Кудрявцев. — Конечно, цены в Москве достаточно высоки, и суммы таким образом, получаются большие, но какого-то особого воздействия на рынок перевод на рубли не производит".

"Психологически легче воспринимается цена за столичную квартиру в 150 тысяч долларов, а не в 3 миллиона 850 тысяч рублей, — говорит Б.Гурецкий. — Но со временем мы начнем спокойно относиться к "длинным ценам". Ведь привыкли же после денежной реформы 1998 года оперировать рублем вместо тысячи рублей".