К 2010 году в рамках нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" треть соотечественников должна избавиться от мучительного "квартирного вопроса".
Эксперты сходятся во мнении, что реализовать эти планы возможно при соблюдении двух условий: постоянного наращивания объемов жилищного строительства и уменьшения стоимости квадратного метра. В таком контексте очевидно, что приоритетным направлением массового домостроения должны быть панельные здания. При условии, что они будут отвечать возрастающим потребностям покупателей к качеству жилья. Московские застройщики жилья эконом-класса уже сделали ставку на "многосерийность".
Недоступная доступность
До недавнего времени столичные риэлторы, отвечая на вопрос о ценообразовании, отвечали, что все определяет "место, место и еще раз место". Этот постулат и сегодня не оспаривается, но не стоит забывать о дифференциации московского квартирного рынка. Стоимость квадратного метра напрямую зависит от категории жилья: в порядке возрастания - эконом-класс, бизнес, - премиум, элитка.
По данным аналитиков "Индикаторы рынка недвижимости", за неделю с 8 по 15 октября, квадратный метр типового столичного жилья подорожал на 0,6% и достиг усредненной отметки в $4128. До конца года, по прогнозам экспертов "ИРН", ежемесячный прирост цен составит 1,14%.
Понятно, что речь в очередной раз идет о "средней температуре по больнице" (но ничего другого пока не придумали). Однако тренд на повышение цен (во всяком случае в долларовом исчислении) сохраняется, а это означает, что многим желающим приобрести квартиру в Москву вряд ли удастся это сделать. Однако в светских беседах с рефреном "предпочитаю жить в кирпичном или в крайнем случае в монолитном доме", есть заметная доля снобизма. Тем, кому нужна отдельная жилплощадь - чтобы хозяин квартиры не беспокоил звонками или теща (свекровь) то и дело не забегала на огонек - право слово, не до материала, из которого построен дом. Главное, чтобы было оптимальным соотношение цены/качества. В этом случае, как уверяют эксперты, стоит обратить внимание на панельные новостройки. Которые, кстати, за последнее десятилетие сильно изменились. В лучшую сторону.
Московским "панелям" сделали косметическую операцию
Комментируя критические замечания в адрес московских "панелей" руководитель стройкомплекса Владимир Ресин сказал в одном из недавних интервью: "Панельные дома, которые строятся сейчас в Москве, будут стоять столетиями. Я уже не говорю об их качестве и комфорте". По его словам, "особенность Москвы состоит в том, что ее дома - даже домостроительных комбинатов - все время меняются, и качество их постоянно повышается". "Скажем, взять самую широко распространенную серию П-44-Т - и внешне, и внутренне она совсем уже не та, что была, скажем, 10 лет назад. Снаружи ее теперь от кирпичного дома и не отличишь. В подъезде появились помещение для консьержки, комната для хранения детских колясок. А в домах, которые заселяются в Москве по программе "Молодой семье - доступное жилье", весь первый этаж отдан под работу с детьми, пункт охраны правопорядка, комнаты для работы ТСЖ и так далее", - рассказал он.
В серии И-155 заложена возможность широких модификаций за счет "принципа конструктора". Эта серия стала для панельного домостроения революционной: в ней впервые для "панели" была реализована возможность свободной планировки квартир.
Среди других особенностей домов серии -- эркеры и увеличенная высота потолка (до 3 м). В трехкомнатных квартирах предусмотрены два санузла (туалет с ванной плюс так называемый "гостевой" туалет ближе к входной двери и кухне). В новой модификации серии И-155 расширены как санузлы, так и помещения ванных комнат. Сама ванная комната в модифицированной серии перенесена ближе к спальной комнате, что, по словам новоселов, создает больше удобств.
В домах свободной планировки под кухню часто приспосабливают просторный коридор - это , что позволяет получить еще одну комнату. В настоящий момент пока только в серии панельных домов И-155 решен вопрос строительства подземных гаражей.
Весь комплекс этих нововведений позволяет некоторым специалистам рынка относить такие дома не к типовым, а к построенным по индивидуальным проектам. По итогам прошлого года по оценкам экспертов серия И-155 была признана лучшей. Кроме того, она пользуется повышенным спросом у покупателей. Ее популярность во многом объясняется тем, что застройщик серии И-155 дает гарантию 2 года и устраняет выявленные недоделки по заявкам покупателей.
КОПЭ-"Парус" (модификация всем известной с 70-х годов серии КОПЭ с коричнево-белой или сине-белой расцветкой фасада) изначально использует "принцип конструктора", дающий возможность относительно свободно формировать конфигурацию дома и ассортимент квартир. В обновленной версии проектировщики устранили и два основных недостатка прежней серии - непривлекательный внешний вид и небольшие балконы. Теперь фасад "Паруса" отделывается плиткой под мрамор, а вместо балконов - просторные лоджии и эркеры. Кроме того, при проектировании "Паруса" было внедрено множество инженерных новинок, и использованы современные, экологически чистые материалы.
Отличительной особенностью серии П-44Т является фасад, отделанный керамической плиткой под кирпич. Для его отделки нередко используют и декоративные элементы - арочные окна, карнизы, рустовки. В квартирах высокие потолки, просторные комнаты, а площадь кухни варьируется от 10 до 15 кв. метров (из кухни вынесен даже вентиляционный короб, что позволяет более рационально использовать пространство). В этих домах может быть предусмотрен и мансардный этаж, что придает таким квартирам совершенно индивидуальный облик. Важно, что технологии возведения серии достаточно отработаны.
Из новых серий, появившихся за последние 5 лет на рынке, можно отметить новую серию ИП-46С, разработанную на базе привычной П-46М. Основной заказчик этих домов -- город, которому необходимы однокомнатные квартиры и "двушки" для обеспечения горожан социальным жильем. Квартиры в таких домах раскупаются на самых первых стадиях котлована.
Еще один новичок московской "панельной" коллекции -- ГМС-1. Основная этажность - 18, 17 и 9 этажей, однако конструкция позволяет строить и 25-этажные башни. В серии предусмотрены комфортабельные входные группы: просторные холлы, помещения для консьержей, электрощитовые, колясочные, лифтовые холлы. Как и в случае с И-155, проектные решения, заложенные в систему ГМС-1, позволяют решать разнообразные задачи в части планировки и набора квартир.
На сегодняшний день в сегменте панельных домов в Москве представлены дома И-155 ("СУ-155"), П-3М и КОПЭ (выпускаются на ДСК-3 и ДСК-2, принадлежат ГК ПИК), ГМС-2001 ("Главмосстрой"), П-44 (ДСК?1), П-46М (МПСМ).
От первого лица
Компании, работающие на этом рынке, отмечают ряд преимуществ панельного домостроения как для застройщиков, так и для потребителей. В компании "СУ-155" отмечают: "Во-первых, это сроки возведения. Монтаж панельного дома занимает в среднем 10 месяцев, тогда как на монтаж монолитных домов уходит до 1,5 лет. Учитывая, что подавляющая часть первичного рынка - это жилье, находящееся на том или ином этапе строительства, скорость возведения дома становится одной из важнейших потребительских свойств".
Второй плюс "панелей" в том, что такие дома требуют меньше затрат новоселов на ремонт. Дело в том, что квартиры в нетиповых домах, в частности, в монолитных, продаются, как правило, без внутренних перегородок -- жильцы их возводят за свой счет.
В-третьих, по мнению представителей "СУ-155", панельное домостроение - самый предсказуемый сегмент рынка. "Не секрет, что около половины домов в Москве, возводимых по индивидуальному проекту, строят небольшие компании, объем строительства которых - 2-3 объекта за 3-5 лет. При всем желании обкатать технологии в таком ритме маловероятно. Отсюда каждый индивидуальный дом индивидуален по-своему. С "панелью" же все предельно ясно - технологии откатаны десятилетиями, все возможные "сюрпризы" задокументированы", - подчеркнул собеседник "ИФ-Недвижимость".
Немаловажный фактор, о котором уже упоминалось выше, - цена. По оценкам первого заместителя генерального директора ЗАО "Моспромстрой" Олега Лянга, "квадратный метр монолитного дома обходится в 21-24 тыс. рублей, а панельного на 20-30 процентов дешевле".
При прочих равных (местоположении, площади, этажности), конечная стоимость квадратного метра может достаточно существенно различаться в панельных домах разных серий. Так, квартира в одной из самых популярных серий, П-44Т (современная модификация серии П-44), обойдется от $3700 до $4100 за кв. метр, а средняя стоимость квадратного метра в домах новой на рынке серии И-155 составит от $3700 до $4000, "квадрат" в домах серии КОПЭ-"Парус" обойдется сейчас покупателю в среднем в $3400-$3500, а наиболее доступна цена в сериях ИП-46С и П-3М - от $2900 за кв. метр.
Президент строительного концерна "КРОСТ" Алексей Добашин, работающий в секторе монолитного жилья, также отдает должное "панелям". По его словам, "панель, безусловно, нужна, она эффективна". Он отмечает, что "панель делать проще, не надо людей учить, на монтаже работает под одним краном 8 человек максимум, а на монолите работают под одним краном 45-60 человек".
Лучшие серии типовых домов Москвы
Серия И-155: внутренние несущие стены и наружные трехслойные несущие панели длиной 7,2 м; в домах башенного типа - до 8 этажа - монолит. Высота потолка - 2,8 м, площадь квартир от 39, 2 до 99, 1 квадратных метров
Серия П-44Т: наружные стены - трехслойные панели (300 мм), внутренние железобетонные (140 и 180 мм), перегородки - 80 мм, перекрытия железобетонные (140мм). Новые теплозащитные окна с тройным остеклением. Высота потолка - 2,7 м, площадь квартир от 43,6 до 86,9 квадратных метров
Серия ИП-46С: трехслойные наружные панели (бетон - утеплитель - бетон), окна оснащены современными стеклопакетами, которые обеспечивают высокую звуко- и теплоизоляцию, наружные стены с повышенной шумоизоляцией имеют толщину 340 мм., внутренние стены ж/б толщиной 140 мм. и 180 мм, перегородки 80 мм; высота потолка - 2,8 м; площадь квартир от 43,6 до 74,2 квадратных метров
Серия КОПЭ: наружные стены - трехслойные панели (300 мм). Внутренние железобетонные (140 и 180 или 220 мм). Перегородки - 140 мм. Перекрытия железобетонные (140 мм); высота потолков - 2,64 м; площадь квартир от 38,3 до 80,3 квадратных метров
Серия П-46: наружные стены - керамзитобетонные панели ( 340 мм). Внутренние железобетонные (40 и 180 мм). Перегородки - 80 мм. Перекрытия железобетонные (140 мм), высота потолков - 2,64 м; площадь квартир от 38,9 до 80,4 квадратных метров
Серия П-46М: наружные стены - керамзитобетонные панели (340 мм). Внутренние - железобетонные (140 и 180 мм). Перегородки - 80 мм. Перекрытия железобетонные (140 мм); высота потолков - 2,64 м; площадь квартир от 38,9 до 79,9 квадратных метров
Серия П-44: наружные стены - трехслойные панели (300 мм). Внутренние железобетонные (140 и 180 мм). Перегородки - 80 мм. Перекрытия железобетонные (140 мм); высота потолков - 2,64; площадь квартир от 37,8 до 73,8 квадратных метров
Серия ГМС-1: при строительстве используются теплосберегающие трехслойные наружные стеновые панели. Дополнительную шумозащиту обеспечивают утолщенные межэтажные перекрытия (на 2 сантиметра больше, чем в типовых домах) и внутренние перегородки, а также застекленные балконы и лоджии. Высота потолков - 2,75, площадь квартир от 39,6 до 78-85,9 квадратных метров
Серия "Парус": наружные стены представляют собой трехслойные панели, где между двумя слоями бетона находится эффективный утеплитель из двух слоев пенополистирола и фольги. Для стыков панелей применена новая технология "закрытый шов". За счет использования специальных герметиков швы становятся полностью герметичными. Высота потолков - 2,7 м; площадь квартир от 41,9 до 79 квадратных метров.
