Задачу повышения доступности жилья российские власти намерены решать несколькими способами: строить социальное жилье на бюджетные деньги, развивать ипотечные схемы и возрождать систему доходных домов.
До 2014 года в РФ планируется вывести на рынок "льготной" аренды около 3 млн. квадратных метров жилья: на эти цели государство собирается потратить $4,2 млрд. Первые доходные дома должны появиться в Москве. На днях концепция развития системы многоэтажных домов коммерческого использования направлена на согласование в столичное правительство. Первые жильцы смогут снять такие квартиры уже через пару лет, а к 2012 году планируется заселить порядка 400 доходных домов. Причем некоторые квартиры будут сдаваться практически за бесценок.
Выйти из тени
Москва намерена поставить бизнес по сдаче жилья в аренду на поток. Благо, развернуться есть где: по мнению экспертов, в столице в найме находится 500-600 тыс. квартир. По самым скромным оценкам, годовой оборот столичного рынка аренды жилья составляет сейчас $1-1,5 млрд. При этом официально сдается менее 20% жилых помещений.
Средняя цена найма растет примерно на 12-15% в год. Еще летом прошлого года однокомнатную квартиру в Москве можно было снять за $600 в месяц, осенью ставки повысились до $700, а сейчас очень трудно найти однушку даже за $750 в месяц. Такова примерная цена аренды только для квартир, находящихся в отдаленных районах столицы, а в центре арендные ставки вообще не имеют верхней границы.
Заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев сообщил "Интерфакс-Недвижимость" о том, что приняв концепцию развития системы домов коммерческого использования, столичные власти намерены убить сразу двух зайцев: вывести хотя бы часть этого бизнеса из тени и решить пресловутый квартирный вопрос.
По словам собеседника агентства, квартиры в принадлежащих городу доходных домах будут сдаваться исключительно на легальных основаниях (с заключением договоров и уплатой налогов). Планируется, что съемные квартиры будут доступны арендаторам с разной толщиной кошелька. Сколько именно придется платить арендаторам пока сказать трудно - в концепции предусмотрены три категории арендных ставок для разных социальных групп.
Аренда квартиры у города обойдется дешево
Доходные дома планируется строить как за счет городской казны, так и на деньги частных инвесторов. Дома, строительство которых оплатит город, будут сдаваться определенным группам москвичей по ценам гораздо ниже рыночных.
"Сейчас в Москве расценки за социальный наем находятся на уровне 90 копеек за квадратный метр, - поясняет Н. Федосеев, - Ставки первой категории - самые низкиее, они будут зафиксированы на уровне нескольких десятков рублей за "квадрат" плюс коммунальные платежи".
Оценки экспертов рынка недвижимости несколько отличаются от озвученных властями. По мнению специалистов, минимальная стоимость аренды в доходных домах составит приблизительно 100-110 рублей ($4-4,4) за квадратный метр. То есть проживание в стандартной 35-метровой однушке обойдется в 3,5-4 тысячи рублей в месяц. Но даже если это так, все равно выгода для потенциальных арендаторов очевидна, ведь это в 6-7 раз дешевле, чем снимать квартиру у частника.
Очевидно, что столь доступной арендой смогут воспользоваться не все москвичи - согласно концепции, "вселительную" получат лишь бюджетники и очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Чтобы арендовать квартиру, им достаточно будет предъявить паспорт и написать соответствующее заявление. "Данные обо всех бюджетниках и очередниках есть в компьютерной системе, достаточно будет только сопоставить паспортные данные претендента с имеющейся информацией", - поясняет Николай Федосеев.
Вторая ценовая категория, помимо ренты, будет включать еще и плату за капитальный ремонт в размере 25 рублей (на сегодня - $1) за квадратный метр - получается 5-5,5 тысяч рублей в месяц за стандартную однушку плюс коммунальные платежи.
Кому будут сдаваться квартиры по таким ценам пока неизвестно. Возможно, это будут москвичи, которые не бедствуют, но живут достаточно скромно. В силу ряда причин они не попадают под действие программ по предоставлению бесплатного жилья, а собственную жилплощадь приобрести пока не могут. "Возможно, часть арендной платы жильцам будет компенсироваться из городского бюджета", - уточняет Федосеев.
Третья категория арендных ставок будет близка к рыночным. Такие квартиры будут располагаться как в бюджетных, так и в коммерческих (построенных за счет частных инвесторов) доходных домах. И хотя они не будут отличаться ни особым комфортом, ни суперремонтом, но зато арендатором может стать любой желающий. "Инвесторам мы не можем запретить селить в доходных домах даже гастарбайтеров. Но нужно будет создать механизм контроля, чтобы дом не превратился в общежитие в худшем смысле этого слова", - говорит Федосеев.
Оригинальный подход
Согласно концепции, на все доходное жилье, независимо от размера ренты, распространяется ограничение: ни выкупить, ни даже приватизироать его нельзя. Кроме того, столичные власти намерены разработать механизм, который гарантирует: дешевые квартиры снимут именно нуждающиеся из целевой аудитории, а не "засланцы" риэлторов, которые впоследствии пересдадут жилье по более высоким ставкам. "На самом деле этот механизм уже есть, но мы должны согласовать со всеми службами, чтобы убедиться в его действенности", - сообщил Федосеев.
По словам собеседника агентства, в концепции развития системы домов коммерческого использования много новаторских решений. Одно из них заключается в том, чтобы не просто возводить специальные доходные дома, а отводить под аренду некоторую часть квартир практически в каждой новостройке (сейчас по этой схеме город получает в собственность часть квартир для очередников почти в каждом сдаваемом доме). Это обязательство предлагается включить в инвестиционный контракт с застройщиком как обременение.
Кроме того, возможно, что в инвестиционный контракт будет включен пункт, что такое жилье должно сдаваться исключительно москвичам.
"Сейчас концепция передана в столичное правительство. Мы ожидаем, что в этом году она будет утверждена. Тогда будут внесены изменения в инвестиционные контракты с застройщиками. А первые конкурсные торги на выполнение инвестиционного проекта состоятся, скорее всего, уже в будущем году", - сообщил Николай Федосеев.
Соответственно, первый доходный дом (или же новостройка, в которой предусмотрены квартиры для сдачи в наем) будет сдан в 2009-ом. А в течение ближайших пяти лет в мегаполисе построят еще 70-80 доходных домов за счет бюджета, и 250-300 на инвестиции частных лиц и организаций.
Хорошо забытое старое
В дореволюционной Москве лишь 5% горожан имели собственные дома. Квартирный вопрос остальных решали владельцы многоквартирных доходных домов, которые сдавали жилье внаем. Престижные квартиры в доходных домах имели фантастические по тем временам удобства: лифты и просторные балконы, телефоны и электричество, камины, фонтаны и системы парового отопления, роскошная меблировка в жилых помещениях и холодильные камеры в подвалах, стоянки для экипажей и автомобилей. Престижные доходные дома предлагали не только обычную прислугу, но и посыльных для любых поручений, камердинеров и швейцаров.
Цены на меблированные комнаты в элитных доходных домах начинались от 100 рублей в месяц, а ежемесячная квартплата в самом шикарном доходном доме Москвы, который располагался на Сретенском бульваре и принадлежал страховому обществу "Россия", достигала 500 рублей.
Эраст Фандорин, герой романа Бориса Акунина, живший в доходном доме, рассчитанном на чиновников средней руки, платил за свою "конурку" 12 рублей в месяц. Маша Миронова из "Любовницы смерти" Акунина снимала квартиру в московском доходном доме за 30 рублей, подсчитывая, что в родном Иркутске "за такие деньги, конечно, можно снять целый дом с садом и прислугой", а в первопрестольной - это то же самое, что одна ночевка в элитной гостинице "Элизиум".
Небольшую квартиру в самом бедном из доходных домов столицы можно было снять за 8 рублей в месяц. Самое дешевое жилье в московских домах стоило пять копеек за ночь. "Двух- и трехэтажные дома вокруг Хитровки были полны ночлежками, в которых ночевали и ютились до десяти тысяч человек. Эти дома приносили огромный барыш домовладельцам. Каждый ночлежник платил пятак за ночь, а "номера" ходили по двугривенному", - писал Гиляровский в книге "Москва и москвичи". Для сравнения: за гривенник можно было доехать из Лефортово в Хамовники, выпить рюмку водки или съесть пирожок. Больше всех зарабатывал Афремов, владелец доходного дома 19 на Садово-Спасской. В нем было восемь этажей, по тем временам он казался небоскребом, а был построен в 1904 году архитектором Шишковским.
Известны доходные дома купца Солодовникова, которые находятся в конце улицы Гиляровского (бывшей 2-й Мещанской), 57 и 65. Один дом был построен для бедных семей, а другой - для одиноких. В доме для малоимущих семей было 183 меблированные однокомнатные квартиры, каждая площадью от 16 до 21 квадратного метра. На каждом этаже находилось 4 кухни с холодной и горячей водой, с отдельными столами для каждой семьи, с холодными кладовыми, русской печью, помещениями для сушки верхнего платья, а также комнатой для прислуги, убиравшей в доме. Жильцы пользовались общей библиотекой, яслями, потребительской лавкой. Стоили такие квартиры 10 рублей в месяц (для сравнения: за такие деньги тогда можно было купить корову).
В новейшей истории Москвы также нашлось место для доходного дома. Первый особняк для платежеспособных квартиросъемщиков в Большом Николоворобинском переулке в 2003 году построил Департамент инвестиционных программ строительства. Строительство доходного дома обошлось в $12,3 млн. Жилая его часть включает 47 квартир: шесть двухкомнатных (площадью от 83,5 кв. метров), девятнадцать трехкомнатных (по 100-120 кв. метров), двадцать одну четырехкомнатную (143-175 кв. метров), и семикомнатные двухуровневые апартаменты (300 кв. метров). Все квартиры отделаны по высшему классу, некоторые даже роскошно меблированы.
Средняя стоимость аренды составляет от $3 000 за двухкомнатную до $12000 в месяц за семикомнатную квартиру. Кроме аренды, жильцы оплачивают комплексное техническое обслуживание ($130-150 в месяц в зависимости от уровня и площади жилья). Обычно договор заключается на год, а при долгосрочной аренде действуют скидки: при предоплате за 12 месяцев - 4%, за два года - 9%, за три года - 15%.
Согласно бизнес-плану, при ежегодных арендных сборах около $2,4 млн (то есть заселении на 60-80%), проект должен окупиться через восемь лет. Год спустя эксперимент признали удачным: уже в 2004 году в первом доходном доме было сдано в аренду 74% жилых помещений и 71% машиномест в паркингах. Сейчас дом заселен на 97%.
Помимо этого здания в Москве есть еще несколько, претендующих на статус доходных домов. Например, здания на Ленинском проспекте, принадлежащие Главному управлению по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУПДК). Квартиры в них действительно предназначены для сдачи внаем, но доходными эти дома назвать сложно - они, скорее, являются разновидностью служебной гостиницы. Еще два небольших дома, построенных компанией "ЭНКА" в середине 90-х годов в качестве эксперимента, также не делают погоду на рынке. Так что ниша доходных домов на московском рынке до сих пор остается практически пустой.
Внимание, снимаю
Федеральные власти также намерены развивать бизнес на сдаче квартир в аренду. По подсчетам, к 2010 году приобрести жилье за счет собственных средств смогут только 30% россиян. В Минрегионразвития и Росстрое убеждены, что строительство доходных домов поможет всем остальным россиянам решить квартирный вопрос.
Эта идея нашла свое отражение в концепции долгосрочной стратегии строительства массового жилья: разработчики документа предлагают возводить по всей стране жилье за счет бюджетных средств, а затем сдавать его по льготным ценам.
Предполагается, что обеспечение россиян доступной съемной жилплощадью обойдется государственной казне $4,2 млрд. и позволит к 2014 году вывести на арендный рынок около 3 млн кв. метров "доходного" жилья.
Финансировать строительство доходных домов на первых порах будут из бюджетов всех уровней. Из центра предполагается выделить $2,79 млрд, а остальные $1,4 млрд. придется найти регионам.
Чиновники считают, что застройщики должны с энтузиазмом отнестись к идее освоить бюджетные деньги. Однако девелоперы пока не в восторге. Девелоперская деятельность сегодня приносит хороший доход, рентабельность держится на уровне 25-30% годовых, тогда как прибыльность подрядных работ колеблется на уровне 15%.
Кроме того, чтобы окупить строительство среднего панельного дома за семь лет, арендные ставки за крупногабаритную однушку, по разным оценкам, надо будет установить на уровне $1-2 тыс. в месяц. Вряд ли эти расходы окажутся по плечу большому количеству нанимателей, в регионах особенно.
Сегодня участие в строительстве доходных домов может быть интересно разве что крупным западным инвестфондам. По разным оценкам, доходность этого бизнеса вполне сопоставима с другими отраслями экономики - 8-15% годовых, а иностранцы сегодня ищут надежные источники для долгосрочного вложения средств. Через несколько лет, когда активность на российском рынке строительства коммерческой недвижимости поутихнет, девелоперы вернутся к идее вложений в доходные дома.
По словам вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, вдохновить российских инвесторов вкладываться в этот бизнес сегодня, по идее, должны низкие налоги. Рабочая группа научно-технического совета Министерства регионального развития, поддержала соответствующее предложение АСР снизить налог на прибыль для компаний, участвующих в возведении доходных домов. Если решение о предоставлении преференций будет принято, девелоперы также смогут претендовать на рассрочку оплаты за земельный участок под доходный дом и субсидирование государством процентной ставки по банковским кредитам на его строительство.
Кроме того, концепция долгосрочной стратегии строительства массового жилья также, в частности, предусматривает налоговые вычеты по расходам на съем квартиры для арендаторов и освобождение от подоходного налога для арендодателей - физических лиц при условии, что они будут заключать легальные договоры аренды. Ожидается, что заинтересованные ведомства рассмотрят концепцию уже в этом году, а в начале 2008 -го ее обсудят в Госдуме и правительстве.
