Решение о проведении зимней Олимпиады 2014 года в Сочи остроумные риэлторы назвали "Гватемальской ночью", после которой на рынке земли и недвижимости этого региона произошли кардинальные изменения.
Во-первых, цены мгновенно подскочили на 30-40%, а в начале осени сотка земли в Сочи была продана за $1 млн.
Во-вторых, интерес инвесторов к участию в строительстве олимпийских объектов и инфраструктуры спровоцировал желание местных властей провести "зачистку" территории.
Масла в огонь подлил закон о порядке изъятия сочинских земель для государственных и муниципальных нужд, принятый Госдумой 16 ноября. Перспектива дележа лакомых кусков накаляет страсти до предела. Жители будущей олимпийской столицы опасаются, что их вынудят покинуть насиженные места. Юристы соглашаются с тем, что закон предоставляет властям практически неограниченные полномочия по разделу участков в городе и уповают лишь на корректность чиновников по отношению к сочинцам.
Упрощенный порядок изъятия земли у сочинцев
На последнем заседании работы Госдумы четвертого созыва 16 ноября депутаты сразу во втором и третьем чтении приняли закон "Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паролимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Документ устанавливает упрощенный порядок изъятия земельных участков и недвижимости у жителей Сочи. Евгений Федоров, председатель комитета Госдумы по экономической политике, предпринимательству и туризму, объяснил, что право по изъятию земельных участков для строительства олимпийских объектов предоставляется только в Краснодарском крае, только в зоне строительства этих объектов и только до 2014 года.
Порядок предусматривает, что участки и дома можно отнимать не только для государственных нужд (читаем: для строительства собственно олимпийских объектов), но и для муниципальных нужд (здесь возможна куда более широкая трактовка: в частности, под строительство объектов инфраструктуры, прокладки инженерных сетей и вообще для развития города Сочи).
Новый закон содержит описание процедуры изъятия земель: сначала собственнику будет предложено ознакомиться с документами о необходимости освободить место (в первой редакции документа пункта об ознакомлении вообще не было). На уведомление граждан отводится всего одна неделя. До момента принудительного изъятия у собственника есть в общей сложности 3,5 месяца: 20 дней отводится на работу оценщиков, еще 20 дней дается властям на подготовку соглашения об изъятии с указанием выкупной цены и размера убытков.
Если в течение 2 месяцев собственник не подпишет соглашение об изъятии, власти имеют право обратиться в суд.
Впрочем, в окончательном варианте закона зафиксировано и право граждан (собственников) обращаться в суд, если они не согласны с решением властей. Но парадоксальность ситуации в том, что право-то у них есть, а возможность воспользоваться этим правом виртуальна. За те три с половиной месяца, которые отводятся собственникам до момента принудительного изъятия их имущества, они в лучшем случае успеют подать кассацию. Пока же суд будет решать (и еще не факт, что он вынесет решение в пользу частного лица), на отборанном участке уже вовсю будут вестись строительные работы. Дело в том, что в законе закреплена норма о том, что решение суда первой инстанции подлежит немедленному исполнению.
По какому принципу будут отбирать
Точное число изымаемых участков пока неизвестно. Перечень объектов, необходимых для проведения олимпийских игр, правительство РФ с подачи госкорпорации "Олимпстрой" должно утвердить в декабре этого года. По предварительным оценкам, для возведения олимпийских объектов из частной собственности придется изъять около 1500 земельных участков. Это то, что подпадает под "государственные нужды".
Но в законе речь идет также об отъеме земель и недвижимости в целях развития Сочи как горноклиматического курорта. И это, по мнению экпертов, более всего настораживает жителей приморской столицы. Председатель сочинской Ассоциации товариществ собственников жилья "Свой дом" Валерий Сучков рассказал "Интерфакс-Недвижимость": "Непонятно, что будет пониматься под "объектами развития Сочи". На сегодняшний день нет ни Генплана, ни схемы планирования развития города-курорта, ни транспортной схемы, ни зонирования территорий.
Cейчас под изъятие могут попасть районы, требующие реконструкции, и ветхие дома, и так называемый самострой. Инвесторы будут обращаться в горадминистрацию за участками и разрешением на строительство. В такой ситуации перо администрации становится по-настоящему золотым".
В.Сучков также обращает внимание на то, что с 1 января 2008 года по представлению администрации Краснодарского края будут устанавливаться границы территорий, прилегающих к олимпийским объектам, которые также будут изыматься. "Курортные земли будут перераспределяться вслепую, без учета правил застройки и землепользования, что приведет к хаосу", - считает собеседник "ИФ-Недвижимость".
На какие компенсации могут рассчитывать собственники
Говоря о возможных негативных последствиях принятия "олимпийского" закона, глава Минрегионразвития Дмитрий Козак заявил: "Интересы граждан нарушаться не будут".
В законе действительно прописан механизм компенсаций за изымаемую собственность. Лишившиеся собственности сочинцы имеют право либо на получение земельного участка взамен изымаемого, либо на денежную компенсацию. "Основная часть граждан владеет земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Закон устанавливает, что граждане получают компенсацию за такие участки, как за участки, находящиеся в частной собственности", - пояснил Е. Федоров.
Но это опять же в теории. При выборе первой схемы - обмен участками - придется столкнуться с тем, что в Большом Сочи свободных земель нет. Поэтому гражданм придется сниматься с насиженных мест и уезжать как минимум на Кубань.
Если же говорить о денежной компенсации, то и тут все не так прозрачно. Во-первых, методика оценки земель и недвижимости - материал с грифом "секретно". Вопрос о размерах возмещения встанет не раньше чем через год, - пояснил один из разработчиков закона и добавил, что к этому времени в документ будут внесены поправки о выкупе по кадастровой стоимости.
Во-вторых, несмотря на то, что из закона был исключен пункт о 30 уполномоченных госкорпорацией оценщиков, до сих пор ни слова не сказано об институте независимой оценки. Скорее всего, устанавливать цены будут сами изыматели. "Упрощенный порядок изъятия земель ставит под сомнение прозрачность механизма оценки и рыночный размер компенсаций", - полагает В.Сучков.
Спасение утопающих - дело рук самих утопающих
Жаловаться сочинцам практически некуда: специального отдела по соблюдению интересов сочинцев при "Олимпстрое" нет, в Минэкономразвития все жалобы будут рассматриваться в порядке общей очереди - в течение месяца. В наблюдательном совете госкорпорации тоже некому замолвить слово о бедных сочинцах: независимые эксперты (юристы, экологи) в него не вошли.
Один из экспертов нарисовал совершенно пессимистическую картинку: "Начав судиться, собственник обрекает себя не только на финансовые расходы, но и на прессинг со стороны властей и застройщиков. И надо признать, что наша судебная система не является независимой и объективной, поэтому у частного лица гораздо больше шансов проиграть".
Партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский рассказал "ИФ-Недвижимость": "В Сочи, действительно, складывается непростая ситуация, связанная с изъятием земель. Мне как юристу понятно, что у государства сейчас есть сильные политический и юридический рычаги: ведь часть земель является федеральной собственностью, а участки под застройку предоставлялись городской администрацией. С другой стороны, люди полагались на авторитет власти, а сейчас они могут всего лишиться. И ни один чиновник за это не ответит, потому что эти меры продиктованы необходимостью подготовить город к Олимпиаде. И здесь дело не в том, хороший или плохой закон, а в том, захочет ли власть корректно поступить с людьми".
По мнению эксперта, при желании стороны все-таки смогут договориться: "Когда правительством будет утвержден список олимпийских объектов, указаны адреса - тогда станет понятно, что изъятие участков на данной территории является "государственной нуждой". И если кому-то из собственников не повезло оказаться в этом месте и оспорить изъятие будет невозможно, нужно будет добиваться хотя бы адекватной компенсации. С "муниципальной нуждой" сложнее. Но и тут вопрос денег можно обсуждать".
В.Сучков уверен, что многое зависит от юридической грамотности и организованности самих жителей. Для начала, считает он, надо постараться оформить все бумаги, доказывающие права собственности на участки и недвижимость. Во-вторых, сочинцам следует создавать товарищества собственников жилья и решать проблему всем вместе. Независимые эксперты соглашаются с тем, что шансы сочинцев на олимпийскую победу малы, но считают, что ими непременно нужно воспользоваться.
