Цены на недвижимость в крупнейших городах России в последние годы взлетели так, что типичный представитель среднего класса вынужден ограничивать свои аппетиты при выборе жилья или покупать квартиру в кредит.
На покупку обычной двушки в спальном районе Москвы сегодня приходится тратить не менее $200 тысяч. Выплаты по ипотеке увеличивают эти расходы вдвое.
За такие деньги вполне реально найти квартиру в Европе. При этом кредит на жилье в европейских странах повышает его стоимость в среднем на 18%, а в пострадавших от ипотечного кризиса США - на 15%.
Но если верить прогнозам аналитиков IntermarkSavills, Ostogenka Real Estate и "БЕСТ-Недвижимость", расходы на покупку зарубежной недвижимости (с учетом погашения кредита) "отобьются" только в странах Евросоюза.
Британская недвижимость подешевела
Россияне - не новички на зарубежном рынке жилья. В середине 90-х некоторые сограждане начали обзаводиться недвижимостью в теплых странах - в Испании, на Кипре, затем очередь дошла до Чехии и США. К 2005 году лозунг "Русские идут!" уже стал общим местом на берегах туманного Альбиона: по данным британской Daily Telegraph, каждый 15-й проданный в Лондоне дом был куплен россиянином.
Но если раньше покупку недвижимости за границу могли себе позволить только крупные бизнесмены и звезды шоу-бизнеса, то сейчас "закардонные" квадратные метры становятся объектом пристального внимания тех, у кого не хватает средств на покупку квартиры на родине. Впрочем, уточняют риэлторы, большинство российских покупателей рассматривает недвижимость за рубежом не как место проживания, а в качестве инвестиционного инструмента.
Сразу оговоримся, что с точки зрения гарантированной ликвидности вложений британская недвижимость сегодня не самый лучший вариант. Дело в том, что с начала декабря этого года она неумолимо падает в цене. Средняя цена предложения по Великобритании упала на 3,2% до 232 396 фунтов стерлингов по сравнению с ноябрем. При этом больше всего "уценена" недвижимость в Лондоне - в среднем на 6,8% (на 28 099 фунтов в течение месяца во всех 32 районах столицы).
Наиболее ощутимое снижение было зафиксировано в районах Хэкни, Тауэр Хэмлетс и Айлингтон. Стоимость домов в Кенсингтоне и Челси, где проживает Роман Абрамович, упала на 4,9% до среднего показателя в 1,65 млн. фунтов. В 9 из 10 регионах Англии и Уэльсе цены также снизились. Лишь в западной Англии, район Бирмингема, наблюдался небольшой рост цен.
Наиболее существенное падение цен, после Лондона, зафиксировано на Юго-востоке Англии, где стоимость домов упала на 3,8%. Ситуация усугубляется тем, что общая кредитная задолженность британцев составляет 1,4 трлн. фунтов стерлингов. При этом они сталкиваются с проблемами рефинансирования своих ипотечных кредитов в связи с ужесточением правил на рынке после кризиса ипотечного кредитования заемщиков с низким кредитным рейтингом в США.
Напомним, что 6 декабря Банк Англии снизил ключевую ставку до 5,5% с 5,75%. Дальнейшие шаги монетарных властей будут определяться состоянием экономики и темпами инфляции.
Те, кто инвестировал в недвижимость Лондона, сейчас в спешном порядке пытаются зафиксировать прибыль и выводят деньги.
Дальнейшие прогнозы для инвесторов неутешительны: цены будут падать. Но это хорошая новость для тех, кто ограничен в средствах и при этом не теряет надежды приобрести домик на Темзе.
Но уже сегодня реализовать мечту о домике в одном из районов Лондона - Ноттинг-Хилле, Южном Кингстоне, Челси - может владелец трех-четырехкомнатной квартиры в центре Москвы.
При покупке дома или квартиры в Англии иностранец оплачивает НДС (7,8% от стоимости сделки) и разовую госпошлину за регистрацию недвижимости в Палате жилой собственности (около тысячи долл.). 3-5% возьмет нотариус за оформление купчей и проверку чистоты сделки, 4-5% - гонорар риэлтера, который подыскивал вам жилье. Документы регистрируются, как правило, в течение месяца. Ежегодный налог на недвижимость - 1,5% от стоимости жилья.
Восточная Европа - тоже дело тонкое
В Болгарии наши соотечественники предпочитают недвижимость на побережье или на горнолыжных курортах. Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо. Одновременно с квартирой оформляется и часть участка земли, находящаяся под домом - обычно размер этого надела составляет всего 0,3 - 5 кв. метров.
Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено, но можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату (от 1 до 10%). На сегодняшний день средняя стоимость кв. метра жилой недвижимости в Болгарии стоит 1-1,5 тыс. евро. К примеру, квартира в жилом комплексе клубного типа на Черноморском побережье (поселок Святой Влас, в 2 км от курорта Солнечный берег) площадью от 37 до 82 кв. метров обойдется, соответственно, в 55 -82 тыс. евро.
Размер госпошлины и нотариальный сбор при оформлении недвижимости в собственность составляет 4%, а НДС - 20%. Эти 24% начисляются и выплачиваются с суммы, указанной в нотариальном акте (занижать реальную стоимость жилья там не принято).
Ипотечный кредит на покупку недвижимости в Болгарии выдается на сумму, не превышающую 65% от стоимости на срок до 15 лет под 7, 7 % по кредитам со снижающимися взносами и под 7, 9 % - по кредитам с равными взносами. Плата за рассмотрение документов составляет 75 евро, комиссионные за первый год - 1%, за каждый последующий год - 0, 25% от остаточного долга. При получении кредита заемщику потребуется застраховать свою жизнь.
Доходность от вложений в новостройки, по оценкам аналитиков, достигает на сегодняшний день от 30 до 50% годовых. Кроме того, можно заработать и на сдаче купленной недвижимости в аренду.
По прогнозам ВТО, в 2010 году в Болгарию будут приезжать около 20 млн. туристов в год - таким образом, перед потенциальными собственниками болгарской недвижимости открывается простор для заработков. Так, по данным риэлторов, в 2006 году доход от сдачи недвижимости в аренду составил 7% годовых. В перспективе эта сумма может вырасти, а значит, позволят быстрее вернуть деньги, потраченные на погашение и обслуживание кредита.
В Хорватии россияне присматриваются к виллам. Средняя стоимость кв. метра в этой стране составляет около 3 тыс. евро. В Черногории потенциальных покупателей из России интересуют апартаменты на берегу моря. Кв. метр в этой стране стоит 2-3 тыс. евро, а расходы на содержание квартиры или дома - 1-1,5% от цены. Рынок в последнее время на подъеме: строится новое жилье и реконструкция старинных особняков. Предполагаемое вступление Черногории в Евросоюз является определенным стимулом к приобретению недвижимости.
Оформление в собственность в Черногории довольно простая процедура, так как правительство страны приветствует иностранные инвестиции. К российским покупателям здесь относятся доброжелательно, и процедура оформления не доставляет сложностей.
При покупке необходимо учитывать дополнительные расходы на услуги юриста (обычно они составляют до 1,5% от стоимости). При регистрации договора купли-продажи оплачивается 2% от заявленной стоимости недвижимости в бюджет государства. Собственность в частном владении облагается невысоким налогом на недвижимость - 0, 25% от рыночной стоимости (то есть, на квартиру площадью около 80 метров потребуются ежегодные расходы порядка 200 евро в год).
Налог на сдачу недвижимости в аренду символический. Содержание недвижимости в отсутствие владельца сводится к оплате вывоза мусора (до 12 евро в месяц) и телефона (5 евро). Доходность от вложения в новостройки - на уровне 30-50%, а на аренде можно заработать 4-6% годовых. В Чехии, казалось бы, россияне уже обосновались основательно.
Потенциальным покупателям сообщаем, что кв. метр стоит 2-3 тыс. евро. Возможна рассрочка платежа на 10 лет. Правда, для регистрации прав собственности необходимо сначала зарегистрировать на свое имя (и желательно на местного партнера) фирму, поскольку иностранным физлицам жилье в этой стране не продадут. За открытие фирмы нужно заплатить порядка 2-3 тыс. евро, еще 5% от стоимости приобретаемой недвижимости готовьтесь отдать за оформление сделки.
Уровень доходности от вложения в новые квартиры (дома) оценивается на уровне 20-30% годовых. Сдача в аренду позволяет заработать в год от 4% до 10%.
Испанский колорит
По данным риэлторов, в прошлом году рост рынка недвижимости в Испании составил порядка 10-15%. Разброс цен на недвижимость в Испании очень велик. Он может колебаться от 50-60 тыс. евро за небольшую квартиру на вторичке и в непрестижном районе вдали от моря до 0,5 млн евро и выше в престижной новостройке с великолепным видом из окна.
Участки земли тоже продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка участка, на котором в ближайший год не предполагается постройка, облагается налогом в 16%. Если вы покупаете участок, на котором строится дом, - налог составит 7%. При покупке участка у прежних владельцев налог равен 6%.
К дополнительным расходам также следует отнести 8-10% от стоимости квартиры (дома): в эту сумму входят налог с покупки и затраты на нотариуса.
После заключения договора купли-продaжи нужно заключить договор на коммунальные услуги. Телефон, интернет, сигнализация устанавливаются за 1-2 недели. Стоимость страховки - до 250 евро в год.
В Испании нерезидентам Европейского сообщества банки дают ипотечные кредиты сроком до 25 лет. Ставка составляет 3-4% годовых. На оформление кредита уходит 2-3 недели.
В Греции все есть
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Греции колеблется в пределах от 3,5 до 4,5 тысяч евро. Если объект расположен далеко от моря, стоимость может снизиться до 2,5 тыс. евро. Цена также зависит от качества отделки. За последний год цены на недвижимость в городах Греции выросли в среднем на 13% процентов.
При покупке греческой недвижимости необходимо оплатить налог на переход права собственности. Он составляет от 9 до 11 % по прогрессивной шкале, в зависимости от оценочной стоимости жилья.
В стране существует ежегодный налог на имущество, исчисляемый по сложной системе. В случае если стоимость жилья превышает 234 тыс. евро, налог составит 0,354%-0,944%. Система довольно сложная, поскольку в том случае, если у покупателя есть семья, например, где двое детей, такой налог не отсутствует.
С получением ипотечного кредита в Греции сложностей нет. Ограничений для иностранцев в вопросе владения недвижимостью тоже нет. Единственное условие - необходимо получить лицензию на приобретение недвижимости в Министерстве обороны Греции. Но это скорее формальная процедура, обычно этим занимается юрист, которого рекомендуется нанимать при приобретении недвижимости в Греции.
При предоставлении в любой банк справки о постоянном налогооблагаемом доходе на территории Греции можно рассчитывать на получение кредита для покупки собственного дома сроком на 15 или 20 лет под 5-8% годовых. Разрешается погашать кредит досрочно - самое раннее через 5 лет после его получения. В течение первых трех лет разрешается выплачивать только проценты и только потам возвращать основной долг.
Сумма кредита составляет 60 тыс евро, однако в настоящее время рассматриваются возможности увеличения его до 80 тыс. - 90 тыс. евро. Ежегодный доход от сдачи купленной или построенной недвижимости в аренду составляет 8-12% от ее коммерческой стоимости. Этого бывает достаточно для выплаты кредита.
При этом, как отмечают специалисты, доходность вложений в греческие новостройки может достигать 20-30%.
Увидеть Париж
У россиян в последнее время проснулся интерес к недвижимости на Французской Ривьере. Также, повышенным спросом пользуются объекты в столице, недалеко от побережья, расположенные вблизи живописных деревень на холмах.
После того как объект выбран, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи. В этом договоре отражаются обязательства сторон в соответствии с французским законодательством. Покупателю предоставляется 8 дней, в течение которого он может отказаться от покупки. Штрафных санкций при этом не будет.
По истечении "испытательного" срока депозит, который обычно составляет 10% от стоимости объекта, подлежит к оплате, для того, чтобы обеспечить безопасность и гарантировать совершение сделки. Обычно нотариусу требуется от одного до двух месяцев на подготовку документов к сделке, после чего акт купли-продажи совершается, и собственность передается покупателю. Нотариальные расходы обычно составляют 6-7 % от стоимости жилья.
Во Франции два налога: земельный налог и налог на жилье. Они рассчитываются в зависимости от условной величины арендной платы и/или земли. Ставки налогов устанавливаются на региональном уровне или государственном.
Стоимость кв. метра жилья во Франции варьируется от 2 тыс. до 10 тыс. евро. Студия площадью 20 кв. метров недалеко от Парижа, к примеру, стоит 80 тыс. евро.
Ипотечный кредит можно получить практически на полную стоимость недвижимости сроком на 25 лет. В основном ипотека во Франции должна быть выплачена до достижения возраста 70 лет, и большинству французских кредиторов ипотеки потребуется, чтобы вы застраховали свою жизнь. Приобретение собственности во Франции хорошо отрегулировано, и как только цена будет согласована, вступает в силу "Обещание Продажи" (Promesse de Vente), согласно которому заключается контракт между покупателем и продавцом. Вам предоставят семь дней, в течение которых вы можете отказаться от покупки без наложения на вас штрафа. Вначале покупатель должен внести 10% согласованной цены (5% за новое строение), а нотариус возьмет эти деньги от имени обеих сторон.
Гонорары нотариусу во Франции зависят от стоимости собственности - как и проценты, они будут выше или ниже. Гонорары нотариусу составляют обычно около 1% стоимости покупки.
Приключения россиян в Италии
В Италии, так же, как на Кипре или в Испании, закон разрешает иностранцам приобретать жильё в собственное владение. Кстати, между Россией и Италией подписано Соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений; заключён Договор об избежании двойного налогообложения (включающий пункт об обмене соответствующей информацией); соглашение о правовой помощи по уголовным делам отсутствует.
Однако следует заметить, что покупка недвижимости российским гражданином приравнивается в правах к покупке, произведённой гражданином Италии, и облагается налогом. Для примера: за жильё стоимостью в 120 тыс. евро придется заплатить налог около 6 800 евро. При покупке жилья в Италии нужно будет заплатить регистрационный налог (11% от заявленной стоимости приобретаемой недвижимости), 3% (плюс НДС) нотариусу за оформление купчей; 3% (плюс НДС) в качестве вознаграждения риэлтору, который гарантирует чистоту сделки.
В Милане или Риме сейчас нельзя найти жильё дешевле 3 тыс евро за кв. метр. В престижных районах Милана (Дуомо, Монте-Наполеоне) кв. метр стоит ещё дороже - в среднем 6 тыс. евро. В Риме можно "обнаружить" и 10 тыс. евро за кв. метр.
В туристических регионах - Римини, береговая зона Венеции, Сицилия и Сардиния - престижная недвижимость стоит от 2 тыс. евро за кв. метр. На родном острове Наполеона, Корсике, покупка небольшой виллы с террасой и садом обойдется в $170 тыс.
Доходность от инвестиций в итальянские новостройки составляет 10-20%, а сдача в аренду может принести владельцам от 4% до 8% годовых.
Германия доступна
Воображение искушенного жителя Москвы ценами на жилье в Германии не поразишь. В том смысле, что они вполне сопоставимы с ценами на столичные однушки-двушки в спальных районах. Например, в Берлине можно найти просторную трехкомнатную квартиру тысяч за 120 евро, а однокомнатную в пятиэтажке (которых много в восточной части города) за 40 тыс. евро. в Нюрнберге однокомнатная квартира стоит около 30 тыс. евро, а в Дюссельдорфе просят 50 тыс. евро за 40 кв. метров жилплощади.
В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но 30% занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку.
По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5%, в обычных банках - от 7% до 12% годовых.
