В России покупка квартиры, которая еще недавно была заводским или фабричным цехом, - пока еще экзотика. В западных странах такой вид жилой недвижимости (loft) уже давно пользуется спросом.
Впрочем, как говорят эксперты, опрошенные "Интерфакс-Недвижимость", в последнее время лофты стали пользоваться большой популярностью у столичной богемы.
Особенности национального loft‘а
Такой вид жилой недвижимости как "Loft" (в переводе с английского - чердак, помещение на верхних этажах производственного здания и склада) очень распространен в странах Европы и США.
Начало "лофтомании" было положено в начале прошлого века в нью-йоркском районе Манхэттен, где представители творческих профессий переоборудовали под мастерские помещения в опустевших промышленных зданиях, напоминает историю лофтов директор департамента элитной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Кайдо Каарма.
"Классический лофт - это просторная квартира, расположенная в бывшем индустриальном здании, в частности, в фабричных, складских и подсобных помещениях. Детали из промышленного прошлого - балки, трубы, бетон и кирпич - придают фабричному жилью особую специфику", - рассказал "ИФ-Недвижимость" управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
"Основной принцип устройства лофта - огромное открытое пространство, которое насчитывает не одну сотню квадратных метров, а порой переваливает и за тысячу, - добавляет генеральный директор МИАН-Девелопмент Олег Рубин. - Зайдя в такое помещение, можно разглядеть его противоположный угол, поскольку обычно изолируются только спальня, санузлы и подсобные помещения. В дизайнерском оформлении обычно преобладают металл, стекло и пластик. Стены отделаны максимально просто, без излишеств. Состаренная кирпичная кладка считается особым шиком".
В России "лофтами" часто называют большие квартиры-студии, переделанные самими жильцами и оформленные в соответствующем стиле - с применением индустриальных деталей: балок, труб, бетонных полов и кирпичных стен, в стиле Hi-Tech. По мнению К.Ковалева, пока в России нет примеров настоящих лофтов, хотя это слово давно на слуху у столичных девелоперов.
Так, в декабре 2007 года в Москве на продажу был выставлен жилой комплекс "Арт Хаус" в Тессинском переулке, в котором все квартиры позиционируются как лофты.
Это дом переменной этажности на 30 квартир, площадь которых составляет от 80 до 250 кв. метров, в них высокие потолки, дополнительное остекление, специализированное архитектурное устройство комплекса. Но это, скорее, стилизация под лофт.
В классическом понимании лофты планируются в столичных проектах "Каучук" и "Красный октябрь". Там, в зданиях бывших предприятий (завода резинотехнических изделий и шоколадной фабрики), под жилье будут переделываться именно промышленные площади.
Логично было бы предположить, что этот сегмент недвижимости мог развиваться на базе многочисленных промзон Москвы. Но нет. Российская практика в вопросе редевелопмента промзон существенно отличается от западной, утверждает директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергей Лушкин.
"Например, в Англии лофты выполняются на базе небольших промышленных предприятий, которых в Лондоне довольно много, - отмечает он. - В итоге получаются оригинальные, небольшие и недорогие квартиры, которые пользуются популярностью у молодежи. В Москве же промышленные предприятия имеют огромные территории и реконструировать такие здания с целью сделать их пригодными для проживания практически невозможно".
На то есть причины. Исторически сложилось так, что заводы в Москве строились очень быстро, с использованием панельных технологий. Архитектурные изыски в таких зданиях полностью отсутствовали. В итоге промышленные предприятия столицы не только совершенно непривлекательны внешне, но и внутреннее пространство сложно приспособить для проживания.
Поэтому редевелопмент промзон в Москве осуществляется либо за счет сноса старых построек как обветшавших и непригодных к дальнейшему использованию, либо за счет реконструкции бывших заводов и НИИ и превращения их в объекты коммерческой недвижимости - чаще всего офисы. В качестве примера можно привести "Яуза Тауэр" и "Туполев Плаза".
Другим объектам повезло больше: так, в результате реконструкции уникального с точки зрения архитектуры здания фабрики "Красная Роза" на улице Тимура Фрунзе в Москве появились офисы, художественные галереи и модные рестораны. Но до жилья дело не дошло, и, как отмечают эксперты рынка, вряд ли эта ниша в Москве будет заполнена. А это значит, что цены на лофты будут достаточно высоки.
250 рублей за кв. сантиметр
"На западе лофты приобрели популярность не сразу и первоначально не были дорогим жильем", - говорит руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Елена Логвина.
Например, в Нью-Йорке за полвека из низкобюджетных арендуемых опустевших зданий фабрик и заводов, лофты превратились в дорогостоящее элитное жилье. На сегодняшний день среди известных владельцев лофтов на Западе можно назвать Дэвида Боуи, Мэрайю Кэри, Мэтта Даймона, модель Кристи Тарлингтон, Тома Круза, Роберта де Ниро (лофт в бывшей кондитерской фабрике в Лондоне), известного лондонского дизайнера Дэвида Гилла (лофт в здании бывшей фабрики перчаток в Лондоне). "В России лофты изначально попали в категорию элитного жилья", - подчеркивает Е. Логвина.
"В столице этот вид недвижимости будет пользоваться спросом у довольно узкой и хорошо обеспеченной аудитории, - считает Олег Рубин. - Можно даже сказать, что в том случае, если количество предложений перейдет некую черту "эксклюзивности", то идея будет испорчена и спрос упадет".
"Вероятно, спрос на лофты будут предъявлять люди творческих профессий, представители так называемой богемы, то есть те люди, для которых основополагающим является эксклюзивность жилья", - полагает К. Ковалев. Исходя из анализа сегодняшнего спроса, можно предположить, что цены будут устанавливаться исходя из верхней границы цен имеющегося предложения элитного жилья.
Так, например, в доме с квартирами-лофтами "Арт Хаус" цены достигают 1 млн. 250 тыс. рублей ($50 000) за кв. метр. И это с учетом того, что дом планируется сдать только в 2009 году. А в планируемых лофтах в проекте "Красный Октябрь" цены, по различным данным, будут только начинаться с этой отметки. Нижним порогом цены на лофты, по мнению специалистов, будет 250 тыс. рублей ($10 тыс.) за кв. метр.
Кредит на покупку фабричных метров
Банки готовы к кредитованию покупателей лофтов, убеждает начальник Управления партнерских продаж Городского Ипотечного Банка Дмитрий Шапочкин. "Банки кредитуют как жилую, так и коммерческую недвижимость - таким образом, можно утверждать, что банки готовы и к кредитованию лофтов", - поясняет он.
Но особенность этого элитного жилья - его стоимость, что накладывает ограничения на выбор банка для кредитования, т.к. в некоторых банках существуют ограничения по максимальной сумме кредита в $1 млн.
"Условия кредитования будут отличаться в различных банках, равно, как и требования, - рассказал Д.Шапочкин. - Банки определяют, как требования к заемщику, так и требования к объекту залога. Так, в первом случае, в зависимости от формы подтверждения дохода заемщиком, банк предложит различные условия кредитования: процентную ставку, условия досрочного погашения кредита, срок кредита и т.п. При покупке лофта стоит учитывать, что не все банки кредитуют коммерческую недвижимость, так что, если объект, который вы планируете приобрести, оформлен, как коммерческая недвижимость, - необходимо искать соответствующий банк. В целом, только состоятельный и занятой человек может позволить себе покупку лофта. В связи с этим я бы рекомендовал ему обратиться за помощью в оформлении кредита к ипотечным брокерам, которые избавят его от проблемы выбора банка".
Ограниченным тиражом
Скорее всего, Москва все-таки пойдет по западному пути, и рынок лофтов будет развиваться, считает Константин Ковалев.
"В России из-за стоимости и нестандартного для российского жилья формата круг покупателей такого рода недвижимости будет узок, поэтому ожидать массового создания лофтов не следует, - полагает К. Каарма. - Однако они будут пользоваться стабильным спросом на рынке, поскольку являются объектом, подтверждающим определенный социальный статус владельца".
"Перспективы развития этого сегмента, в случае продолжения положительных тенденций в развитии экономики страны, конечно же, впечатляющие, - уверен Д. Шапочкин. - Я считаю очевидным, что в случае роста доходов населения, спрос на такие помещения будет расти. Если говорить о самих лофтах, то в окрестностях городов масса давно не функционирующих, промышленных предприятий, и если прибавить к этому существующий спрос, можно предположить, что будет расти и предложение".
К. Ковалев добавляет, что при успешной реализации лофтов в столице в долгосрочной перспективе возможно их появление и в регионах. Кроме того, как и на Западе, в дальнейшем будет развиваться и рынок аренды лофтов. Однако стоит отметить, что в силу своих особенностей массовым этот сегмент никогда не станет.
