Антиинфляционые меры Центробанка подогрели желание банков заработать на заемщиках
Банки, кредитующие покупку жилья, продолжают изменять условия по ипотеке. В первую очередь, это касается ужесточения отбора клиентов. Наблюдается также рост процентных ставок по кредитам: так, по данным кредитного брокера "Фосборн Хоум", по сравнению с апрелем текущего года в мае средневзвешенные ставки, как в иностранной валюте, так и в рублях выросли на 0,01%. Чуть хуже обстоят дела с кредитованием новостроек: валютные кредиты за месяц подорожали на 0,5-2,5%.
Аналитики не исключают, что в ближайшее время ипотечные процессы могут затормозиться – причина кроется в повышении Центробанком ставки рефинансирования.
Банки испугались и отошли на оборонительные позиции
Весной на российском рынке ипотечного кредитования произошло два знаковых события. Сначала Центробанк второй раз за год повысил ставку рефинансирования – на сегодня она составляет 10,75% годовых (очевидно, что повышения ставки ведет к удорожанию заемных средств и повышению ставок по кредитам). Плюс к этому ЦБ ужесточил нормы обязательного резервирования. По этой причине некоторые банки свернули часть ипотечных программ, а некоторые и вовсе приостановили выдачу кредитов.
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в середине мая пересмотрело стандарты условий выкупа кредитов, что тоже отбило интерес банков-кредиторов к продвижению своих ипотечных продуктов.
Еще один тренд наступившего лета: переход банков на систему аннуитетных платежей по ипотеке. Аннуитетные (каждый месяц – одна и та же сумма) платежи исчисляются следующим образом: полная сумма долга разбивается на равные части на весь срок кредитования, причем довольно длительное время заемщик возвращает банку проценты и лишь минимальная сумма платежа идет на погашение основного долга. Это очень удобная схема для банка, минимизирующая риски кредитной организации, при которой даже в случае дефолта заемщика банк все равно ничего не теряет, а в условиях роста цен на жилье даже остается в плюсе.
До "испуга" некоторые банки охотно соглашались на дифференцированную схему, при которой основной долг погашается равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности за фактическое количество календарных дней в платежном периоде. Понятно, что в этом случае клиент выигрывал, а банк терял за счет начисления процентов не на всю сумму долга, а на остаток.
Судя по всему, эта схема постепенно уходит в прошлое. Так, в июне Сбербанк принял решение перейти к аннуитетным платежам по ипотеке. Его примеру последовал банк “Глобэкс” (который, впрочем, до середины лета приостановил выдачу ипотечных кредитов).
Но, несмотря на опасения за судьбу ипотеки, процесс не остановился, а все участники стали приспосабливаться к новым условиям. "Ипотека не становится доступнее, но продолжает оставаться единственным альтернативным способом приобретения жилья", - считают аналитики "Фосборн Хоум".
Шаткое равновесие
По итогам мая, как свидетельствует Индекс ФОСБОРН, в московском регионе средние ставки по ипотечным кредитам составили 9,99% в иностранной валюте и 11,34% в рублях.
В обоих случаях процентная ставка выросла по сравнению с апрелем на 0,01%.
Несмотря на незначительную корректировку ставок, аналитики отмечают стабилизацию рынка ипотечного кредитования практически во всех регионах России.
"Даже майские корректировки кредитных программ в московском регионе не привели к серьезным изменениям на рынке ипотечного кредитования: значения лучших ставок по всем категориям (кроме новостроек), остались прежними", - констатируют аналитики "Фосборн Хоум".
В сегменте программ кредитования жилья на первичном рынке ситуация не столь однозначна. Ставки по наиболее популярным программам (с размером первоначального взноса 20%) в иностранной валюте по сравнению с апрелем выросли на 0,5-2,5 %. Любопытно, что при этом рублевые кредиты по лучшим программам, наоборот, подешевели – на 0,25-1%.
Однако на значение Индекса ФОСБОРН в целом и в иностранной валюте, и в рублях данный факт никак не повлиял, поскольку доля сделок на первичном рынке в Москве и Подмосковье составляет всего лишь 4% от общего числа кредитных сделок.
Несмотря на происходящие изменения, структура спроса на ипотечные программы в московском регионе – по данным "Фосборн Хоум" - практически не изменилась. Наибольшей популярностью у заемщиков по-прежнему пользуются программы со сроками кредитования 10-15 лет с подтверждением доходов по форме банка.
У потенциальных заемщиков есть призрачная надежда на улучшение ситуации – чтобы надежда стала реальностью, банки должны столкнуться друг с другом в борьбе за клиента.
"Жесткая конкуренция за клиентов между банками потребует упрощения и удешевления ипотечных продуктов", - говорят аналитики "Фосборн Хоум".
В подтверждение возможности такого развития событий они приводят пример снижения ставок по ипотеке в некоторых банках.
Так, Банк Жилищного Финансирования ("ЖилФинанс") снизил процентные ставки по долларовым ипотечным кредитам на покупку жилья на вторичном рынке Москвы и области c 10,2 % до 9,25% годовых, а участники акции "Меняй правила – плати меньше!" могут получить кредит и под 8,75% годовых.
Стала дешевле и рублевая ипотека Альфа-Банка: по программе “Кредит на строительство квартиры” минимальные ставки составляют 15% до оформления квартиры в залог и 12,7% — после того, как дом будет сдан, а квартира оформлена в качестве залога по кредиту.
"Урса Банк" снизил ставку на 2% - в результате при первоначальном взносе в размере 10% от стоимости квартиры на срок от 3 до 30 лет ставка составляет 15%.
Ипотека в регионах
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в мае 2008 года зафиксировано снижение Индекса ФОСБОРН в иностранной валюте с 10,09% до 10,03% и рост Индекса в российских рублях с 11,46% до 11,50% по сравнению с апрелем этого года.
Удорожание кредитов коснулось отдельных программ – кредитование новостроек и загородной недвижимости.
Так же, как и в Москве, в Петербурге, в структуре спроса на ипотеку с начала года отмечено значительное увеличение доли заемщиков, берущих кредит на срок от 15 до 25 лет.
В Нижегородской области наблюдается существенный рост значений Индекса ФОСБОРН и в иностранной валюте, и в рублях. Так, в иностранной валюте продемонстрирован рост по сравнению с апрелем на 0,09 процентных пункта (средневзвешенная ставка составила 10,23%), в рублях — на 0,05% (средневзвешенная ставка - 11,54%).
В Свердловской области майское значение Индекса ФОСБОРН составило 10% в иностранной валюте и 11,48% в рублях. Таким образом, по сравнению с апрелем произошел небольшой рост средневзвешенных ставок — на 0,03 п.п. в иностранной валюте и на 0,05 п.п. в рублях.
В Новосибирской области в мае произошел незначительный по сравнению с апрелем рост Индекса ФОСБОРН в иностранной валюте - на 0,02% - в результате которого значение средневзвешенной ставки составило 9,97%. В рублях, наоборот, зафиксировано снижение показателя на 0,05% - до 11,45% годовых.
Самая неблагоприятная ситуация с ипотечным кредитованием на данный момент отмечается в Нижнем Новгороде, считают аналитики ипотечного брокера.
Она связана с тем, что произошло некоторое изменение в структуре спроса на фоне увеличения ставок банками. Выросло количество заемщиков с подтверждением дохода в свободной форме (предпринимателей), имеющих в отличие от заемщиков со справками 2НДФЛ больше возможностей для приобретения недвижимости по существующим на рынке ценам, уточняют эксперты.
"Важно отметить, что повышение Центробанком РФ ставки рефинансирования может отодвинуть на неопределенный срок позитивные изменения на рынке в части доступности ипотеки массовой аудитории заемщиков. В связи с этим только итогам июня-июля можно будет делать корректные прогнозы по этому поводу", - резюмируют эксперты.
Инга Замуруева
