Рынок элитного жилья Сочи пока в минусе, но ситуация может исправиться и тогда прирост объема сделок достигнет 7-11% в год - эксперт
Финансовые проблемы пока не сильно коснулись олимпийской стройки в Сочи. 19 спортивных объектов уже в работе. Но и здесь не обошлось без антикризисной экономии "на всякий случай". Благодаря внимательному изучению сметы федеральным правительством, на некоторых пунктах государство сэкономило около 300 млрд. руб. Эти деньги были бы сейчас очень кстати в виде поддержки сочинскому рынку жилья. Как и везде локальный рынок недвижимости переживает непростые времена – продажи стоят, по новым объектам переносят сроки ввода. Сложная ситуация и в сегменте "элитки". Эксперты MAR Consult считают, что этот рынок можно «раскачать», нужно просто больше рассказывать о нем.
Объем предложения
Как отмечают специалисты компании, в 2008 году объем возводимой элитной жилой недвижимости в Сочи составил 372,7 тыс. кв. метров. Из них на высотные жилые комплексы приходится 205,8 тыс. кв. метров.
В 2008 году введен в эксплуатацию только один жилой комплекс класса De Luxe – "Миллениум Тауэр" (ГК "Сунжа"), общей площадью 23,5 тыс. кв. метров. Всего в элитном сегменте представлены 7 жилых комплексов, 3 из которых – De Luxe и 4 – premium.
Так, в классе De luxe, помимо "Миллениум Тауэр", можно выделить "Королевский Парк" и "Красная площадь", а к premium классу относятся "Александрийский Маяк", "Грас-Сити", "Идеал Хаус" и "Новая Александрия". Срок сдачи в эксплуатацию этих объектов перенесен на 2009-2010 гг.
Все объекты элитной недвижимости сосредоточенны в Центральном и Хостинском районе Сочи.
Ценовая ситуация
Самый дорогой район в Сочи – Хостинский. Средняя цена за кв. метр в элитных комплексах здесь составляет 241,5 тыс. руб. Это объясняется тем, что здесь расположен самый престижный микрорайон "Светлана" на первой береговой линии, который формирует "золотую милю" города (среди значимых объектов инфраструктуры - ресторан "Синее море", ночной клуб "Платформа", гостиница "Жемчужина", санаторий "Светлана", ресторан "Калипсо" и др.).
На территории микрорайона "Светлана" расположены два элитных объекта – "Миллениум Тауэр" и "Новая Александрия".
Во II квартале 2008 года средняя фактическая цена в элитном сегменте жилой недвижимости составила 211 тыс. руб. На конец III квартала 2008 года – 218 тыс. руб. за кв. метр. На конец IV квартала 2008 года - 222 тыс. руб. за "квадрат".
Рост цен сохранился благодаря тому, что многие сочинские девелоперы начали корректировать стоимость, исходя из изменения курса валют, в среднем повышение цен составило от 3% до 10% в рублевом эквиваленте.
По прогнозам к концу 2009 года цена составит 229 тыс. руб., а в 2010 году – 245 тыс .руб.
Специалисты компании, ссылаясь на данные девелоперов, уверяют, что в условиях кризиса цены будут зафиксированы и снижаться не будут, независимо от уровня спроса. Это обусловлено несколькими причинами.
Во-первых, считают эксперты, спрос будет восстановлен в течение ближайших 1-1,5 лет, в связи с восстановлением экономики. Затем, говорят они, в Сочи нет переизбытка предложения и низкая концентрация застройки, и потом сочинский рынок элитной недвижимости наиболее привлекателен для частных инвестиций, по сравнению с другими локальными рынками, включая Москву и Санкт-Петербург (по рейтингу Института региональной политики России IPPEX – Краснодарский край лидирует по конкурентоспособности среди регионов РФ). Кроме того, регион финансируется за счет государственных ресурсов, что обуславливает стабильное развитие рынка в условиях кризиса.
Снижение спроса
Специалисты MAR Consult констатируют, что в Сочи в настоящее время наблюдается определенное снижение спроса на элитную недвижимость. Это происходит, во-первых, под влиянием фактора сезонности, когда в зимнее время спрос падает, во-вторых, вследствие того, что не оправдываются ожидания покупателей о падении цен, по аналогии с московским рынком. В-третьих, из-за низкой степени информированности о сочинском рынке среди аудиторий, проживающих в других городах с высоким уровнем жизни, например, в Москве, Санкт-Петербурге и "нефтяных" городах РФ.
Объем заключенных сделок на рынке элитной жилой недвижимости имеет отрицательный прирост к концу 2008 года, а по большинству экспертных прогнозов на ближайшие 2 года – рынок достаточно быстро восстановится, наверстывая кратковременный спад. Темп прироста объема заключенных сделок, по данным экспертных оценок, говорят в MAR Consult, составит 7-11% в год.
Покупателей элитного жилья специалисты компании условно делят на три группы по целям приобретения недвижимости: для вложения средств (частные инвесторы, 45%); для постоянного проживания (около 17%); для проживания во время отдыха (33%).
Оптимистический прогноз
Эксперты компании прогнозируют, что восстановление рынка элитной недвижимости в Сочи начнется с конца III квартала 2009 года.
Они объясняют это тем, что в 2009 году будут введены в эксплуатацию 80% площадей, запланированных к вводу в 2008 году, при этом строительство новых объектов заморожено предварительно до 2010 года, то есть рост предложения элитного жилья не прогнозируется.
"Очень многие из застройщиков оказались в сложной финансовой ситуации - кредитные средства под приемлемые ставки найти практически невозможно, а собственные средства, как правило, направляются на поддержку уже действующих бизнес-направлений. Инвестиционный спрос начнет возрастать прямо пропорционально восстановлению экономики РФ, цены на жилье будут расти, исходя из потребностей рынка", - полагают аналитики компании.
В Сочи в 2009-2011 годах, согласно официальному прогнозу социально-экономического развития, будет возведено более 2,1 млн. кв. метров жилья, по данным департамента экономики и прогнозирования администрации города.
К 2011 году обеспеченность жильем в Сочи возрастет до 20,8 кв. метров на одного человека с 18,2 кв. метров в 2007 году. Для сравнения в Москве в 2008 году на человека приходилось 20,3 кв. метра. При этом необходимо учесть, что новое жилье в бизнес и элитном сегментах приобретается в основном иногородними жителями.
Эксперты уверены, что пик спроса и стоимости элитной недвижимости придется на канун Олимпийских игр 2014 года, когда все объекты будут достроены и регион станет привлекательным для международного туризма и инвестиций.
