Как правильно провести сделку купли-продажи
Вопрос о том, как правильно провести сделку купли-продажи, интересует многих потенциальных покупателей объектов недвижимости и земли. Однако мало кто знает, на что следует обратить особое внимание, как избежать «подводных камней», принимая решение о покупке загородного дома и заключая сделку. Прежде всего, отмечают эксперты, нельзя экономить на гарантиях безопасности сделки. Продавец объекта должен иметь все необходимые документы, кроме того, необходимо выбрать правильную форму расчета.
Пакет документов собственника загородной недвижимости
Согласно российскому законодательству, оформление сделки может совершаться участниками без привлечения юриста и нотариуса. Тем не менее, госрегистрация перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости обязательна, и, чтобы обеспечить правильность заполнения и проверку законности всех документов, подтверждающих куплю-продажу, лучше обратиться к компетентным консультантам, гарантирующих продавцу и покупателю безопасность сделки и (в случае необходимости) организовать сбор и подачу документов на государственную регистрацию в Регистрационеую палату РФ, рассказывает исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость» Людмила Ежова.
В зависимости от схемы сделки, количество и состав документов может меняться.
Как правило, подготовкой и сбором необходимых документов занимаются юристы, специализирующиеся на сделках с загородной недвижимостью. Необходимым предварительным этапом в данном случае является экспертиза всех предоставляемых документов, с целью обеспечения чистоты сделки.
Тем не менее, в основной пакет документов, как правило, входят: свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (при этом земельный участок должен стоять на новом кадастровом учете); свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом (жилое/нежилое строение); все правоподтверждающие документы, указанные в свидетельствах в графе документы-основания (договор купли-продажи, постановление и др.); справка об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемом жилом доме (не обязательна для Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области); нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если собственник состоит в браке (если собственник в браке не состоит, заявление о том, что в браке не состоит).
Формы расчетов между продавцом и покупателем
В России существует две формы расчетов между сторонами – наличная и безналичная. Самая популярная и устоявшаяся форма - это наличные расчеты через банковскую ячейку с условиями доступа.
Она заключается в том, что две стороны (продавец и покупатель) заключают в банке договор аренды банковской ячейки на срок государственной регистрации перехода права собственности по закону не более 1 месяц плюс необходимое количество дней для осуществления выемки.
Как правило, расчет (оплата) по сделке купли-продажи приобретаемого объекта недвижимости происходит после регистрации договора купли-продажи.
При этом обязательным условием договора является доступ к ячейке продавца, после предъявления им документов, подтверждающих переход права собственности от него к покупателю. В данном случае подтверждающими документами могут являться выписка из ЕГРП или зарегистрированный договор купли-продажи.
Стоит отметить, что расчет (оплата) по сделке купли-продажи приобретаемого объекта недвижимости может произойти и перед регистрацией договора купли-продажи, но к такому расчету прибегают крайне редко, так как в этом случае риски покупателя значительно увеличиваются.
На практике часто встречаются расчеты по сделке купли-продажи с рассрочкой платежа. В этом случае, в договоре купли-продажи прописывается график платежей и договор регистрируется. Стоит обратить внимание, что при регистрации сделки с рассрочкой платежа возникает залог, объектом которого становится приобретаемая недвижимость. Залогодержателем до полного расчета по договору купли-продажи выступает продавец. Подобная схема также применятся и при безналичных расчетах.
В части безналичных расчетов наиболее популярным инструментом проведения сделки купли-продажи является аккредитив.
Аккредитив — это условное денежное обязательство, принимаемое банком (банком-эмитентом) по поручению приказодателя (плательщика по аккредитиву), осуществить платеж в пользу получателя средств по аккредитиву указанной в аккредитиве суммы по представлении последним в банк документов в соответствии с условиями аккредитива в указанные в тексте аккредитива сроки.
На практике аккредитив заключается в следующем: покупатель выставляет в пользу продавца аккредитив с условиями, при которых аккредитив открывается при предъявлении документа, подтверждающего переход права собственности (зарегистрированный договор купли-продажи). При этом покупатель может выставить аккредитив в банке, в котором у него находятся средства на счете (банк-эмитент), а открыть аккредитив продавец может в банке, в котором ему комфортнее (банк-исполнитель). Необходимым условием является то, чтобы выбранные сторонами банки работали с аккредитивами.
Форма проведения безналичных расчетов по сделке купли-продажи объекта недвижимости является наиболее удобной как для покупателя, так и для продавца. Аккредитив здесь выступает гарантией платежа и контролем за ходом сделки и выполнением всех условий, прописанных в договоре купли-продажи.
