Развитие новых территорий потребует согласованной работы всех органов власти и местных жителей, уверен эксперт
Москва. 10 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Расширение границ Москвы повлечет за собой колоссальную работу на всех уровнях власти и бизнеса и, фактически, станет новой главой в истории развития столичного региона. Главный вопрос, который волнует сегодня население региона, как присоединение новых территорий отразится на простых гражданах? А главное, как будет проходить регистрация прав собственности на недвижимость и земельные участки и чего ждать владельцам земельных участков от присоединения новых территорий? Ответы на эти и другие вопросы дает партнер юридической фирмы «АВЕЛАН» Сергей Казинец.
Юрист указывает, что процедуру расширения границ Москвы можно поделить на две важные составляющие: установление новых границ, так называемое административное деление; установление имущественных прав Москвы на участки земель на присоединяемой территории.
«Административное деление, с юридической точки зрения, является процедурой изменения границ населенного пункта, совмещенного с изменением границ субъекта РФ. По своей сути, это означает изменение документации территориального планирования (Генерального плана развития города). Значит, новый Генплан должен быть вынесен на публичные слушания, как в Москве, так и во всех населенных пунктах присоединяемых территорий (деревни, поселки и пр.)», - отмечает эксперт.
С.Казинец напоминает, что похожую процедуру Москва проходила при утверждении Генплана в 2010 году: «Проведение публичных слушаний является обязательной процедурой, но результаты таких слушаний носят рекомендательный характер».
По словам эксперта, при включении территорий Подмосковья в границы Москвы может измениться правовой статус земель лесного фонда, земель с/х назначения, земель обороны и пр. Такие земли получат статус земель населенных пунктов, что может повлиять на новые возможности по их использованию.
«Одновременно с включением в границы города новых земель может быть произведено индивидуальное изменение разрешенного использования этих земель под конкретные нужды. Важно отметить, что в переходный период разграничения полномочий между органами местного самоуправления присоединяемых территория и Москвой потребуют специального урегулирования. Особый статус Москвы и специфика ее административного устройства отличаются от классической модели местного самоуправления, применяемого в Подмосковье», - поясняет юрист.
Он приводит пример, когда в Подмосковье городские округа или муниципальные районы являются самостоятельными органами муниципальной власти, со своими полномочиями, выборностью, компетенцией и пр., а в Москве их условные аналоги, префектуры и управы, являются вертикально интегрированной частью правительства Москвы.
«Если говорить об установлении имущественных прав Москвы на присоединяемые территории, то здесь следует учитывать собственность, в которой они находятся: частная, государственная или муниципальная. В части государственных или муниципальных земель, по общему правилу, муниципальные земли переходят в госсобственность Москвы. Такая же судьба может ожидать и земли, находящиеся в федеральной собственности в силу требований закона (например, земли лесного фонда)», - говорит С.Казинец.
Между тем, по его словам, для реализации планов Москвы по комплексному освоению территорий не исключен вариант, что государственного земельного фонда не будет достаточно, и Москва будет искать средства для приобретения и/или изъятия частных земель. Для этого существует несколько вариантов. Например, добровольное приобретение на свободном рынке, то есть приобретение участков у частных землевладельцев по обоюдному согласию, или принудительное изъятие (принудительная продажа).
«В настоящее время выкуп земельных участков и находящихся на них строений при изъятии участков и недвижимости для госнужд (принудительная продажа) регулируется федеральным земельным, гражданским и жилищным законодательством, в частности, статьями 49, 55 и 63 Земельного кодекса РФ (основания, условия изъятия участков и гарантии собственников), статьями 279-283 Гражданского кодекса РФ (правила уведомления собственников об изъятии, определения выкупной цены, сроки подачи исков о принудительном изъятии), статьей 32 Жилищного кодекса РФ (гарантии собственникам жилья) РФ», - отмечает юрист.
Он напоминает, что согласно определению ЗК РФ, изъятие недвижимости для госнужд может проводиться только в исключительных случаях, которые связаны с размещением федеральных и региональных объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи, энергосистем, линейных объектов естественных монополий, объектов коммунальной инфраструктуры и автодорог.
«Статья 24 Закона Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" дополняет этот перечень случаями реализации городских целевых программ, выполнения обязательств города Москвы по соглашениям и договорам города Москвы, застройки в соответствии с Генеральным планом Москвы, правилами землепользования и застройки в городе. Очевидно, что московское законодательство существенно расширяет возможных ситуаций с изъятием недвижимости, делая его фактически безграничным. Однако надо учесть, что эти дополнительные основания изъятия могут применяться только в отношении земельных участков, находящихся в собственности Москвы (то есть, неприменимы к частной и иным видам собственности на землю)», - комментирует С.Казинец.
Среди важных действующих актов московского законодательства по данному вопросу он называет постановление правительства Москвы от 12.04.2005 № 204-ПП "О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы"), которым установлен порядок проведения оценки и ее экспертизы при изъятии земельных участков для государственных нужд города, закон горвластей от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" в части норм о выкупе у собственников жилого помещения (жилого дома) в связи с изъятием земельного участка, положение о взаимодействии органов исполнительной власти Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков в городе (утверждено постановлением правительства Москвы № 257-ПП от 10.04.2007).
«Эти акты детализируют федеральное законодательство в части полномочий московских властных структур, сроков, порядка реализации процедур изъятия. Недвижимость, в том числе земля, должны выкупаться по рыночной стоимости (ч. Ст.63 ЗК РФ)», - говорит эксперт.
По его словам, альтернативой является ситуация, когда собственнику участка в собственность бесплатно с его согласия предоставлен равноценный участок взамен изымаемого – его рыночная стоимость зачитывается в выкупную цену. В любом случае собственнику возмещаются рыночная стоимость всех зданий, строений и сооружений на изымаемом участке, а также в полном объеме убытки, в том числе упущенная выгода.
Разногласия по цене решаются в суде. Причем рыночная стоимость изымаемого имущества определяется на момент рассмотрения спора (п.28 (Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Рыночная стоимость устанавливается независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
«По постановлению правительства Москвы № 204-ПП рыночная стоимость изымаемого имущества устанавливается на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка. Постановление также регулирует некоторые правила определения размера убытков, в том числе упущенной выгоды, и предусматривает обязательность проведения экспертизы выводов оценщика при наличии спора о достоверности итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта», - рассказывает юрист.
Он добавляет, что споры между собственником имущества и государством, связанные как с разногласиями по размеру выкупной цены, так и с другими обстоятельствами, возникают довольно часто.
«Распространена практика обжалования собственниками и другими правообладателями недвижимости решений органов власти об изъятии земельных участков по мотивам отсутствия для этого оснований (например, власть собирается изъять участки в случаях, не предусмотренных законом). Как правило, заинтересованные в изъятии участка органы власти пытаются договориться с собственником, если же он не согласен - спор рассматривается судом. Суд, как правило, опирается в таких случаях на выводы независимого оценщика, если же эти выводы противоречивы, назначается экспертиза», - указывает С.Казинец.
По его словам, распространенными проблемами в определении размера причитающейся собственнику компенсации являются отсутствие необходимых документов на сносимые объекты, недоказанность причинения убытков в связи с изъятием, неоформленные обременения участка. В последнее время нередки случаи отказа органам власти в государственной регистрации решений об изъятии по тем основаниям, что не зарегистрированы права на сами изымаемые участки, либо они не сформированы.
«Расширение границ такого большого города как Москва потребует согласованной работы всех органов государственной и муниципальной власти при активном содействии и общественном контроле жителей столицы и Подмосковья», - заключает юрист.
