Совокупная площадь помещений, занимаемых органами власти, составляет порядка 407 тыс. кв. метров
Москва. 15 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - После переезда федеральных органов власти и министерств за МКАД на рынке недвижимости Москвы может появиться 22 строения, обладающие коммерческим потенциалом, сообщается в исследовании компании Penny Lane Realty.
Если проект будет реализован в полном объеме, на продажу будут выставлены площади общей текущей стоимостью более $2 млрд., оценивают эксперты компании.
По оценкам Penny Lane Realty, совокупная площадь помещений, занимаемых органами власти, составляет порядка 407 тыс. кв.м. В основном, по данным компании, государственные структуры размещаются в зданиях менее 10 тыс. кв.метров и лишь 9 из 22 объектов превосходят этот показатель. Самые большие объемы площадей - у здания Министерства иностранных дел (92019,1 кв.м), Госдумы (43305,5 кв.м), Минсвязи (31776,2 кв.м), Минюстиции (30390,3 кв.м) и Совета Федерации (30198,2 кв.м).
Уровень соответствия объекта современным требованиям планировки, например, офисов, отражается на их потенциальной стоимости продажи: например, Минфин эксперты Penny Lane Realty оценивают дороже одного из самых значимых федеральных зданий - Администрации президента: 1 кв.м здесь может стоить $6500-8000 против $5500-7000 соответственно, а учитывая почти в 2,5 раза большую площадь, стоимость Минфина может быть практически в 3 раза выше ($124 млн. против $39 млн.). Самый дорогой квадратный метр у Госдумы - $7000-9000, а в пересчете на площадь объекта дороже всех министерств стоит МИД - более $552 млн.
Что касается стоимости министерских зданий, то благодаря центральному месторасположению, она не опустится ниже $5 тыс. за кв.м, считают специалисты компании. "На формирование цены будет также влиять время экспонирования и объем одновременно выставленных объектов на продажу. Если все эти строения будут продаваться постепенно, начиная с конца 2011 - начала 2012 гг., когда количество денег на рынке будет достаточно для приобретения данных объектов, ценник может достигать верхней планки", - комментирует директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов.
Однако при одновременной (в течение 1-2 лет) продаже, стоимость объектов будет соответствовать нижней границе. "Не думаю, что эти здания выставят на продажу в ближайшие 3 года. Сначала в мире должна установиться стабильная экономическая ситуация, а в Москве - построен новый правительственный центр с инфраструктурой". рассуждает М.Жуликов
Большинство министерских домов было построено в советское время, поэтому у них есть несколько существенных проблем. Одними из этих проблем специалисты Penny Lane Realty видят в том, что объекты расположены в исторически застроенных районах, где здания примыкают друг к другу, из-за чего нет возможности в будущем организовать парковочные места.
Так же, по их мнению, за счет старых планировок на долю лестничных пролетов и широких переходов приходится до 30% от площади строения, что в конечном итоге негативно отразится на его ликвидности при любом использовании. Еще одной из проблем эксперты компании видят в том, что системы вентиляции и кондиционирования сильно устарели, а в некоторых зданиях и вовсе отсутствуют. Поэтому перепрофилирование объектов потребует дополнительных значительных инвестиций, оценивают они.
"Отсутствие парковки наиболее критичен для перепрофилирования зданий под офисы. При возможности организации необходимого количества машиномест на стоянке все исследованные объекты стоили бы дороже на 20-25%", - комментирует директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов.
По его оценке, наличие парковочных мест не так критично для гостиничной недвижимости или апартаментов, которые по стоимости 1 кв.м могут достигать $15-20 тыс. Эксперты компании считают, что для данного назначения наиболее подходящими являются объекты, расположенные в переулках или узких улицах Москвы: например, здание Совета Федерации на Б. Дмитровке, д.26, Министерство культуры или Минпромторг.
В исследовании отмечается, что значительную часть помещений, занимаемых правительством, все же наиболее эффективно использовать под офисы. "В результате реконструкции зданий, рынок недвижимости может пополниться 291 тыс. кв.м. офисных площадей. средняя арендная ставка будет составлять $550-650 за кв.м в год, что является хорошим показателем для класса В и В+",- сообщается в материале.
