Эксперты рынка считают, что недвижимость остается самым надежным из инструментов сохранения средств, а покупка офисов выгоднее, чем приобретение жилья
Москва. 31 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Высокие риски в экономике, вызванные геополитическим причинами, заставляют серьезно отнестись к вопросу сохранения сбережений. По данным Центрального Банка России, средняя ставка по депозитам в российских банках в долларах США составляет сегодня чуть менее 3%, в российской валюте - около 8% при зафиксированном в июне уровне инфляции 4,8% с начала года. Минэкономразвития и ЦБ сходятся во взглядах, что уровень инфляции за год превысит 6%.
Не удивительно, что при таких показателях первая половина 2014 года ознаменовалась существенным ростом спроса на недвижимость. При этом, как отмечают эксперты Est-a-Tet, россияне активно скупают практически любую недвижимость, не обращая внимания на инвестиционную привлекательность актива.
Так, по мнению аналитиков "Инком-Недвижимость", московские квартиры, которые за посткризисные годы перестали быть выгодным инструментом быстрых инвестиций, представляют интерес для тех, кого устраивает сравнительно небольшой, но стабильный доход на длительную перспективу.
"В настоящее время сдача квартиры внаем приносит ее владельцу в среднем 5% годовых. Прибавим к этому рост рублевых цен на вторичном рынке жилья, который только в первом полугодии составил 5,2%. Даже если сейчас цены остановятся - что вряд ли, хотя мы прогнозируем серьезное снижение темпов их ежемесячного прироста - доходность вложений в недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду составит 10,2% годовых - уже выше, чем по банковским вкладам", - уверен директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.
Специалисты компании отмечают, что средний срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, - около 15 лет. При этом плюс в том, что недвижимость может начать приносить инвестору доход в виде арендной платы сразу после покупки. В зависимости от формата жилья "чистая" арендная доходность может варьироваться от 3 до 7% годовых.
При покупке инвестиционной квартиры необходимо соблюсти простое правило, советуют эксперты "Инком-Недвижимость". По их мнению, чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. Стандартная однокомнатная квартира в панельном доме в спальном районе, купленная за 5-6 млн рублей, при сдаче внаем даст 7% годовых. Важно, чтобы такое жилье находилось максимально близко к метро, располагалось на средних или высоких этажах. Никаких суперремонтов и эксклюзивных дизайнов не нужно. Чем выше категория жилья - тем ниже доходность. Двухкомнатная квартира комфорт-класса в спальном районе при сдаче внаем принесет 5-6% годовых, а такая же элитная, например, на Патриарших прудах - 3%.
Однако эксперты компании Est-a-Tet отмечают, что приобретение в собственность офиса может стать гораздо более выгодной инвестицией, чем покупка квартиры.
По их мнению, для частных инвесторов наибольший интерес представляют небольшие офисные пространства, сопоставимые по площади с одно- и двухкомнатными квартирами. Подобные помещения пользуются большим спросом у маленьких компаний, однако на сегодняшний день в качественных бизнес-центрах предложение крайне ограничено.
Эксперты предлагают сравнить компактный офис площадью 36,7 кв.м. в одном из строящихся на юге Москвы бизнес-парков и квартиру площадью 36,4 кв.м. в одной из новостроек, также расположенной в ЮАО. Стоимость указанного офиса по состоянию на конец июля составляет 3,73 млн рублей. Помещение сдается в состоянии shell&core, то есть требует ремонта, с учетом которого общий объем инвестиций составит 3,84 млн рублей. Аналогичная по площади квартира с отделкой обойдется инвестору в 5,7 млн рублей. Таким образом, порог вхождения при покупке офиса оказывается ниже на 33%.
Для получения постоянной прибыли, инвестору необходимо сдавать недвижимость в аренду. Для офиса ежемесячная арендная плата составит 42,8 тыс. рублей в месяц или 513,8 тыс. рублей в год (14 тыс. рублей за квадратный метр в год). При этом порядка 10% от этой суммы составит комиссия управляющей компании за поиск арендатора и взаимодействие с ним. Итоговый годовой доход - 462,4 тыс. рублей или 12% от стоимости актива. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в локации данной новостройки составляет 29,5 тыс. рублей, то есть годовой доход инвестора составит 354 тыс. рублей или 6,2% от цены покупки. Таким образом, собственник офиса за год заработает на 30% больше, чем владелец аналогичной по площади квартиры в этом же административном округе Москвы.
"Приобретение офиса - это отличная возможность для частного инвестора стать владельцем собственного арендного бизнеса с минимальными рисками и прозрачной схемой получения прибыли. И впоследствии такой бизнес можно выгодно продать", - считает директор проекта Деловой квартал "Сириус Парк" компании "Плаза Девелопмент" Евгений Захаренко.
"Большинство клиентов расценивают сам факт покупки недвижимости как выгодную инвестицию. Это утверждение было справедливо для стабильно растущего рынка. Сейчас же мы находимся в зоне турбулентности. А это значит, что инвесторы должны тщательно просчитывать все возможные риски и потенциальную прибыль. В противном случае велика вероятность приобретения неликвидного актива, который не только не даст дохода, но и не позволит быстро выйти в кэш в критической ситуации", - предостерегает генеральный директор инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet.Кайдо Карма.
