Эксперты анализируют, что изменилось после "черного вторника"
Москва. 29 января. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Решение Центробанка в декабре 2014 года увеличить размер ключевой процентной ставки, вызвало шквал прогнозов о "смерти" ипотечного кредитования ну или как минимум о его "долгой и продолжительной болезни". Спустя месяц после рокового решения "Интерфакс-Недвижимость" подводит первые итоги: что изменилось и так ли страшна жизнь после "черного вторника"?
..и месяц пролетел.
Итак, прошел целый месяц. Казалось бы, достаточный срок. Однако, многие эксперты пока не решаются делать, не просто прогнозы, но и анализировать происходящее. Тем более, что январь всегда считался "низким сезоном" на рынке недвижимости. Из реалий объективно видно то, что в начале года количество заявок на получение ипотечных кредитов значительно снизилось.
"В январе мы наблюдаем снижение количества ипотечных сделок. Помимо традиционного спада сделок повлияли и новые условия банков, которые непривычны для потребителя", - рассказывает руководитель Ипотечного центра ФСК "Лидер" Павел Тимошенко. "Предпочтение стали отдавать зарплатным клиентам, а также людям, готовым значительную часть суммы внести сразу. Срок одобренной заявки сократили вдвое – до 60-ти дней. В результате число отказов в некоторых банках увеличилось в несколько раз", - поясняет генеральный директор TEKTA GROUP Дмитрий Коновалов.
Но можно с уверенностью заявить, что отрасль продолжает, не смотря ни на что, функционировать - банки стараются держать минимально возможную в существующих условиях ставку.
"Основными игроками на рынке ипотечного кредитования являются Сбербанк и ВТБ 24, которые предлагают относительно доступные условия кредитования со ставками от 14,5% и от 15,95% соответственно, и такие условия пользуются спросом у населения", напоминает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК "МИЦ".
Однако не все эксперты разделяют это более-менее позитивное мнение. Размер средней ставки по кредитам серьезно увеличился, а во многих кредитных организациях новый уровень стал неприемлем для потребителя. Более того, часть банков второго эшелона вовсе приостановили выдачу кредитов. Чем это обернется в обозримом будущем несложно представить. Кредитные организации не могут себе позволить выдавать ипотеку ниже ключевой ставки ЦБ, чтобы не оказаться в убытке. В свою очередь для заемщиков такие условия оказались неподъемными. Именно этот факт и изменил, казалось бы, сложившуюся ипотечную картину в России.
"Разумеется, предоставление ипотеки на условиях, сопоставимых с ключевой ставкой ЦБ и даже ниже ее, по умолчанию не может быть выгодным для кредитной организации, - поясняет Галина Гараева, генеральный директор компании "Континент". - Поэтому, для поддержания самой системы ипотечного кредитования в условиях "отсутствия кислорода" необходимо содействие всех игроков рынка - и государства, и бизнеса".
"Значительная часть банков уже подняла ставки до 19-20%, - рассказывает Г. Гараева, - а в небольших кредитных организациях "второго эшелона" встречаются и ставки в 25%. Понятно, что это лишь формальная возможность взять ипотеку: подобные условия совершенно неподъемны для заемщиков. Таким образом, ситуацию без преувеличения можно назвать кризисом ипотечного кредитования".
Жесткие требования, предъявляемые банками могут стать еще одной проблемой при получении ипотечных кредитов. По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании "МИЭЛЬ-Новостройки": "На первичном рынке сильно отразились ограничения к объектам недвижимости, многие банки ужесточили требования к стадии строительства. Ранее банки выдавали ипотеку под объекты со стадией строительства от 20%, теперь эти цифры изменились. Например, требованием ДельтаКредит является стадия строительства не менее 60%, в ВТБ 24 даже 80%. Так что, получить ипотеку в большинстве строящихся объектов стало просто невозможно. Это сильно ударит по первичному рынку, так как ранее почти каждый второй покупать использовал заемные средства на покупку квартиры.
Еще одна сложность касается первоначального взноса, он – вырос, продолжает Софья Лебедева: "Если ранее достаточно было иметь 10% от стоимости квартиры, теперь первоначальный взнос вырос до 20-30%, а в рамках специальных программ некоторых банков он может достигать 50%. В результате дальнейшие перспективы развития ипотечного кредитования на первичном рынке пока выглядят туманными".
"По некоторым прогнозам, рынок ипотеки в 2015 году «сожмется» на 20%, а то и более", - прогнозирует Д.Коновалов.
Брать или не брать?
Для покупателя же остается открытым вопрос: брать или не брать ипотеку на новых условиях. И если брать, то, как с ней справиться? В этом вопросе мнения экспертов разделились. Так, Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК "МИЦ " считает, что в сложившейся ситуации надо вести себя очень осторожно.
"Во-первых, ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30 - 40% от ежемесячного дохода. Во-вторых, размер накоплений в запасе должен быть равен сумме ежемесячных платежей по кредиту за 6 месяцев. В условиях кризиса не стоит пытаться выплачивать кредит на пределах своих возможностей. Кроме того, в сложившейся ситуации не стоит брать кредиты с плавающими ставками, лучше отдавать предпочтение программам кредитования, предусматривающим фиксированную процентную ставку".
П.Тимошенко не согласен с такой осторожной стратегией и предлагает придерживаться иного сценария. "Инфляция не стоит на месте, деньги обесцениваются всё быстрее, и долг по кредиту с каждым днём становится всё дешевле, впрочем, как и ежемесячный платёж по кредиту. Поэтому брать ипотечный кредит сейчас не так уж и страшно, кризис продлится недолго, доходы населения начнут расти, за это время взятый в банке кредит успеет значительно обесцениться, и отдавать его будет проще", - считает эксперт.
Кроме того, застройщики со своей стоны ищут возможности привлечения новых покупателей, разрабатывая собственные программы кредитования. Они пытаются найти частичную замену ипотечному кредитованию, предлагая потребителю более выгодные условия приобретения недвижимости. Кто-то уже предоставляет рассрочку, другие предлагают оформить субсидию ипотечного кредита. То есть, по сути, застройщики собираются выдавать собственные займы.
"Пока застройщикам остается искать пути замены ипотеки. Например, предоставление рассрочки. Но подходит она далеко не всем, а только людям, у которых большая часть суммы имеется на руках. Застройщик может предложить и частичное субсидирование ипотечного кредита: некоторые компании уже начали самостоятельно снижать процентные ставки для своих клиентов. Эта мера только набирает популярность. Окончательно можно будет говорить о ней только после установления стабильности на ипотечном банковском рынке", - комментирует Д.Коновалов.
В целом, участники рынка ждут, каким образом будет развиваться экономика страны в ближайшие месяцы, поскольку не только ставка кредитования будет влиять на рынок недвижимости. По мнению Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании "БЕСТ-Новострой", итоги можно подводить к концу I квартала 2015 года. Она уточняет, что "если негативные прогнозы сбудутся, и объем ипотечных сделок упадет до минимума, это существенно скажется на спросе на жилье и, в итоге, на продажах (возможен спад спроса до 30%). Тем не менее, есть шансы, что ипотеку будут субсидировать.
Кроме того, практически все возлагают надежды на урегулирование ситуации со стороны государства. К.Шибецкий, считает что" нельзя исключать шаги со стороны государства по нивелированию негативного воздействия кризиса, например, снижение ключевой ставки Центробанка. Данные меры, если они будут приняты, скажутся положительно на темпах развития рынка ипотечного кредитования в нашей стране".
Данные по условиям ипотечного кредитования в ряде банков Московского региона. Предоставлено ГК "МИЦ".
 |
