В условиях "запретительной" ипотеки застройщики могут создать собственный аналог кредитования
Москва. 5 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Резкое повышение ключевой ставки Центробанка, рост инфляции и закрытие западных рынков капитала привели к удорожанию ипотеки в России. Какова дальнейшая судьба рынка ипотечного кредитования, и что делать заемщикам, рассуждают эксперты рынка.
"Банкам действительно негде брать деньги для финансирования ипотечных программ, поэтому сейчас они пытаются так менять условия выдачи кредитов, чтобы для заемщиков они стали невыгодными. Ряд банков фактически установил запретительные ставки по кредитам на уровне 18-22% годовых", - отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
По мнению эксперта рынка элитной недвижимости, при привлечении такого кредита на десять лет заемщик вынужден будет вернуть банку дополнительно две - две с половиной стоимости квартиры. В настоящий момент средняя ставка по ипотеке 17-20% годовых, для сравнения в первой половине 2014 г. средняя ставка по ипотечным кредитам была 12,2-12,3% годовых.
Пагубно отражается эта тенденция и на рынке эконом-класса.
Специалисты "НДВ-Недвижимость" отмечают, что на сегодняшний день самый доступный кредит представлен ставкой в размере 14,5%. На таких условиях население кредитует один из крупнейших игроков рынка - Сбербанк. Таким образом, цена ипотечных займов ниже рынка даже с учетом снижения ключевой ставки, составившей 15% вместо 17%. Для сравнения, самое дорогое предложение - это кредит под 28%.
По сути, ипотека от Сбербанка намного выгоднее рыночных условий, учитывая, что в большинстве банков стоимость кредитов находится на уровне 18-20%. Но что значат эти цифры для заемщиков?
Специалисты компании "НДВ-Недвижимость" приводят пример, ярко иллюстрирующий ситуацию. Клиент приобретает двухкомнатную квартиру за 3,4 млн рублей. Сумма кредита составляет около 2 млн рублей, срок выплат - 10 лет, а первоначальный взнос - 40%. В таком случае, согласно расчетам специалистов департамента ипотеки и кредитов, ежемесячный платеж составит 32 560 рублей в месяц. Если кредит оформляется на 15 лет, то в таком случае выплаты банку снизятся до 28 000 рублей в месяц. То есть, это приемлемые суммы для тех, чей ежемесячный доход находится в пределах 100 000 рублей в месяц, в том числе с учетом доходов созаемщиков. Но в перерасчете по самой высокой ставке, на тех же условиях, ежемесячный платеж уже превысит 50 000 рублей. Нагрузка на семейный бюджет существенно увеличивается: переплата будет в 2,2 раза больше. При этом кредит не выдадут тем, чей доход меньше указанных 100 000 рублей в месяц, сетуют эксперты.
"Ипотека стала практически недоступной, что сразу бьет по рынку продаж - ни для кого не секрет, что последнее время в любом сегменте на рынке недвижимости, в том числе элитном, происходил рост сделок по ипотеке", - напоминает Е.Румянцева.
В такой ситуации, по оценке аналитиков, в ближайшее время механизмы внутрикорпоративного кредитования сделок от застройщика могут снизить долю ипотеки, например, на элитном рынке до минимума или заменить ее вовсе. Речь идет в первую очередь о рассрочке платежа на срок реализации проекта: традиционно девелоперский цикл на московском рынке недвижимости составляет около трех лет, однако в элитном сегменте из-за высокой стоимости проекта он растягивается в среднем на пять лет. С учетом того, что большинство ипотечных кредитов в элитном сегменте привлекались на короткий срок до пяти лет, рассрочка может стать эффективным инструментом замены ипотеки.
"Мы рекомендуем застройщикам предусмотреть внутренние механизмы кредитования покупателей по типу рассрочки и предложить их своим клиентам, то есть, по сути, создать собственный аналог ипотеки. Эти инструменты помогут нивелировать последствия кризиса, и те застройщики, которые придумают самые эффективные программы внутри себя, смогут стать лидерами рынка", - уверена Е. Румянцева.
"Что касается жилья эконом-класса, то пока снижение ключевой ставки не успело отразиться на стоимости кредитов", - комментирует руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Кристина Шульгина. - Предлагается простимулировать рынок за счет субсидирования ипотечной ставки, однако выполнение этой задачи потребует времени для отработки самой процедуры. Поэтому сейчас заемщики оформляют ипотеку под 14,5-15,5%, пока такая возможность есть, да и принцип "сегодня деньги стоят дороже, чем завтра" никто не отменял". Возможно, в дальнейшем, когда ситуация стабилизируется, можно будет улучшить свои условия кредитования, считают эксперты.
