Почему подобные проекты не получили широкого распространения
Москва. 13 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - На днях столичные власти выступили с инициативой по переносу нескольких километров линии электропередачи в районе Некрасовки, чтобы освободить участки под строительство. Заместитель руководителя департамента строительства Москвы Виктор Корнеев отметил, что на высвобождаемых участках можно будет построить около одного миллиона квадратных метров недвижимости. И, по его словам, уже есть инвесторы, заинтересованные в строительстве на этом участке. При этом чиновник подчеркнул, что вопрос о том, кто будет финансировать работы, которые могут обойтись примерно в 1 млрд рублей, пока неизвестно.
Любопытно, что планы по переносу уже не раз анонсировались застройщиками. Еще в 2006 году о старте пилотного проекта по застройке 100 га в Бибиреве-Бескудникове, освободившихся после перекладки ЛЭП, сообщали мэрия и Федеральная сетевая компания.
Однако массового воплощения ни тогда, ни после подобные планы не получили. Попробуем разобраться, что же им мешает.
"Эта идея действительно обсуждается давно, но максимальный ее "расцвет" приходится на тот период, когда на рынке ощущается дефицит на землю и ее стоимость растет. Перенос ЛЭП по сути подразумевает перекладку кабельных линий высокого напряжения, и это достаточно дорогостоящее мероприятие. Поэтому, чтобы окупить эти затраты, необходимо строить высоко прибыльные проекты, например, жилье премиум-класса, и важно, чтобы девелопер был готов платить высокую цену за земельный участок", - комментирует руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов.
Согласен с этим мнением и Валентин Коваленко, главный инженер департамента управления строительством семейства компаний KASKAD Family. "Реализовать такую инициативу будет трудно, - говорит он, - и, в первую очередь, из-за бюджета. Данный проект достаточно затратный, даже если работы будут финансироваться из казны правительства".
В случае же если задача ложится на плечи застройщика, то тут возникают другие сложности: акт выбора трассы, согласование с администрацией района и сетевиками, бюджет на демонтаж и монтаж. "Перенести высоковольтную линию, изменить генплан, согласовать другой участок - это огромные финансовые затраты", - отмечает эксперт.
По причинам недостатка финансовых ресурсов могут возникнуть проблемы с согласованием новых трасс под ЛЭП, что может повлечь за собой смещение сроков строительства всего проекта, а это уже - долгострой.
"К тому же деньги, затраченные на вынос ЛЭП, скажутся на стоимости участков - цена при его продаже или передачи в аренду однозначно увеличится, а это может оттолкнуть потенциальных покупателей, так как сегодня клиенты голосуют рублем", - считает В. Коваленко.
Солидарны с мнением коллег в том, что перенос линий электропередач - дорогостоящее занятие и другие эксперты рынка. По их мнению, для застройщиков это не всегда экономически обосновано и оправданно.
"В большинстве случаев компании-застройщики, если и сталкиваются с подобными ситуациям, то пытаются решить их "малой кровью" без перемещения линий, или, если проект находится на стадии рассмотрения площадки, предпочтут поискать альтернативные варианты", - считает Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой".
Того же мнения придерживается и Сергей Гусев, директор по развитию ЗАО "АМ Девелопмент": "Целесообразность должна определяться, в первую очередь, стоимостью альтернативного предложения на рынке земли".
По мнению эксперта, в Московской области с ее огромными территориями, земельному участку, освобожденному от ЛЭП, будет нелегко конкурировать по цене с аналогичными участками, изначально не имевшими обременений.
"Себестоимость работ по демонтажу существующих воздушных линий и прокладки кабеля в подземных каналах прибавит к стоимости участка по предварительной оценке не менее 100 000 000 руб/га", - отмечает он.
Помимо затрат есть и другие сложности, например, отсутствие прозрачной юридической и инвестиционной схемы взаимодействия московских и областных властей с потенциальными застройщиками.
"Дело в том, что затратность процесса, чаще всего, даже не совсем обоснована: собственники ЛЭП (государственные организации) при выдаче технических условий прописывают в них мероприятия, которые, в первую очередь, предусматривают устранение недостатков предыдущего неграмотного строительства и неправильного обслуживания. Получается, что застройщик должен не просто перенести линию электропередач, а за свой счет реконструировать или построить новые объекты для нее", - поясняет Антон Валявин, руководитель проекта "Ла-Манш" ГК "САПСАН".
По его словам, стоимость именно переноса ЛЭП в лучшем случае составляет только 40% от общей стоимости работ, которые необходимо выполнить по ТУ.
"В итоге девелоперы очень часто получают ТУ, а реализацию мероприятий не начинают по причине слишком высокой стоимости", - отмечает эксперт.
Еще одной трудностью, встречающейся на пути реализации, является риск того, что сетевая организация, эксплуатирующая данную линию передач, может выдать технические условия на присоединение не к ближайшей подстанции, а к той, которая располагает достаточной мощностью, рассказывают эксперты компании "ЛСР. Недвижимость - Москва"
"Эти подстанции могут быть сильно удалены, поэтому застройщику приходится прокладывать линию для подключения за 3-5 км. А это - дополнительные инвестиции, которое, зачастую, не предусматривались проектом", - отмечают они.
Как отмечает рынок, идея переноса ЛЭП давно обсуждается властями, но в силу вышеперечисленных факторов широкой реализации она не получила. Есть отдельные проекты, где застройщики занимаются переносами линий электропередач, чаще всего, делают они это поэтапно, но их не так много.
"Если бы власти взяли бы на себя хотя бы часть затрат по выносу ЛЭП, это могло бы серьезно поменять ситуацию. На мой взгляд, многие девелоперы с господдержкой приступили бы к реализации отложенных проектов по переносу ЛЭП, пересмотрев свои финансово-экономические модели. Однако, как я уже сказал, таких застройщиков много, профинансировать каждый такой объект будет очень дорого, и пока нет понимания - по каким критериям будут определяться проекты, помощь которым нужна в первую очередь", - говорит А. Валявин.
Есть и еще одна сложность, окупить затраты можно, если, как уже отмечалось выше, строить на таких участках высоко прибыльные проекты, например, жилье премиум-класса, и важно, чтобы девелопер был готов платить высокую цену за земельный участок.
"Однако сейчас далеко не самый благоприятный период, поскольку острого дефицита на рынке нет, и мы видим, что есть свободные площадки безо всяких помех и ограничений, которые не осваиваются девелопером; на многие подобные участки не было запрошено разрешение на строительство. Это может свидетельствовать как о нехватке финансирования, так и о недостаточном интересе к старту нового проекта в трудный для экономики государства период", - замечает М. Якубов.
По мнению рынка, говорить о массовой реализации такой программы по всему городу явно преждевременно. Хотя многие эксперты сходятся во мнении, что, если и проводить такие работы, то только на территории "старой" Москвы, где подобные затраты способны себя окупить.
