В процессе купли-продажи вторичного жилья всегда желательно опираться на опыт профессионала, но часто роль риелтора ограничивается знакомством покупателя и продавца
Москва. 4 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Те, кто хоть раз интересовался куплей-продажей жилья, знают, что процесс этот содержит множество тонкостей. И сколько бы советов и предостережений ни выслушал потенциальный участник сделки, ему так или иначе самому приходится "наступать на грабли". По идее, оградить людей от ошибок должен профессиональный помощник - риелтор. Но профессионализм, по-прежнему, явление редкое.
С чего начать
Прежде всего, стоит определиться, готовы ли вы самостоятельно заниматься сделкой, или же вам необходим помощник. Тут все зависит от наличия свободного времени и уверенности в собственных силах. Если таковые имеются, стоит собрать необходимые документы и оценить квартиру. В принципе, сделать это можно при помощи онлайн-оценки, которая есть на ряде специализированных сайтов (там же вы найдете необходимый перечень документов), или же можно мониторить стоимость соседних квартир - это даст вам некую картину рынка, исходя из которой и будет устанавливаться цена.
Можно пойти менее энергозатратным путем: обратиться за консультацией в любое риелторское агентство. Консультации у них, как правило, бесплатны, риелторы охотно встречаются с потенциальными клиентами: они укажут вам примерную стоимость квартиры, а также подробно расскажут, какие именно документы необходимо подготовить. Только в случае, если встреча была единичной и связывать себя узами контракта вы не планировали, то будьте готовы, что ближайшие полгода-год вас будут "терроризировать" звонками и письмами. Конечно, неудобство временное, но неприятное.
Если же в своих силах уверенности нет, то риелтора нужно нанять. Как его выбрать? Тут все зависит от личных предпочтений: кому-то проще работать с маленьким агентством, кто-то предпочитает крупные и маститые. На самом деле, разницы нет - даже крупные агентства не всегда гарантируют компетентность своих сотрудников.
Если вы решили нанять риелтора, то лучше уточнить возможные варианты у знакомых (скорее всего, у кого-то связи найдутся) или устроить несколько встреч с разными агентами и выбирать из личных симпатий. Главное при встрече помнить – за услуги риелтора необходимо платить, причем приличную сумму. Зачастую риелторы очень аккуратно обходят эту тему вплоть до подписания договора. Чтобы потом не было сюрпризов, настаивайте на конкретных суммах и четких формулировках.
Товарищ и друг
Существует мнение, что с риелтором продавать или покупать квартиру безопаснее. Отчасти это так, но он поможет только советом. Ни один риелтор не несет юридической ответственности за сделку. У него совершенно иная задача – связать продавца и покупателя.
Упрощается ли при наличии помощника процесс? Конечно, но не так уж сильно, как полагают многие. Документы на квартиру собирать вам, риелтор может составить компанию или подсказать адрес, но на этом все. Иногда риелтор может взять на себя и сбор документов, но чаще всего продавец делает это самостоятельно, тем более что ничего сложного в этом вопросе нет – достаточно обратиться в районный МФЦ, где после заполнения заявлений и оплаты госпошлины вам подготовят все бумаги.
При отсутствии времени можно сделать доверенность на риелтора и выдать ему ключи от квартиры. Стоит помнить, что даже в этом случае контроль необходим. Ведь агент может договориться о неприемлемых для вас условиях без вашего ведома (не исключая ситуации, связанные с незаконными действиями).
В целом риелтор упростит вам жизнь, взяв на себя вопросы, связанные с размещением объявлений на разных сайтах и приемом звонков.
Больше просмотров
Далее вас ждет, наверное, самый эмоциональный этап – показ квартиры. Если вы работаете с агентом, то лучше заранее обсудить с ним все нюансы и "слабые места" жилплощади. Врать стоит как можно меньше, потому что так или иначе правда откроется.
Также важно обсудить возможные временные интервалы для показа, чтобы не возникало неудобных ситуаций. Вообще на данном этапе стоит быть готовым к тому, что в ближайшие несколько месяцев ваши планы будут зависеть от желающих посмотреть квартиру (в случае, если вы в ней проживаете).
Данный этап может длиться от нескольких недель до нескольких лет. В последнем случае, стоит либо сменить агента, либо, если вы продаете квартиру самостоятельно, обратиться за помощью.
Кроме того, даже несмотря на наличие риелтора, стоит отслеживать изменения на рынке (например, повышение или понижение цены в соседних домах). Чтобы процесс продажи не затянулся, цена должна быть адекватной.
Ура, свершилось!
И вот в один прекрасный день тот самый покупатель найден. Казалось бы все -можно выдохнуть. На самом деле, покупателю и продавцу предстоит еще масса действий, бюрократических и финансовых. Таких, например, как подготовка авансового соглашения. Если речь идет об альтернативной сделке, то далее вы подбираете вариант для себя и составляете авансовое соглашение с продавцом выбранной вами квартиры. Если нет, то начинается подготовка документов к сделке. Речь идет о стандартных документах, которые имеют срок годности, то есть вам нужно повторно их заказать (выписка из домовой книги, выписка из ЕГРП, а также справки об отсутствии задолженностей по квартире). Стоит помнить, что с момента подписания авансового соглашения до самой сделки может пройти от 5 дней при наличии "живых" денег у покупателя (не ипотечных) до 2-3 недель.
Когда документы собраны, назначается встреча в банке (банк стороны оговаривают обоюдно, как правило, выбирается банк, в котором покупатель берет займ) и составляется регламент сделки. Это неофициальный, а потому необязательный документ, в котором прописываются всей этапы совершения сделки. Нужен он обычно для того, чтобы сэкономить время, в случае если в сделке участвует несколько сторон.
Наконец, подходит долгожданный день сделки, вы в указанное время являетесь в банк со всеми документами на квартиру и паспортом. Здесь вы еще раз проговариваете все вопросы перед подписанием договора купли-продажи, основным и важным моментом на данном этапе является обсуждение сроков получения денег и освобождения жилплощади (как юридического, так и физического). Как правило, на это дается 14-20 дней после получения документов на квартиру.
Что касается денежных средств, их вы совместно с покупателем закладываете в ячейку, предварительно написав расписку о получении данных средств. Расписка до регистрации сделки остается у продавца, а ключ от ячейки - у покупателя. Теперь самое время подписать договор и передать документы на государственную регистрацию сделки (длится она в среднем 7-10 рабочих дней).
После того как документы будут готовы, у продавца появится доступ к денежным средствам, находящимся в ячейке. После этого останется только подписать акт о том, что квартира передана в надлежащем состоянии и освободить жилплощадь.
На всех этих этапах риелтор также может сыграть определенную роль, как минимум психологическую, если посчитает нужным, конечно. Но в финале, вне зависимости от того, довольны вы его работой или нет, вы обязаны будете оплатить его услуги на оговоренных ранее условиях. А уж советовать ли его как специалиста своим знакомым – решайте сами.
Хочется подчеркнуть, что данный текст является исключительно отражением личного опыта и не призван поставить под сомнение ни сложившуюся практику, ни компетенции тех или иных профессионалов-участников сделки.
