На рынке складов московского региона вакантно около 1 млн кв. м из почти 10 млн кв. м качественных складских помещений
Москва. 17 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Рынок складов Московского региона характеризуется высоким объемом поглощения. Так практически за последние дни было объявлено о ряде крупных сделок аренды. Причем, заключенных на длительные сроки. Однако участники рынка не спешат радоваться. Они обеспокоены высоким уровнем вакансий, а также волатильностью отечественной валюты, что затрудняет долгосрочное планирование в сегменте.
Назло рекордам
Общий объем рынка качественной складской недвижимости московского региона по итогам текущего года превысит 10 млн кв.м, рассказал журналистам на IX конференции по рынку складской и индустриальной недвижимости директор по складской индустриальной недвижимости компании Knight Frank Вячеслав Холопов.
Причем девелоперы быстро отреагировали на кризис и почти вдвое от запланированного ранее снизили ввод складов. По итогам года новое предложение составит около 700 тыс. кв.м. Большинство застройщиков готовы строить комплексы только «под клиента», и это среднесрочная тенденция. Ожидается, что в 2016 г. объем ввода в эксплуатацию новых объектов будут на 40% ниже, чем в 2015 г.
На этом фоне впечатляющими темпами растет поглощение. Объем сделок будет близок к рекордным значениям. Согласно прогнозам, к концу года будет арендовано и куплено около 900 тыс. кв.м, при том что рекорд составляет 1,3 млн кв.м. И скорее всего прогноз оправдается. Уже за I-III кварталы 2015 г. общий объем сделок достигнет около 750 тыс. кв. м, что в 1,6 раза больше аналогичного показателя прошлого года. Как минимум, объем сделок в 2015 году будет сопоставим с уровнем прошлого года, когда было поглощено 822 тыс. кв. м.
"Как бы не получилось, что этот период станет лучшим по объему сделок", - иронизирует В.Холопов.
Большая часть сделок сейчас приходится на крупных игроков, операторов розничной торговли (на их долю пришлось 2/3 всего объема заключенных сделок), которые являются представителями продуктового ритейла. Активными игроками на рынке складов являются также ритейлеры DIY.
Примечательно, что в 2015 г. средний размер сделки увеличился в 1,6 раза: с 10,8 тыс. кв. м за первые 9 месяцев 2014 г. до 18 тыс. кв. м за аналогичный период текущего года. Это еще раз подтверждает серьезные намерения крупных игроков рынка.
Однако с покупками все обстоит не так радужно. Аренда занимает 75% от всех сделок, покупка - 25%, при условии, что в первом полугодии покупок не было (всего 3 во втором). Приобретать склады потребители не торопятся.
Пусто не бывает?
В.Холопов отметил, что вакансия в процентном отношении стабилизировалась на уровне 9,7%. При этом в абсолютном выражении она увеличилась почти до 1 млн кв.м. То есть свободен каждый десятый квадратный метр. Это максимальное значение за всю историю развития рынка складской недвижимости. В 2014 г. пустовало около 840 тыс. кв. м; в 2013 г - 158 тыс. кв. м.
Однако в связи с низким объемом планируемого к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2015 г. предложения складских объектов и текущего уровня спроса ожидается снижение уровня вакантных площадей до 9–9,5% к концу 2015 года.
Эксперт также заметил, что ставки аренды перешли в рублевое поле и находятся в коридоре 3,5-4,5 тыс. руб. за кв.м в год в классе А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). По прогнозам аналитиков, показатель сохранится на этой отметке в среднесрочной перспективе.
Договоры аренды заключаются преимущественно на короткий срок (3–5 лет) по рублевым ставкам.
"Надолго ли? Время покажет. Поэтому очень важен срок контракта и его условия. Долгосрочные контракты стало заключать сложнее", - подчеркнул Д.Холопов.
"Кто готов подлить договор до 30 года? Подписать нерасторжимый договор - то же самое, как продать себя в рабство на неясных условиях", - заявила директор по контрактной логистике Itella в России Елена Печникова.
С такой оценкой реалий согласны и другие эксперты, которые говорят о невыгодности краткосрочных контрактов для собственника, однако в существующих условиях приходится идти на краткосрочные отношения, поскольку это позволяет арендатору выжить. И многие девелоперы идут навстречу своим арендаторам, будучи даже приверженцами консервативной стратегии.
Более того, некоторых участников рынка не смущают короткие договора.
"Краткосрочные контракты нас не смущают. Мы понимаем, что для арендатора подписать долгосрочный контракт значит предсказать, что будет на 2-3 года. А это нереально. Поэтому нас устроит сочетание валютной и рублевой ставок с индексацией, короткие контракты или договора с разными опциями", - прокомментировал заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, коммерческий директор ПЛК "Северное Домодедово" Глеб Белавин.
В свою очередь Д.Холопов посетовал, что отсутствие длинных договоров негативно влияет на весь сегмент в целом, причем и в части стратегического развития. Дело в том, что в ситуации с краткосрочными договорами инвестор не может просчитать будущую доходность, и, соответственно, оценить вложения в новые объекты.
"Цикл разорван, девелоперы и арендаторы попали в "ножницы". Это сложная ситуация, нестандартная. Стабилизация займет года три, но если сейчас не договориться - цикл встанет. Такая опасность есть. Но проблема решаема – надо договариваться", - отметил эксперт.
Валюта – рубли
Придется договариваться участникам складского рынка не только о сроках арендных договоров. Крайне сложным представляется и вопрос об индексации в рубли существующих валютных отношений.
"Вопрос индексации ранее никогда не поднимался. Сейчас он самый сложный. Никто не понимает, какими будут рубли. При этом, как ни странно все говорят об аренде, а не о покупке, потому что заемных денег на покупку активов тоже нет", - отметил директор департамента развития индустриально-логистических проектов PPF Real Estate Russia Артур Абдрахманов.
Кроме того, как опасается первый заместитель директора ООО "ВЛК-Консалтинг" Александр Бакиров, переход в рубли при наличии долларового договора сулит неприятности именно собственнику.
"Как перейти в рубли при наличии долларового договора? Это скидка или переходный курс? Допустим, мы даем скидку и начинаем "проедать" свои деньги, после чего перестаем платить банку. И идем к нему с тем же вопросом о скидке, которую он, естественно, не дает", - предполагает эксперт.
Представители банковского сообщества, присутствовавшие на конференции, подтвердили, что отклонение от существующих договоренностей финансовых организаций и застройщиков вряд ли возможно - ставку снижать банк не будет, и списывать часть кредита не будет тоже. Но существует возможность договориться, поскольку банк также не заинтересован в финансовой несостоятельности клиента.
Что касается возврата к валютным отношениям между собственником и арендатором, то это вполне возможно, но с оговорками.
"Предположение о возврате к долларам базируется на оптимистичной модели. А представим себе пессимистичную модель? Если вы будете к ней готовы, вы сможете нормально работать в любой ситуации", - уверен исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев. По его мнению, в перспективе 2-3 лет долларовые цены на рынок не вернутся. В течение пяти лет их появление будет возможным, а в семилетней перспективе – вероятным.
При этом эксперт призывает активнее работать в существующих условиях.
"Рублевая модель бизнеса на рынке уже есть и она действует. Тот, кто ждет долларов, должен пересмотреть свой бизнес. Будут доллары - хорошо, нет - вы все равно сможете работать", - подчеркнул он.
Надо договариваться
Участники конференции сошлись во мнении, что рынок складской недвижимости будет развиваться только при условии компромиссных отношений между его участниками. Равновесная модель, которая устроит всех участников сделки, базируется не только на качестве актива, но и на умении трезво оценить реальность.
"Надо трезво оценивать актив и не жадничать. Надо вместе оценивать риски в долгосрочной перспективе, и если баланс найден, то в нем и находится поле сделки", - уверен О.Мамаев.
"Сейчас время арендатора. И если мы не научимся разговаривать с ними, рынок получит проблемы. Только вместе, находя компромиссы и работая над наиболее подходящим рынку продуктом, арендаторы и владельцы проектов смогут создавать новые склады", - напоминает В.Холопов.
С тем, что участникам рынка придется услышать друг друга согласна и Е.Печникова. Эксперт считает, что только такие отношения помогут складскому рынку в следующие два года.
"Есть время для собственников, есть время для арендаторов. Эти циклы меняются для того, чтобы рынок продолжал развиваться, необходимо взаимодействие этих групп", - философствует управляющий директор группы компаний Raven Russia Limited Эдриан Бэйкер.
Эксперты видят перспективы рынка также в части улучшения финансовой ситуации.
"В течение нескольких лет придет стабилизация рынка крупных капиталов, и это только начальный процесс, который повлечет за собой активизацию всего остального. Так что прогноз на восстановление и рост я бы делал в горизонте около 7 лет", - говорит операционный директор Logistics Partners Сергей Лысенков.
А что касается ближайшей перспективы, то, по мнению экспертов, 2016 год будет чуть лучше 2015 года как минимум потому, что мы привыкнем и перестроимся к реалиям. Те, кто адаптируются, будут чувствовать себя увереннее, а те, кто допустит ошибки, к сожалению, скорее всего, покинут рынок.
