Офисный сегмент в кризис пострадал наиболее серьезно, считают эксперты
Москва. 17 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Рынок офисной недвижимости Московского региона вступил в 2015 год, едва успев отправиться после экономических потрясений предыдущего кризиса. Конечно, это не пошло на пользу самому чувствительному сегменту коммерческой недвижимости. О том, что происходило на рынке, а также что ждет офисы в будущем, рассказали "Интерфакс-Недвижимость" эксперты рынка.
"Коротко охарактеризовать тенденции 2015 года, преобладавшие на рынке коммерческой недвижимости, можно фразой "Все упало", - делится впечатлениями заместитель генерального директора компании Praedium Александр Ошурко.
Он отмечает, что падение зафиксировано во всех сегментах, но офисный пострадал сильнее всех. "О перенасыщении на рынке офисной недвижимости Москвы заговорили еще в 2013 году, а в 2015 при совокупности факторов (рекордные объемы ввода 2014 года, плохая экономическая ситуация, ухудшение инвестиционного климата) процесс падения офисного рынка ускорился. И, хотя того падения, которое ожидалось на волне панических настроений в конце 2014 года, не произошло, снижение рынка все равно оказалось существенным", - отмечает эксперт.
Аналитики CBRE напоминают, что в 2015 году рынок характеризовался высокой вакансией и ограниченным спросом. По словам аналитиков, это привело к корректировке планов ввода новых зданий: 0,8 млн кв.м. вместо 1,4 млн кв.м. по состоянию на начало 2015 года.
"Всего в 2015 году в Москве, по нашим прогнозам, появится около 830 тыс. кв. м новых офисных площадей, что на 41% меньше результата прошлого года. Более того, в связи с окончанием девелоперского цикла в настоящее время только 0,5 млн кв. м офисных площадей класса А находятся в стадии активного строительства и могут выйти на рынок в перспективе 2-2,5 лет, что меньше объема ввода офисных площадей класса А за весь 2014 год (0,7 млн кв. м)", - рассказывает региональный директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов.
Примерно о таких же объемах новых площадей говорят аналитики компании ILM. По данным экспертов, за 11 месяцев 2015 года введено 630 тыс. кв. м, а до конца года к выходу на рынок запланировано еще 150 тыс. кв. м.
"Объем ввода в последующий год может стать ниже: по нашим ожиданиям, в 2016 г. на рынок будет введено около 550-600 тыс. кв. м", - отмечает партнер ILM Дмитрий Мыслин.
Децентрализация нового строительства продолжает развивать удаленные от цента деловые районы. Всего 25% от общего объема введенных в 2015 г. площадей приходится на ЦАО.
При этом эксперт отмечает, что несмотря на снижение темпов нового строительства, его объемы по-прежнему превышают потребности арендаторов в дополнительных площадях. На рынке сформировалось избыточное предложение. На данный момент свободно около 3,22 млн кв. м офисных площадей, т.е. каждый шестой квадратный метр на рынке остается вакантным.
Согласен с коллегой Е.Семенов, который отмечает, что доля свободных офисных площадей в среднем по рынку сохраняется на уровне 17%. "И мы ожидаем небольшого снижения показателя в следующем году, до 16%", - говорит он.
Не радужным оказался год и для уже построенных бизнес-центров. В течение 2015 г. арендные ставки снижались, отмечают эксперты.
"В сравнении с IV кварталом 2014 г. запрашиваемые ставки аренды в офисах класса А снизились на 21% в долларовом эквиваленте и на 16% в рублевом. В классе В снижение составило 10% и 14% соответственно. В III квартале показатели достигли минимальных исторических значений и скорректировались по отношению ко II кварталу менее чем на 1% в офисах класса А и на 1,3% - в классе В. Изменение в структуре предложения за счет ввода в эксплуатацию децентрализованных объектов с более доступными коммерческими условиями, а также пересмотр коммерческой политики отдельными собственниками, спровоцировали дальнейшее снижение ставок аренды в конце года", - рассказывает директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько.
Эксперт отмечает, что по предварительным данным средневзвешенные ставки аренды в IV квартале 2015 г. составят 25 904 руб. кв. м в год в офисах класса А и 15 106 руб. за кв. м в год в офисах класса B.
По словам директора департамента по работе с корпоративными клиентами Colliers International Россия Веры Зименковой, помимо массового перехода от долларовых арендных ставок к рублевым, в договоре теперь также прописывается возможность пересмотреть ставки аренды через 2-3 года или расторгнуть договор, если стороны не могут достичь компромиссного уровня ставки.
"Пересмотр ставок аренды в сторону понижения на фоне большого объема свободного предложения реанимировал спрос со стороны арендаторов. Хотя основная активность компаний в 2015 году была связана с пересмотром и пересогласованием текущих договоров, суммарный объем арендованных и купленных площадей по итогам первых трех кварталов 2015 г составил 760 тыс. кв. м, что сопоставимо с объемом сделок, заключенных в I-III кварталах прошлого года (770 тыс. кв. м)", - говорит она.
При этом порядка 50% активности, добавляют эксперты компании CBRE, связано со сделками пересмотра коммерческих условий и продлений договоров.
"Офисный рынок за 2015 год продемонстрировал рекордное падение по всем показателям относительно других сегментов рынка. Для этого были сформированы все предпосылки - рекордный объем нового предложения, большое количество анонсированных проектов, снижение деловой активности, уход иностранных игроков, валютный коллапс. Таким образом, офисный рынок, как обычно, стал лакмусовой бумажкой рынка коммерческой недвижимости в целом", - комментирует ситуацию на рынке заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar Анна Данченок.
Эксперт отмечает, что в 2016 году ожидается дальнейшее падение рынка офисной недвижимости по всем показателям, однако темпы падения, вероятно, будут замедляться. Собственники недвижимости, особенно в классе А, будут и дальше использовать ценовую политику в качестве основного инструмента снижения вакантности.
"В долгосрочной перспективе ожидается стабилизация цен аренды. Конкуренция среди объектов будет также напряженной, собственники будут предпринимать различные меры для усиления конкурентоспособности объекта: гибкость по ставке аренды, предоставление дополнительных услуг, улучшение качества объекта", - говорит А.Данченок.
По словам В.Зименковой, рынок по-прежнему будет определяться динамикой экономической активности и обменного курса рубля, который, в свою очередь, зависит от цены на нефть и геополитической ситуации в стране.
"Рынок останется "рынком арендатора", а арендодатели, испытывающие проблемы с заполняемостью объектов, по-прежнему будут идти на уступки", - говорит она.
Эксперт отмечает, что в 2016-2017 гг. на рынок выйдет небольшой объем нового предложения, что будет способствовать восстановлению баланса в сегменте. Снижение ставок аренды в 2016 году будет менее выраженным, при этом основная гибкость собственников будет сохраняться в отношении арендных каникул. В ближайшие два-три года рынок останется в рублевой зоне.
"Текущая ситуация в экономике формирует на рынке отложенный спрос, который может проявиться в реальных сделках уже во второй половине 2016 года", - надеется В. Зименкова.
