Рынок вторичного жилья адаптировался к изменившимся условиям и переключился с режима чрезмерных ожиданий на работу в предлагаемых сегодня обстоятельствах
Москва. 29 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Сегменту вторичной жилой недвижимости в 2015 году пришлось сложнее остальных, поскольку поддержки от государства (как это было с первичным рынком – ИФ) он не получил. Как удалось "выжить" вторичке, рассказали эксперты рынка.
Все опрошенные редакцией участники рынка отмечают, что год для вторичного жилья Москвы был крайне неровным.
"В течение 2015 года цена предложения то снижалась, то увеличивалась", - рассказывает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик.
Она отмечает, что с января по март 2015 года на фоне заметного снижения объема предложения и событий конца 2014 года (ажиотажного спроса и превышения курса валют - ИФ) цена предложения инерционно росла, достигнув максимума в марте. Начиная с апреля, на вторичном рынке Москвы цена предложения начала уменьшаться. На вторичном рынке Подмосковья, средняя удельная цена предложения продолжала расти до мая, и лишь в июне начала постепенно снижаться.
"В общем, к концу 2015 года цена предложения в рублевом эквиваленте на вторичном рынке недвижимости вернулась на уровень прошлого года. В Москве среднеудельная цена предложения откатилась на уровень ноября-декабря 2014 года, а в Подмосковье – на уровень августа 2014 года", - добавляет эксперт.
А вот отрицательная коррекция долларовых цен относительно начала 2014 года составила 47,3 %, поясняет директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
"При этом абсолютное большинство продаж происходят с дисконтом. 4 из 5 (80 %) объектов, проданных в ноябре, были реализованы в ходе торга по цене ниже, завяленной продавцом. Средний размер скидки – 9 %. 11 % реализованных объектов были проданы по цене предложения, 9 % - выше нее", - говорит он.
Эксперт отмечает, что резкое увеличение доли продаж с дисконтом было отмечено еще в июне (74 %). "С тех пор она постепенно увеличивалась, достигнув в октябре исторического рекорда – 81 %".
По мнению эксперта, столь высокий показатель продаж с дисконтом объясняется, прежде всего, тем, что продавцы психологически сопротивляются снижению цен на жилье, но в конечном итоге вынуждены идти на это, подчиняясь требованиям покупательского спроса.
В целом аналитики сходятся во мнении, что в течение 2015 года на вторичном рынке Москвы спрос и предложение демонстрировали волнообразную динамику. На фоне нестабильной экономической ситуации, повышения ставок по ипотеке и снижения доходов населения активность покупателей на вторичном рынке недвижимости снизилась, а объем предложения наоборот вырос. Однако сделки на рынке все равно совершались, так как и мотивированным покупателям и продавцам необходимо было решать свои жилищные и иные вопросы.
"С началом осеннего сезона рынок оживился. В конце августа, начале сентября заметно выросло количество звонком и просмотров, которые в середине осени вылились с реальные сделки. Рост покупательской активности отмечен и УФРС Москвы, в октябре по сравнению с сентябрем количество сделок увеличилось на 20%.", - говорит М.Толстик.
Она поясняет, что увеличение покупательской активности привело к тому, что на рынке вторичной недвижимости в ноябре между спросом и предложением установилось равновесие. "Пока очень хрупкое, но мы надеемся, что стабилизация экономической ситуации будет способствовать укреплению этого баланса", - говорит эксперт.
По словам М.Толстик, такому положению вещей способствовало снижение банками ставок по ипотеке для приобретения вторичного жилья. В первой половине 2015 года, когда ставки были весьма высоки, доля ипотечных сделок в общей структуре вторичного рынка уменьшилась примерно до 20-24% (против 35-40% в 2014 году). Осенью ставки постепенно приблизились к докризисным и доля ипотечных сделок в общей структуре выросла порядка до 28-30%.
"Среди других факторов можно назвать и ослабление российской валюты, и начало так называемого сезона деловой активности в сентябре. Однако главным является то, что рынок адаптировался к общей экономической и политической неопределенности, стабилизировался в изменившихся условиях и переключился с режима чрезмерных ожиданий на работу в предлагаемых сегодняшним временем обстоятельствах", - говорит С.Шлома.
Что касается дальнейших прогнозов, то с высокой долей вероятности можно предположить, что при отсутствии острых ситуаций в политике и экономике, сохранении текущей макроэкономической конъюнктуры, 2016 год в сфере недвижимости будет примерно таким же, как и нынешний, считает эксперт.
"Спрос - по-прежнему ограничен низкой покупательской способностью населения, а сделки будут совершаться по необходимости решения жилищных проблем. Однако, по нашим оценкам, исчезнет фактор чрезмерных ожиданий, которые лихорадили участников рынка вплоть до последнего времени: покупателей – в отношении беспрецедентного снижения цен, продавцов – в том, что их квартиры наверняка подорожают вслед за колбасой, коммунальными услугами и автомобилями. Можно предположить, что обе стороны научатся жить в новых реалиях, и это, как следствие, позволит им быстрее достигать компромиссов и положительно скажется на функционировании рынка жилья в целом", - заключает эксперт.
