Нужно конкретизировать порядок исполнения обязательств государством и определить сроки ремонта различных систем и элементов дома
Москва. 12 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Конституционный суд РФ на заседании во вторник постановил, что взносы на капремонт не противоречат Конституции, однако юристы, депутаты и представители управляющих компаний продолжают считать, что действующая система взносов далека от совершенства, а сам КС потребовал, чтобы законодатели конкретизировали порядок формирования программ капремонта.
Страсти по капремонту
С 1 июля 2015 года в рамках федеральной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах жители должны оплачивать взносы на капитальный ремонт. Величина взноса определена в зависимости от региона. Сбор средств осуществляется двумя способами. Первый - индивидуальный, когда члены ТСЖ или ЖСК самостоятельно формируют фонд капитального ремонта для своего дома и зачисляют средства, поступающие от жильцов, на спецсчет. Второй способ - "котловой", он предполагает привлечение средств за счет накоплений других домов и проведение ремонта в случае, если дом еще не собрал достаточно средств.
Данный закон вызвал большой резонанс среди граждан, обнаруживших в своих коммунальных платежках новую внушительную графу, а также не оставил равнодушными политических и общественных деятелей. В начале 2016 года группа депутатов Госдумы обратилось с запросом в КС, считая взносы на капремонт дополнительным и неправомерно установленным налогом. По их мнению, первоначальный капитальный ремонт домов с приватизированным жильем должно производить государство.
КС РФ постановил, что взносы на капремонт не противоречат Конституции, они не являются налогом, поскольку должны расходоваться исключительно целевым образом. Не нашел КС РФ и противоречий Конституции в системе "общего котла", поскольку этот механизм позволяет быстро собирать средства для неотложного ремонта, однако очередность проведения капремонта должна определяться на основе объективного состояния домов и может быть оспорена в суде.
Суд также подчеркнул, что введение взносов не отменяет обязательств государства перед жителями домов, требовавших капремонта на момент приватизации. Эти здания должны включаться в соответствующие региональные программы в первую очередь, а для их капремонта бюджеты всех уровней могут оказывать дополнительную финансовую поддержку. "Вместе с тем законодателю надлежит конкретизировать порядок исполнения данного обязательства государства", - подчеркнул суд.
Льготы для "молодых"
Примечательно, что представители управляющих компаний, которым по идее должно быть интересно введение отдельной статьи на капремонт, также отмечают несовершенство действующего порядка взимания средств.
"Очевидно, что рынок управления жилой недвижимостью в России находится в руках государства в лице управляющих компаний, афилированных с местными муниципалитетами. Если бы рынок жилой недвижимости, как рынок коммерческой недвижимости, находился во внешнем управлении и эксплуатировался профессиональными управляющими компаниями, думаю, что закон о капитальном ремонте имел бы совершенно другие контуры", - отметила региональный директор Департамента Управления недвижимостью Colliers International Маргарита Аристархова.
Собирать взносы за капремонт дома нужно, но при этом необходимо обеспечить сохранность и преумножение средств и справедливость размера взносов. "Отчисления жильцов "молодых домов" должны быть ниже, а чем ближе время проведения капремонта, тем выше сумма. Это станет еще одним плюсом выбора новостроек при прочих равных и будет стимулировать их продажи", - считает М.Аристархова.
Исполнительный директор УК "Пионер-сервис" Денис Снегов вообще считает, что сбор на капремонт новостроек логично производить после истечения гарантийного срока, по которому в соответствии с законодательством застройщик несет обязательства - это три года для инженерных коммуникаций и пять лет для строительных конструкций.
"Таким образом, ранее трех лет нет необходимости осуществлять сбор денежных средств на капремонт многоквартирного дома", - пояснил Д.Снегов.
Амнистия для "старых"
В целом эксперты согласны с введением спецсчетов для аккумулирования средств на капремонт, за которые изначально ратовал Минстрой. "Мы ставим своей целью, чтобы к 2020 году средства на спецсчетах накапливали 50% многоквартирных домов. Сейчас эта цифра составляет около 10%", - сообщил летом 2015 года журналистам заместитель министра строительства и ЖКХ Андрей Чибис.
Впрочем, во вторник А.Чибис сообщил журналистам, что на начальном этапе система "общего котла" необходима, потому что дома, требующие незамедлительного ремонта, будут долго копить деньги на спецсчете.
Спецсчета, действительно, не панацея для старого жилого фонда. Например, власти Москвы оценили капитальный ремонт типового панельного дома 1975 года постройки в спальном районе Москвы с общей площадью квартир около 7,6 тыс. кв. м более чем в 100 млн руб. Жильцы дома, преимущественно пожилые люди, оказались перед неоднозначным выбором: или платить взносы региональному оператору и получить ремонт в 2032 году, или сформировать спецсчет и начать проводить ремонтные работы по мере накопления средств на нем.
Несложно подсчитать, что средства для полного проведения капремонта будут аккумулироваться более 70 лет, но зато пожилые жители дома доживут до первых улучшений, а вот жильцы средних лет рискуют всю жизнь прожить в перманентном капремонте, но так и не застать его финала.
"Необходимо определить возраст домов, которые должны быть изначально отремонтированы и приведены в порядок государством (муниципалитетом), чтобы далее уже собственники могли самостоятельно содержать дома. Ведь дома 50-60-х годов прошлого века постройки не могут быть восстановлены без участия государства. Думаю, что государство должно принимать участие в ремонте домов, чей возраст превышает 25 лет - 1991 года постройки и ранее", - отметил Д.Снегов.
Капремонт по кругу
Также необходимо обеспечить наличие обоснованной сметы и заключения независимой экспертизы (при этом в состав экспертной группы должны входить и представители дома) о необходимости проведения капитального ремонта, добавила М.Аристархова.
"Капремонт любого объекта, хоть и идентичен внешне по комплексу мероприятий, но имеет массу особенностей и нюансов, характерных для каждого конкретного здания. Например, жители двух совершенно одинаковых многоэтажных домов, но разной этажности заплатят за ремонт разные суммы. Собственники квартир более высокой многоэтажки заплатят за ремонт меньше, так как, чем выше дом, тем дешевле обходятся инженерные коммуникации. Или если здание историческое, находится в центре города, то затраты на капремонт могут быть еще выше", - пояснила М.Аристархова.
Если же взять в качестве абстрактного примера любую столичную новостройку, то несложно понять, что сборы средств на капремонт с жителей без участия государства превратятся в закольцованный процесс. Граждане будут исправно аккумулировать средства на спецсчетах, но при действующей в Москве ставке по 15 руб. за кв. м в месяц капремонт превратится в непрерывную историю. Когда же через 50-60 лет завершится первый капремонт, то дом уже будет морально готов ко второму.
"Взносы на капитальный ремонт будут носить постоянный характер", - отмечает руководитель консалтингового бюро WISECONSULT Елена Сомусева.
Юрист указала, что у каждого элемента в жилом доме есть свой срок службы, например, кровлю дома, в зависимости от материала покрытия, необходимо менять или капитально ремонтировать минимум через 5 лет, максимум - через 90 лет. Для систем электроснабжения срок службы определен в 15 лет.
Граждане смогут проводить капремонт отдельных элементов по мере необходимости, однако по каждому дому будет необходимо просчитывать сроки ремонта различных систем и элементов, а также денежных средств, резюмировала Е.Сомусева.
