К таким выводам пришли участники XIV Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России"
Москва. 29 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Ипотечное кредитование, по сути, единственный эффективный механизм поддержки спроса на жилье в современных условиях, отметила первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева, открывая XIV Всероссийскую конференцию «Ипотечное кредитование в России».
Депутат подчеркнула, что дальнейшее развитие ипотеки крайне важно для государственной жилищной политики.
Важнейшей из мер для нас является ипотека
И это не пустые слова. По данным Банка России, с начала 2016 года ипотечное кредитование продемонстрировало высокие темпы роста. В феврале было выдано 80,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 142,6 млрд. руб. Это на 67% и 79% больше, соответственно, чем в феврале 2015 года. Достигнут абсолютный рекорд по объему выдачи ипотечных кредитов для этого месяца за всю историю наблюдений с 2009 года.
По данным ЦБ, совокупный портфель рублевой ипотеки в России, выданной по состоянию на 1 марта 2016 года, за год вырос на 15%, до 3,935 трлн руб. Совокупный портфель валютной ипотеки, выданной на 1 марта, сократился за год на 11%, до 127,972 млрд. руб., с начала года — на 2,3%.
Ставка по ипотеке достигла минимума за два года. В феврале ее средневзвешенная величина составила 12,1%, сравнявшись с уровнем начала 2014 года.
Порядка 90% жилья экономического класса сегодня приобретается с привлечением ипотечных кредитов, сказал в своем выступлении на конференции директор департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин. В 2015 году ввод жилья эконом-класса вырос более чем на 20%, до 37,1 млн. кв. м. Высокая доля ипотечных сделок в покупке такого жилья свидетельствует о востребованности существующей средней ставки, считает глава департамента.
Программа госсубсидирования ставок по ипотеке была запущена весной 2015 года из-за резкого удорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно условиям программы, кредиты по льготной ставке в 12% можно взять только на приобретение жилья на первичном рынке. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья. Правительство продлило ее действие до 1 января 2017 года по новым условиям. При этом ставка для заемщика по-прежнему не должна превышать 12% годовых.
Целесообразность дальнейшего дополнительного снижения субсидированной процентной ставки вызывает сомнения, считает Никита Стасишин. «Это даст большой эффект на время: большее количество людей сможет себе позволить ипотеку и улучшить свои жилищные условия. Но, по словам экспертов банковского сообщества, при андеррайтинге клиентов к ним все равно будут предъявляться те же требования, что и к заемщикам по рыночной ставке, чтобы по окончании срока действия льготы не столкнуться с проблемными заемщиками», — пояснил он. По той же причине не было принято решение о субсидировании первоначального взноса или снижении его размеров. «Это может привести к значительному ухудшению портфеля заемщиков и их платежной дисциплины», — подчеркнул Никита Стасишин.
За год, по состоянию на 1 марта 2016 года, в России выдано 300 тыс. ипотечных кредитов с господдержкой на общую сумму в 522 млрд. руб., сообщил в своем выступлении директор департамента финансовой политики Министерства финансов Сергей Барсуков. По его словам, в программе участвуют более 50 банков, среди которых есть как банки с госучастием, так и иностранные, и региональные средние банки. По данным Минфина, средний размер ипотечного кредита в рамках программы составляет 1,8 млн. руб., а средняя стоимость покупаемого жилья на первичном рынке — 2,8 млн. руб. При этом средний размер первоначального взноса — 37%.
Программа уже сыграла значительную роль в поддержке рынка, считает Сергей Барсуков. За март 2016 года банки выдали кредиты на 37 млрд. руб. в рамках субсидирования ипотечной ставки, уровень выдач вернулся к лету 2015 года. По оценкам Минфина, в дальнейшем средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40-50 млрд. руб. в месяц. В целом, как ожидается, за 2016 год банки выдадут по программе господдержки 500-600 млрд. руб. кредитных средств.
Страх перед ипотекой
Две трети спроса на ипотеку приходятся на вторичное жилье, хотя ставка по таким кредитам выше, чем на первичное (более 13%), отметил в своем выступлении на конференции исполнительный директор, главный аналитик Сбербанка России Михаил Матовников. Спрос на первичное жилье сокращается, поскольку у граждан нет уверенности в том, что дома в итоге будут возведены застройщиками, пояснил он. Кроме того, потенциальных покупателей не устраивает жилье без социальной инфраструктуры, что характерно для ряда новостроек.
По его мнению, банки должны предоставлять больше гарантий заемщикам, чтобы спрос на ипотеку на первичном рынке стал стабильным. «Это вопрос проработки продукта, в который могут быть включены такие опции, как «кредитные каникулы», возможность оперативной покупки меньшего жилья, чтобы снизить выплаты по кредиту, и другие», — пояснил главный аналитик Сбербанка.
С тем, что у населения есть определенный страх перед ипотекой, согласилась и Елена Николаева. «Ведь это долгосрочный кредит, который берут на 10-15 лет, а на такой промежуток времени зачастую сложно спрогнозировать свои доходы, — напомнила она. — Такое отношение граждан к ипотечному кредитованию — довольно опасная тенденция; подобные мифы необходимо развенчивать, чтобы граждане не боялись использовать этот инструмент для решения своего «жилищного вопроса». Для этого важно сгладить сложную ситуацию, сложившуюся у валютных заемщиков, — их кейсы, очевидно, негативно повлияли на спрос на ипотечные кредиты. Отмечу, что Государственной Думой, правительством РФ, советом при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека была проделана большая работа с различными группами заемщиков, оказавшимися в сложной жизненной ситуации».
С начала 2016 года статистика ЦБ отмечает значительный рост просроченной задолженности по ипотеке. По состоянию на 1 марта 2016 года просрочка по рублевой ипотеке в годовом сравнении увеличилась на 39,3%, до 42 млрд. руб., доля просрочки в совокупном портфеле рублевой ипотеки составила 0,1%. Просрочка по валютной ипотеке за год увеличилась на 49,6%, до 28,37 млрд. руб., доля просрочки в совокупном портфеле валютной ипотеки составила 22,2%. В первую очередь на рост просрочки повлияло продолжающееся падение доходов населения.
Елена Николаева напомнила в ходе дискуссии, что для решения таких вопросов еще в прошлом году был подготовлен проект, который законодательно закрепляет право заемщиков на однократную реструктуризацию кредита в сложной ситуации. «Однако согласовательный процесс затянулся — механизм был негативно воспринят банковским сообществом, — сказала она. — На самом деле, в интересах банков — чтобы заемщики так или иначе справлялись с долговым бременем, и если у заемщика изменились жизненные обстоятельства, то банку следует пойти на компромисс».
Это мнение поддержал Михаил Матовников. «Банкам тоже не нужны заемщики, находящиеся в полном стрессе или выходящие на дефолты и не знающие, что делать. Лучше, чтобы план изначально был», — прокомментировал он. Однако Матовников считает, что нововведение не стоит запускать на законодательном уровне. Возможность отсрочки или снижения процентной ставки заемщикам, попавшим в сложное финансовое положение, должны предоставлять сами банки.
С этим согласен и председатель правления Банка Жилищного Финансирования Руслан Исеев. Банки, как правило, всегда идут навстречу заемщикам, отмечает он, но законодательное закрепление права на реструктуризацию может снизить ответственность и платежную дисциплину.
В этой связи необходима разработка банковским сообществом таких методов решения проблемы, которые будут эффективны и для заемщиков, и для самих кредитных организаций, считает Елена Николаева. Это первоочередное условие для повышения доверия к институту ипотеки.
Потенциал на годы
Управляющий директор подразделения «Ипотечные продукты и андеррайтинг» АИЖК Кирилл Захарин в своем выступлении на конференции рассказал, что на сегодняшний день ипотека имеет незначительный удельный вес в ВВП России — всего около 4% против 40-50% в развитых странах. «Мы видим потенциал десятикратного роста на примере развитых стран, прежде всего, за счет увеличения сделок с жильем, удлинения срока кредитов, а также за счет секьюритизации и предоставления банкам доступа к длинным деньгам», — сказал он. Возможность рефинансирования позволит банкам выдавать больше ипотеки по меньшим ставкам.
В рамках этого подхода АИЖК в текущем году выпустит первые однотраншевые ипотечные облигации с поручительством агентства в рамках пилотного проекта со Сбербанком на 50 млрд. руб., рассказал Кирилл Захарин. «Основная идея этой облигации — сделать ее простой, ликвидной и привлекательной для инвесторов. Мы направляем усилия, чтобы у бумаги появилась простая стандартная структура, чтобы она выпускалась на базе единого ипотечного агента. Кроме того, сокращаются сроки выпуска бумаг до двух недель, — отметил он. — Речь идет о «Фабрике ипотечных ценных бумаг» по трансформации закладных в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги».
Эмитентом облигаций с поручительством АИЖК выступит «дочка» агентства, на балансе которой будет сформировано ипотечное покрытие. При наступлении дефолта заемщика АИЖК выкупит закладную. По ценным бумагам АИЖК выступит не только поручителем, но и маркетмейкером (участником биржевых торгов), а также первичным инвестором части выпусков.
К.Захарин отметил, что ипотечные ценные бумаги обладают большей ликвидностью, чем закладные, и могут быть реализованы на бирже или использованы в качестве обеспечения для получения финансирования в Банке России. Он добавил, что сейчас АИЖК обсуждает с ЦБ установление «льготного веса» ИЦБ в балансе банков, чтобы уменьшить давление на их нормативы по капиталу. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволит снизить ставку по ипотеке на 0,8–1,5 процентного пункта, прогнозирует Кирилл Захарин.
«Даже в текущих непростых условиях ипотека может быть доходным бизнесом», — считает председатель правления Банка Жилищного Финансирования Руслан Исеев. Для этого, по его словам, прежде всего, необходимы как адекватное регулирование со стороны Банка России, так и развитый рынок ипотечных ценных бумаг — практически единственная возможность реального снижения ставок, источник долгосрочной ликвидности и главный инструмент управления процентным риском для оригинаторов. Важно также наличие эффективной судебной системы и системы исполнительного производства, позволяющей проводить мероприятия по взысканию задолженности в предсказуемые сроки.
Ипотечные программы для малого и среднего бизнеса также нуждаются в развитии, заявил в своем выступлении вице-президент Ассоциации региональных банков России Ян Арт. По его словам, из-за отсутствия ипотечного продукта малый и средний бизнес не получает залоговой базы. Развитая ипотека позволяла бы предпринимателям становиться хозяевами офисов, магазинов и другой недвижимости. Препятствием для этого является неустойчивость бизнеса и отсутствие понимания у банков, насколько надежным будет такой заемщик и насколько устойчив его бизнес, отметил Ян Арт.
Обратная не значит бесплатная
Горячая дискуссия возникла на конференции по вопросу «обратной ипотеки». О возможном запуске такого механизма как одного из вариантов поддержки населения заявила в апреле первый замминистра финансов Татьяна Нестеренко. Механизм «обратной ипотеки» предусматривает передачу владельцем своего имущества в залог банку или госструктуре в обмен на кредит или деньги. При этом сроки разработки и запуска механизма не назывались.
«Вопрос об «обратной ипотеке» нашел отклик у всех участников дискуссии, — отметила Елена Николаева. — Действительно, подобный инструмент может быть полезен в качестве дополнительной адресной меры для борьбы с бедностью. У нас в стране 19 млн. бедных, и их количество выросло за последний год на 3,2 млн. человек — механизм «обратной ипотеки» может помочь им справиться со сложной жизненной ситуацией».
В то же время Никита Стасишин заявил, что Минстрой выступает против инициативы «обратной ипотеки». «Здесь надо очень серьезно посмотреть, не сделаем ли мы медвежью услугу населению», — подчеркнул он. Кроме того, инициатива может стать дополнительной нагрузкой на госбюджет, причем в ситуации, когда конечный результат неясен.
Сергей Барсуков считает, что введение «обратной ипотеки» актуально с учетом текущей демографической ситуации. Но есть ряд вопросов, которые необходимо решить. В частности, это недоверие населения к самому такому институту и вопрос процентной ставки, который тем более важен, что в «обратную ипотеку» будет вовлекаться в основном недорогое жилье.
Приоритетное развитие ипотеки в российских регионах может помочь решить демографическую проблему в Сибири и Дальнем Востоке, считает Ян Арт. С ним согласилась и Надежда Косарева, возглавляющая фонд «Институт экономики города». Однако она отметила, что само по себе повышение доступности жилья не решит проблему — оно должно сопровождаться созданием новых рабочих мест и повышением качества жизни. Поэтому исключительно важно комплексное развитие территорий.
Как сформировать платежеспособный спрос на жилую недвижимость?
Этому актуальному вопросу была посвящена третья сессия конференции. Ее участники отметили, что ключевыми вопросами являются снижение ставок, стоимости жилья, прозрачность и надежность расчетов, качественная защита прав покупателей жилья.
Средняя ставка по ипотеке в 7% возможна только при уровне инфляции 4%, считает главный эксперт центра экономического прогнозирования Газпромбанка Егор Сусин. Текущая же инфляция позволяет снизить ставку по ипотеке до 11%, полагает он. По его словам, за счет секьюритизации и повышения эффективности ипотечных финансовых механизмов можно снизить текущую ставку на 1-2 процентных пункта.
По мнению Егора Сусина, возобновление роста российской экономики вероятно во втором полугодии 2016 года на фоне стабилизации, но рост будет медленным и неустойчивым. Ставки по кредитам будут снижаться, но требования к заемщикам пока будут оставаться жесткими, а кредитные риски будут ограничивать восстановление кредитной активности. Учитывая особенности российского рынка жилья (высокая доля собственников, высокие ставки, короткие сроки ипотеки, низкая инвестиционная доходность), объем рынка ипотеки ограничен в сравнении с развитыми экономиками. Инвестиционный спрос останется низким, спрос, обусловленный необходимостью улучшения жилищных условий, будет расти. Значительную роль будет играть поддержка государства.
