Как правильно выбрать объект на рынке элитной жилой недвижимости

7 июня 2016, 15:28

Апартаменты в Меркурий Сити

Фото: Пресс-служба УК

О том, в какую недвижимость инвестировать и по каким признакам отличить жилье премиум-класса, рассказал Андрей Шаповал, генеральный управляющий Золотой башни «Меркурий Сити Тауэр» в «Москва Сити»

Москва. 7 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Несмотря на кризис, в Москве продолжает расти спрос на элитное жилье. По разным оценкам по сравнению с прошлым годом востребованность квартир и апартаментов премиального класса увеличилась на 18-45%. Чем обусловлен такой разброс данных? Специалисты сходятся во мнении, что из-за отсутствия четких критериев в число люксовых объектов стали попадать квартиры бизнес-класса.

Чтобы выяснить, в какую недвижимость действительно стоит инвестировать и по каким признакам отличить жилье премиум-класса, мы обратились к Андрею Шаповалу, генеральному управляющему Золотой башни «Меркурий Сити Тауэр» в «Москва Сити». Наравне с офисами класса «А+», в комплексе располагаются элитные апартаменты, которые и на рынке, и, по мнению проживающих здесь резидентов, считаются эталонным образцом сегмента «премиум».Разбираемся на примере, инвестиции в какое жилье будут беспроигрышными в текущей ситуации.

Как найти надежный объект

Аналитики и риелторы по-разному оценивают востребованность жилья премиум-класса в силу того, что на сегодняшний день происходит намеренное размывание классификации объектов. С одной стороны стоимость квадратного метра снизилась, а с другой – на рынке сократилось число возводимых объектов, которые полноценно соответствовали бы классам «А» или «А+». Застройщики и риелторы стараются замещать их более или менее соответствующими по условным характеристикам объектами бизнес-класса.

По данным экспертов, снижение объема предложения на рынке элитной жилой недвижимости составило около 13% по сравнению с первым кварталом 2015 года. В этих условиях оптимальным выбором станет введенный в эксплуатацию объект с налаженной инфраструктурой, качество которой является определяющим фактором в понимании разницы между жильем бизнес- и премиум-класса. Если здание полноценно функционирует и уже частично заселено, можно протестировать все, во что вы планируете инвестировать: начиная от скоростных лифтов и заканчивая консьерж-услугами.

Когда объект выбран, следует проанализировать пять ключевых факторов для его оценки: техническое и инженерное качество постройки, класс архитектурного проекта, удобство расположения, спектр и качество предоставляемых услуг, а также возможности дизайнерских решений.

Как оценить техническое совершенство

Сегодня большинство элитных апартаментов располагается в зданиях, попадающих под определение высотных. В этом случае особенно важно правильно оценить качество инженерных и технических сетей объекта. Перед строителями небоскребов стоят нетривиальные задачи: например, смонтировать систему канализационных труб, состоящую из нескольких сотен фрагментов, которая бы оставалась идеально вертикальной и герметичной на протяжении всей высоты здания. Чтобы удостовериться в должном качестве выполненных работ, нужно посетить подземные этажи: в случае брака при монтаже или наличия даже микротрещин содержимое канализационных стояков, которое под напором движется вниз с многометровой высоты, моментально становится причиной посторонних запахов, а типовая централизованная система вентиляции, в свою очередь, может разносить их по всему зданию. Процесс установки стопроцентно надежной вертикали труб требует серьезных финансовых и временных затрат. Так, только на монтаж герметичных трубопроводов, длина каждого из которых составляет более 300 метров, в Золотой башне ушло пять месяцев. В результате удалось исключить малейшую возможность возникновения любых запахов в помещениях вплоть до минус четвертого этажа.

Состояние систем канализации для покупателя может свидетельствовать о качестве исполнения инженерии здания в целом. Поэтому степень ответственности, с которой застройщик подходит к решению этой задачи, может служить фактором для оценки технического качества объекта.

Как правило, на этом этапе анализа у покупателя с высокими ожиданиями число подходящих вариантов сокращается вдвое.

Качество жизни напрямую зависит от базового техническое оснащения объекта. Скоростные лифты с тихим ходом и ожиданием не более 30 секунд – базовый уровень ежедневного комфорта, который по умолчанию должен предоставлять элитный объект. Длительные же задержки в часы пик могут свидетельствовать о том, что застройщик сэкономил на продуманной системе шахт.

Жилье премиум-класса – это не только бытовой комфорт, но и особая среда, пребывая в которой, резиденты могут рассчитывать на заботу об их самочувствии и даже состоянии здоровья. Для этого объекты оснащаются системами обработки воздуха: контроля температуры, влажности, кондиционирования и фильтрации. Уточните, какой объем воздуха может поступать в помещение, чтобы не столкнуться с проблемными объектами, где системы кондиционирования способны работать только поочередно в разных частях апартаментов.

Системы фильтрации воздуха – еще одно инженерное удобство, на которое может рассчитывать владелец элитных апартаментов. В «Меркурий Сити», например, немецко-швейцарская установка централизованно очищает внутреннюю среду башни от микроорганизмов, пыли и цементной взвеси, а также обогащает антисептическими и ароматическими добавками.

Пока подобные системы редко встречаются даже на рынке московского элитного жилья, не говоря уже о бизнес-сегменте, где они не монтируются вовсе. Однако недвижимость соответствующего класса по всему миру требует наличия систем поддержания чистого и безопасного для здоровья воздуха в здании.

Как проанализировать архитектурную ценность

Вкладываться в объект, построенный по индивидуальному авторскому проекту, сродни покупке предметов искусства: с годами ценность активов будет только увеличиваться. Не будет лишним узнать, кто именно разрабатывал облик здания, кто позаботился о качестве планировочных решений. Например, приобретая апартаменты в «Сити», можно просто инвестировать в московский Financial district, а можно стать совладельцем знакового для города здания, которое отмечено рядом архитектурных премий. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо провести исследование заранее. В зависимости от амбиций и возможностей застройщики обращаются к архитекторам разного уровня для разработки проекта здания. Собственники ГК «Меркурий» изначально ставили перед собой задачу создать акцентный для «Москва-Сити» объект. И поэтому обратились к американскому специалисту в области высотного строительства Фрэнку Уильямсу, на счету у которого два десятка небоскребов на Манхэттене. Коллаборация с российским архитектором Михаилом Посохиным, с чьим именем связаны объекты, начиная с Храма Христа Спасителя и заканчивая жилыми комплексами на Остоженке, позволили оптимизировать проект в соответствии с локальными особенностями.

Иногда при выборе правильного актива для инвестиций имя архитектора – это именно та информация, которая убедительно свидетельствует о классе объекта.

Как выбрать удачное расположение

К стратегическим факторам выбора объекта относятся его расположение, планы развития района и транспортное сообщение. Поясним на примере: Золотая башня находится чуть в отдалении от многолюдного ядра «Москва-Сити». Почему это важно для резидентов? Во-первых, из панорамных окон открывается чистая перспектива на центр города и излучину реки. Во-вторых, местоположение позволило сделать отдельный приватный подъезд и вход для владельцев апартаментов, которые ценят конфиденциальность. Транспортные развязки, с одной стороны, абсолютно доступны, а с другой – совершенно не беспокоят.

Получилась своего рода Жуковка внутри Сити: с соответствующим уровнем комфорта и, как следствие, окружения. Философия элитного сегмента чаще всего подразумевает сочетание атмосферы закрытого клуба, который при этом располагается в самом центре событий.

Поэтому «доступность, но приватность» – формула, по которой можно определить, достаточно ли удачно расположен понравившийся объект.

Отдельного внимания заслуживает расположение апартаментов внутри здания: в некоторых комплексах застройщики допускают размещение жилых и коммерческих площадей на одних и тех же этажах. Такой подход способствует росту продаж, но совершенно точно лишает жильцов комфорта, а объект высокого статуса.

При покупке нужно быть уверенным, что свободные помещения по соседству с выбранными апартаментами ни при каких условиях не будут проданы под офисы и ничто не нарушит комфортного проживания.

Чего ждать от дизайнерских решений

Интерьерные решения входных групп и общих зон – это визитная карточка, которая создает представление о том, какой уровень жизни предлагается на объекте. Премиум-класс предполагает отделку натуральными высококачественными материалами, произведенными в Европе, дизайнерскую мебель в лобби и обязательно качественный свет.

На элитных объектах резидентам должны предложить пул специально отобранных дизайнеров и архитекторов, которые разработают и реализуют проект нового жилья. Например, над одним из проектов в «Меркурий Сити» работает архитектурное бюро Zaha Hadid Architects. Чтобы не ошибиться с выбором, можно заранее протестировать менеджмент: он должен понимать, что в этом сегменте статус подрядчиков не может быть ограничен ничем, кроме пожеланий клиента.

Что включает в себя пятизвездочное обслуживание

Инфраструктура и уровень сервиса – по сути, главная составляющая элитного проекта, так как именно она сильнее всего сказывается на качестве повседневной жизни резидентов. «Прожиточный минимум» для премиум-класса по версии «Меркурий Сити» включает обслуживание автопарка, гастрономический и винный бутик, спа с персональными сьютами, ателье, химчистку и консьерж-сервис уровня пятизвездочного отеля. В Москве жильцы элитных апартаментов до сих пор по привычке поручают решение своих вопросов персональным ассистентам, но культура обращения к батлерам стала развиваться. Если сервис реализован на должном уровне, у резидента в принципе исчезает необходимость решать бытовые вопросы. Чистый автомобиль с полным баком, ухоженный гардероб, заполненный холодильник, прибранный апартамент и бокал любимого вина к ужину – все это предоставляется по умолчанию и без необходимости каждый раз отдавать поручения.

Инфраструктура объекта высокого класса подразумевает многофункциональность. Помимо комфортного проживания должна быть возможность провести мероприятие или бизнес-встречу, не покидая здания. В Золотой башне эту задачу решает event-площадка на видовом 40-ом этаже и закрытый лаунж с сигарной комнатой для неформальных встреч.\

Элитные комплексы – это еще и своего рода закрытое сообщество. Несмотря на приватность по отношению к внешнему миру, внутри это комьюнити способно развиваться. Для формирования особой среды в «Меркурий Сити» вместо обычного фитнес-центра открывают спортивный клуб с площадками для командных игр и галерею современного искусства.

Таким образом, главное, что определяет понятие «жилье премиум-класса» – это, пожалуй, стопроцентная продуманность. Все, что требуется от резидента – попасть домой, а обо всем остальном позаботятся.

На правах рекламы


Горячие
темы

Курс валют

USD

63,95

+ 0,10

EUR

70,28

- 0,32

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

63,95

+ 0,10

EUR

70,28

- 0,32

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка