Эксперты выступают за избавление города от всех старых пятиэтажных домов
Москва. 16 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - В последнее время развернулось широкое обсуждение возможности продления программы по сносу пятиэтажных домов в Москве. Представители общественности, эксперты и депутаты городской Думы выступают за расширение программы и включение в список сноса почти всех пятиэтажек из-за невозможности их ремонта. Какова же судьба пятиэтажек индустриального домостроения?
С начала года в общественном пространстве широко обсуждается возможность сноса московских пятиэтажек так называемых "несносимых" серий. Уже прошло несколько заседаний специальных комиссий при Мосгордуме и Общественной палате по вопросам ЖКХ, высказались и многочисленные муниципальные депутаты. Независимые эксперты практически в один голос утверждают о дальнейшей нецелесообразности ремонта этих домов и необходимости переселения жильцов.
В частности, 16 февраля члены Общественной палаты Москвы рекомендовали мэру города Сергею Собянину снести старые пятиэтажки в силу невозможности их капремонта.
В настоящее время в Москве завершается снос пятиэтажных домов "сносимых" серий первого периода индустриального домостроения. Всего в программу было внесено 1722 дома площадью 6,3 млн. кв.м. На сегодня снесено 1647 домов площадью 6,1 млн. кв.м. Причем 654 дома площадью 2,3 млн. кв.м были снесены за счет инвесторов. За 17 лет программа выполнена на 95,4%. Благодаря ей жилищные условия улучшили около 450 тысяч человек, то есть свыше 150 тыс. семей переехали из ветхих пятиэтажек в новое комфортное жилье, в благоустроенные районы, обеспеченные социальными объектами с развитой инфраструктурой.
Стоит отметить, что снос пятиэтажек должен был закончиться еще в 2010 году, но программа неоднократно продлевалась и замедлялась. Как пояснил руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин, ее реализация была сопряжена с целым рядом проблем.
"Во-первых, это отсутствие достаточного количества "стартовых площадок" и сложности с их освобождением. Во-вторых, большой объем перекладки инженерных сетей внутри районов сложившейся застройки. Для сноса одного дома требуются значительные усилия по перекладке сетей, что увеличивает сроки сноса домов и создает неудобства для жителей. В-третьих, из-за кризиса 2008 года бюджетное финансирование программы было сокращено почти в два раза. В-четвертых, сильно замедлили программу недобросовестные инвесторы. 16 инвестконтрактов по переселению 93 домов не были выполнены. В итоге город взял на себя эти обязательства, что вызвало дополнительные затраты городского бюджета, а сроки переселения увеличились более чем на три года", - рассказал С.Левкин.
Он также отметил стремление инвесторов уплотнить застройку с целью получения максимально прибыли, а также случаи использования "стартовых" площадок для строительства коммерческих объектов.
Вместе с тем нередки случаи, когда жители сносимых домов предъявляют завышенные требования к новым квартирам. Это приводит к судам и срыву сроков демонтажа домов. Причем в этих случаях, судебные разбирательства длятся очень долго - до трех лет. Вместе с тем, сегодня у правительства Москвы нет действенных механизмов ускорить процесс переселения. Возможности принуждать к переселению собственников одной или двух квартир при согласии сноса всего остального дома у города нет.
Кроме того, С.Левкин предупреждает и о других проблемах, которые могут возникнуть в случае продления программы.
"Если включить в программу весь старый пятиэтажный жилой фонд, то есть примерено 25 млн. кв.м, то с учетом предыдущих десятилетий это может стать проектом, на который сейчас у города просто не хватит ресурсов. Нам придется столкнуться с очень ограниченными возможностями Москвы для уплотнения застройки, низкой транспортной обеспеченности районов сложившейся застройки, недостаточным количеством проектировщиков, ведь сейчас все основные проектные мощности сосредоточены на проектах строительства метро и дорожно-транспортной инфраструктуры", - заявил руководитель департамента.
Отдельно можно сказать и о том, что на сегодня в бюджете Москвы отсутствуют необходимые средства для массового жилищного строительства в районах сложившейся застройки. Более 70% АИП идет на решение стратегических задач по улучшению транспортной доступности - городские магистрали, развязки, новые линии и станции метро.
К тому же, по мнению С.Левкина, сегодня в городе недостаточно устойчивых и успешных подрядных организаций с профессиональными инженерно-техническими и рабочими кадрами, которые могли взяться за такой объем работ.
В тоже время крупные инвесторы столичного рынка отмечают свою готовность к участию в таких проектах. При этом почти все оговариваются, что есть ряд условий, при выполнении которых у частного бизнеса появится интерес заниматься ими.
Как отметил генеральный директор компании "Эталон-Инвест" Даниил Селедчик, сегодня в "старой" Москве свободных площадок под строительство практически не осталось, поэтому вариант со сносом пятиэтажки и дальнейшего строительства на этой территории нового здания может быть привлекательным для инвестора.
"А если предположить возможность реновации нескольких домов или целого квартала, перспектива реализации такого проекта повышается", - считает Д. Селедчик. Вместе с тем, по его словам, пока не так очевидна судьба зданий, расположенных на менее выгодных для девелопера площадках, - удаленных от станций метро или в непопулярных с точки зрения той же экологии районах.
Исполнительный директор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич подчеркнул, что пока оценить временные затраты и локационные - крайне трудно, особенно в текущих условиях.
"Тем не менее, государственная программа может дать импульс и создать на месте сносимых пятиэтажек новые точки роста: развитие квартальных территорий с сопутствующей социальной и транспортной инфраструктурой. Инвестор готов входить в такие проекты, неся профильную нагрузку: строительство и развитие", - заявил Д.Обуханич.
Президент ГК "Инград" Анатолий Францев отметил, что для застройщика вопрос выгоды от участия в подобного рода проектах не всегда однозначен.
"Рентабельность любого девелоперского проекта складывается исходя из характеристик объекта недвижимости и района застройки. Таким образом, невозможно определить все проекты реновации как однозначно выгодные или невыгодные для застройщиков", - сказал А.Францев.
По его мнению, развитие уже застроенных территорий связано с рядом сложностей, как исключительно строительных, так и социальных.
"Всегда есть негативно настроенные жители микрорайона, которые не приветствуют новую застройку. Протестные настроения также создают дополнительные сложности для застройщика и администрации района", - сказал А.Францев.
Партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский также отмечает несколько условий, при которых инвесторы "войдут" в подобные проекты.
"Во-первых, если речь идет о престижных районах с высокой рыночной ценой метра, где сегодня возможности жилищного строительства ограничены отсутствием свободных площадок. Во-вторых, если в этом районе нет ограничения по высотности, а доля продаваемых "рыночных" метров в домах, построенных на месте снесенных пятиэтажек 40-50%", - сказал Д.Котровский.
Еще одним стимулом, участвовать в таких проектах может стать возможность построить несколько корпусов разных ценовых классов. Например, стандартное жилье для "переселенцев" и жилье бизнес или комфорт-класса для тех, кто будет покупать квартиры по рыночной цене.
Таким образом, все возможные участники будущей программы заявляют о ее сложности и длительности. С одной стороны, перед городом стоит задача обновления устаревшего жилого фонда, а денег в бюджете на это пока нет, с другой - инвесторы готовы принять участие в новой программе, но на определенных условиях, которые гарантируют в будущем значительную прибыль, но могут быть не одобрены самими жителями.
