Взаимодействие девелоперов с банками не должно навредить жилищному строительству, но как это сделать, никто не знает
Москва. 19 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Минстрой России разработал и направил в правительство дорожную карту по поэтапной замене долевого строительства проектным финансированием. Документ еще не утвержден. И сроки проведения этой реформы пока не определены, подчеркивает министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. Сейчас это скорее "прощупывание почвы", но даже на этом этапе разработчики дорожной карты столкнулись с серьезными трудностями. Как их преодолеть, никто пока не придумал.
Банковская монополия
Механизм проектного финансирования, на первый взгляд, довольно прост. Застройщики открывают в банках эскроу-счета, предназначенные для временного хранения денег до момента целевой выплаты (такая возможность прописана даже в действующем законодательстве). Покупатель квартиры перечисляет средства не застройщику, а в банк. После этого финансовая организация выделяет деньги девелоперу, и он начинает строить жилье.
"И здесь вот возникает много вопросов. Банк получает эти средства под 0%, но по какой цене эти деньги будет получать застройщик? И пока нет ответа, как регулировать эту ставку. Мы сегодня обсуждаем это с Центробанком, это большая серьезная работа", - сказал М.Мень на итоговой пресс-конференции.
Министр считает, что регулятор может установить предельные значения этой ставки, выше которых банк не сможет подниматься.
"Есть у нас надежда, что банки начнут конкурировать за эти деньги. У нас на сегодня люди инвестировали около 3,5 трлн рублей в долевое строительство. Это огромные деньги для банковской системы. К сожалению, у нас конкуренция там девственная в этой сфере. Но если бы банки начали конкурировать, а риски лежали на созданном недавно Фонде дольщиков, то может быть человеческая ставка. Я боюсь, что банки, получив деньги от населения, будут выдавать их девелоперам по рыночным ставкам и разрушать их бизнес. Это может быть и регулируемый тариф, но это вопрос не в моей компетенции. Должны быть предельные значения, выше которых банк не может подниматься, а в сегменте, который ниже предельника - конкурировать с другими", - сказал министр.
Оптимальная ставка
Слишком высокий тариф, по которому банк будет взаимодействовать с девелопером, ударит и по покупателю. Жилье, ставшее в последнее время более доступным, в такой ситуации подорожает. Пока Центробанк решает, как регулировать предельную ставку для передачи денег застройщикам, финансовые консультанты уже все посчитали. Чтобы и банки не прогадали, и застройщики выжили, и покупатели квартир не пострадали.
"По нашим предварительным расчетам, эффективная стоимость финансирования для застройщиков при использовании эскроу-счетов может составлять 3-6% годовых. Такой уровень стоимости финансирования в масштабах типового строительного проекта не должен существенно повлиять на стоимость квадратного метра жилья для конечных пользователей, в то же время, обеспечивая гарантии получения квартир", - сказала партнер отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young Ольга Архангельская.
Ответственные за прибыльность
В Москомстройинвесте, говоря об отказе долевого строительства, упоминают о прибыльности новых проектов в сфере жилья. Руководитель ведомства Константин Тимофеев 18 декабря заявил, что этот критерий теперь будет учитываться, прежде чем банки откроют кредитную линию по новому объекту.
"Мы все понимаем, что банки - это коммерческие структуры и поэтому, прежде чем открыть финансирование по какому-либо проекту, они будут смотреть его прибыльность", - сказал он.
При этом, пока нет четкого понимания, кто и как будет анализировать прибыльность, добавил К.Тимофеев. "Контролирующий орган выдает заключение о соответствии по критериям, которые установлены законом. Сейчас прибыльности проекта в этих критериях нет. Возможно, что в этой связи появятся какие-либо конкретные нормативы. Отсюда у нас, как контролирующего органа, вытекает вопрос: кто будет той структурой, которая предоставит нам сведения о прибыльности проекта? Возможно, ими станут сами банки, возможно - АИЖК", - добавил он.
Застройщики в ожидании
Девелоперы в свою очередь тоже пока не представляют, как строить бизнес-модель в новых условиях, и ждут пояснений от чиновников. "Пока дискуссия продолжается. Будет ли это полный отказ от продаж на этапе строительства или новые инструменты, типа эскроу счетов - это определит дальнейшую судьбу рынка с точки зрения построения логики бизнес-модели", - сказал "Интерфаксу" финансовый директор компании "Кортрос" Владислав Яблонских.
С тем, что предложенный на текущий момент механизм замены банковским кредитованием средств граждан при строительстве жилья требует доработки, согласен финансовый директор ГК А101 Дмитрий Трубников. Эксперт подчеркивает, что доработка требуется, как это ни парадоксально, с точки зрения обеспечения безопасности средств будущих покупателей.
"Новый механизм предлагает покупателю и застройщику принять риск банка в случае сделок сверх 10 млн рублей. В случае банкротства банка, если сделка превышает 10 млн рублей, у застройщика возникает основание расторгнуть договор и продать квартиру второй раз? Но как это сделать, если ДДУ зарегистрирован? В итоге, застройщик, который выполнил все свои обязательства, не получил средства, а покупатель – квартиру", - комментирует эксперт.
Эксперт отмечает и экономическую нецелесообразность схемы. "Так как готовая квартира стоит дороже, деньги дольщиков невозможно использовать, у застройщика исчезает мотивация продавать квартиры на стадии строительства", - напоминает он.
Д.Трубников подчеркивает, что банки при внедрении эскроу-счетов не обязаны выплачивать проценты вкладчикам, но застройщик при этом обязан выплатить соответствующий процент за банковскую операцию, ведь на банки ложится большая нагрузка по управлению спецсчетами и контролю средств.
Кроме того, говоря о маржинальности девелоперского бизнеса, эксперт опасается ухудшения и без того не легкой ситуации в регионах.
"Если доходность строительства в Москве способна выдержать увеличивающуюся финансовую нагрузку, то финансовая модель регионального девелопера с 5-7% рентабельности вряд ли выдержит дополнительную нагрузку. Цены за квадратный метр не смогут резко вырасти из-за низкой покупательской способности и конкуренции со вторичным рынком", - уверен эксперт. По его прогнозам, количество и качество проектов будет существенно снижено.
Преференции для девелоперов
По словам главы Минстроя РФ, девелоперы, которые уже со следующего года начнут пользоваться эскроу-счетами, получат некоторые преференции. Их могут освободить от необходимости соответствовать новым требованиям долевого законодательства. В частности, нормам по уставному капиталу и достаточности собственных средств. Но и эта инициатива пока что только обсуждается, и будет ли она принята, пока неизвестно.
В любом случае, отмечают в Минстрое, мгновенного отказа от долевого строительства не произойдет. На все дается три года, за этот переходный период участники рынка нащупают все узкие места, и, возможно, придумают, как их обойти.
