В прошлом году в Москве был преодолен важный рубеж: общая площадь торговых помещений достигла 4 млн кв. метров.
Руководитель столичного департамента потребительского рынка и услуг Владимир Малышков утверждает, что по сравнению с развитыми странами Европы, где на тысячу человек приходится 650 кв. метров, в Москве этот показатель составляет 603 кв. метров. Впрочем, не всякую торговую точку можно классифицировать как "качественную торговую площадь". Отсюда разница в оценках.
По данным опрошенных "Интерфакс-Недвижимость" экспертов, в 2006 году Москве было введено от 605 до 950 тыс. кв. метров качественных торговых площадей, а обеспеченность торговыми помещениями составила от 225 - 365 кв. метров на тысячу человек. Однако даже столь заметный рост пока не способствует преодолению дефицита качественной торговой недвижимости в столице. Аналитики считают, что этот сегмент коммерческой недвижимости в Москве уже вышел из фазы активного роста, но по-прежнему сохраняет потенциал для развития, чтобы перейти в стадию насыщения.
Инвестиции в торговую недвижимость составили в прошлом году $1,6 млрд
В 2006 году, по оценкам старшего аналитика отдела исследований компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Дениса Соколова, общая сумма инвестиций в торговую недвижимость России достигла $1,6 млрд.
Самой крупной сделкой стала, отмечает он, покупка в Москве Meinl European Land двух Молл Галерей и двух площадок для самостоятельного строительства площадью восемь гектаров более чем за $500 млн с доходностью 10%. Очень активным в торговом секторе был и австрийский Immoeast, купивший "Золотой Вавилон Ясенево" и "Золотой Вавилон Отрадное" за $200 млн с доходностью 11%.
Среди других ключевых сделок на рынке торговой недвижимости директор департамента торговых центров компании Becar Commercial Property Moscow Константин Адрианов называет покупку фондом "Лигастройпроект" торгового центра "Европарк" и управляющей компании "Центурион альянс" за $140 - 170 млн, а также приобретение компанией Inditex 100% ЗАО "Стокманн-Красносельская", развивающей сеть Zara, за 41,5 млн евро.
Достаточно значительным для московского рынка ТРЦ считают эксперты и инвестиции фонда London$Regional Properties объемом $40 млн в торговый центр "Солнечный рай" и Metro Group объемом $58 - 73 млн в торговый центр "Марткауф". Значимой считается и сделка по продаже столичной сети "Арбат Престиж": три магазина общей площадью 4 тыс. 200 кв. метров инвестиционно-промышленная группа "Казахстан Евразия" приобрела примерно за $39 млн.
"В 2006 году наблюдалось значительное увеличение количества сделок по продажам торговых центров. Если за весь 2005 год можно отметить две-три сделки, то в 2006 году три сделки состоялось только в течение декабря", - отмечают специалисты компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, добавляя к списку крупнейших сделок прошлого года покупку Immoeast 10% ТЦ "5 Авеню", "Уралсибом" - ТЦ "Воробьевы горы" за $44 млн и Rodamco Europe - 50% ТЦ "Метрополис" за 200 млн евро.
Вместе с тем, аналитики обращают внимание, что доходность вложений в торговую недвижимость в столицы несколько снизилась в 2006 году и связывают это с ростом доверия в экономической обстановке в России.
Как рассказывает Д.Соколов, на инвестиционные сделки в российском торговом секторе приходится только 33% вложений граждан нашей страны, тогда как 63% инвесторов в этой сфере - это представили Австрии. При этом, ставка капитализации секторе торговой недвижимости, по оценке Colliers International, не превышает 10 - 10,5%.
"По нашему мнению, в течение следующего года ставки капитализации по всем секторам снизятся на 1-1,5 процентных пункта, в основном вследствие прихода новых агрессивных инвесторов с базовой стратегией", - отмечают представители консалтинговой компании.
Впрочем, подчеркивают собеседники "ИФ-Недвижимости" из компании Jones Lang LaSalle, тенденция по снижению ставки доходности все же пока не означает, что предел роста рынка торговой недвижимости достигнут.
"Потенциально Москва - самый крупный розничный рынок Европы", - говорят они и ожидают увеличения размера потребительского рынка столицы до $107 млрд к концу этого года (в 2005 году, по данным компании, размер потребрынка Москвы оценивался в $82 млрд). Больше объем рынка, по словам аналитиков, может быть только в Лондоне и Париже - $110 и $114 млрд соответственно.
Однако рынок ритейла в этих городах, как и в Мадриде (прогноз на конец 2007 года - $48 млрд), напоминают специалисты Jones Lang LaSalle, уже находятся в стадии стабилизации и зрелости, а рынок Москвы - еще в стадии развития. Больший потенциал, признают эксперты, есть только у Бухареста и Санкт-Петербурга, которые по-прежнему остаются в фазе роста. Рынки же торговли Варшавы (размер - $11 млрд), Праги (размер - $5 млрд) и Будапешта (размер - $13 млрд) давно насыщены.
Дефицит качества
Аналитики поясняют, что перспективной для инвестиций с торговую недвижимость столица остается потому, что в ней по-прежнему не хватает качественных торговых площадей.
Так, указывает К.Андрианов, уровень свободных помещений в среднем по рынку не превышает 7-8%, а в профессиональных объектах - 2 - 4%.
Однако в том, сколько в действительности уже построено торговых центров в Москве и в скольких она нуждается, данные экспертов существенно расходятся. По словам специалистов Knight Frank, темпы строительства и ввода в эксплуатацию современных ТРЦ в городе существенно ускорились: по итогам года на рынок вышло 950 тыс. кв. метров, но при этом львиная доля - 100 тыс. кв. метров - прироста пришлась на четыре масштабных проекта - "Мега Белая Дача", "Европейский", "Город" и "Рамстор Капитолий".
"Прошедший год стал знаковым - общий объем предложения современных профессиональных ТЦ превысил рубеж четыре млн кв. метров и достиг 4,3 млн кв. метров", - отмечают в компании Knight Frank, указывая, что показатель обеспеченности торговыми площадями на душу населения также преодолел психологический рубеж 200 кв. метров на тысячу человек и достиг 225 кв. метров на тысячу человек".
Оценка объема торговой недвижимости Jones Lang LaSalle немного более пессимистична. По сведениям аналитиков компании, общий объем торговых площадей столицы колеблется на уровне 3,9 млн кв. метров, но только 1 млн 554 тыс. кв. метров из них представляют собой качественные торговые площади. Таким образом, делают вывод эксперты Jones Lang LaSalle, хотя обеспеченность москвичей торговыми площадями всех типов достигла 365 кв. метров на тысячу человек, на тысячу жителей города приходится всего 149 кв. метров качественной торговой недвижимости.
Всего, утверждают собеседники агентства, в Москве 52 качественных торговых центра. Между тем, подчеркивает К.Адрианов, в столице насчитывается 81 функционирующих центров, причем, по его данным, в 2006 году предложение на рынке торговых центров города увеличилось на 604 тыс. 942 кв. метра. "В связи с массовым переносом сроков сдачи в эксплуатацию новых объектов, объем нового предложения оставил 76% от прогнозируемого, - говорит он. - Неоднократно в течение 2006 года были перенесены сроки сдачи ТЦ "Щука", "МосМарт 4", "Аэробус", "Тушино Плаза", а часть объектов с перенесенным сроками так и не была сдана в 2006 году".
По мнению К.Адрианова, массовый перенос сроков сдачи в эксплуатацию объектов привел к некоторому снижению темпов роста рынка: они сократились на 7%, а объемы рынка составили 3 млн 65 тыс. кв. метров. "Ввод площадей в течение года, действительно, в последние несколько лет происходит неравномерно и активизируется к концу года. Стремление девелоперов успеть к новогоднему пику продаж даже побуждает некоторых из них открывать н полностью завершенные объекты", - признают в Colliers International, отмечая, что, согласно их статистике, в прошлом году появилось 11 торговых центров с общей площадью 866 тыс. кв. метров и с торговой площадью 378 тыс. кв. метров.
Стабильные ставки
Эксперты говорят, что арендные ставки на торговую недвижимость в профессиональных ТРК и ТРЦ оставались в 2006 году стабильно высокими, хотя значительных скачков арендной стоимости не было. В среднем за год они выросли на величину инфляции - на 9-10%.
"Высокие расходы на аренду помещений делают невыгодной для многих ритейлеров открытие магазинов в торговом центре, поэтому в большинстве случаев собственнику и арендатору удается достичь разумного компромисса, хотя в лучших торговых центрах Москвы арендаторы готовы платить сверхставки", - комментируют аналитики CB Richard Ellis Noble Gibbons.
По их данным, средний уровень арендных ставок в торговых центрах держится на уровне $800 - 900 за кв. метр в год без НДС. При этом, объясняют они, самой дешевой была аренда для якорных арендаторов - всего $150 - $350 в за кв. метр в год, а самой дорогой - для мелких арендаторов, которым могут предложить снимать торговую площадку в ТРЦ по цене до $3700 за кв. метр в год.
Д.Соколов связывает рост ставок в прошлом году преимущественно с "более высоким уровнем качества новых проектов, которые сдавались по более высокой стоимости найма и пользовались более высоким спросом".
В частности, приводит он пример, лидером по росту средней арендной ставки ($2128 за кв. метр в год) в столице в 2006 году стал Юго-Восточный округ (ЮВАО), в котором в прошлом и позапрошлом годах открылось сразу несколько высококачественных торговых центров - "РИО" площадью 92 тыс. кв. метр, "Рамстор" на Севастопольском проспекте площадью 55 тыс. кв. метров и "Город" общей площадью 134 тыс. кв. метров.
Эксперты Jones Lang LaSalle рассказывают, что даже в зависимости от профиля якорного арендатора стоимость аренды в торговом центре может разниться.
Так, минимальная ставка аренды для супермаркета (1,5 - 5 тыс. кв. метров) составит $150 за кв. метр в год, максимальная - $250, для гипермаркета (от 5 тыс. кв.метров) - $100 и $180 соответственно, для магазина электротоваров площадью до 2 тыс. кв. метров - $250 и $350, для магазина электротоваров площадью от 2 тыс. кв. метров - $180 и $350, для магазина спорттоваров до 1,5 тыс. кв. метров - $200 и $350, для магазина спорттоваров от 1,5 тыс. - $200 и $300, для магазина косметики площадью 500 - 1000 кв. метров - $350 и $600, для магазина косметики более 1000 тыс. кв. метров - $250 и $450, для детских магазина от 1000 тыс. кв. метров - $150 и $300, для кинотеатра площадью от 4 тыс. кв. метров - $100 и $250.
В свою очередь К.Андрианов поясняет, что стоимость найма выше всего будет для тех арендаторов, кто планирует снять площадку меньше 100 кв. метров, на первом этаже, у входной группы центра или напротив касс супермаркета, а также для арендаторов, специализирующихся на сотовой связи, ювелирных изделиях, цветах, упаковке, бижутерии и подарках.
Собственники торговой недвижимости готовы пойти навстречу партнерам, нуждающимся в помещении больше 500 кв. метров, согласных снять его выше второго этажа, в глубине зала или в непроходном месте.
Продавцы одежды нуждаются в площадях
Как подчеркивают специалисты компании Knight Frank, лидером по числу торговых комплексов и обеспеченности торговыми площадями в расчете на одного жителя лидером остается Центральный административный округ (ЦАО), хотя за год на его территории открылся всего один ТЦ - "Метромаркет" на Шаболовке.
По два центра, констатируют эксперты, открылось в Западном административном районе ("Европейский" и "Рамстор Капитолий") и ЮВАО ("Город" и "Мега Белая Дача"). В результате, по их словам, обеспеченность торговыми площадями в западном округе выросла на 50%, а ЮЗАО - еще больше.
При этом больше всего запросов на новые торговые помещения, говорят в компании, в прошлом году поступило от продавцов одежды - на них приходится 19% всего спроса арендаторов. На общественное питание, товары красоты и здоровья и аксессуары падает соответственно 11,6%, 11% и 9,4% спроса, а на товары для дома - 6,7%. Чуть более 4% в структуре спросе на торговые помещения приходится на площадки для развлечений, подарков и цветов, обуви финансовые и другие услуги.
При этом, как утверждает К.Андрианов, несмотря на рост спроса на большие площади (свыше 1000 кв. метров), их доля в спросе остается по-прежнему небольшой - не более 5%, а наиболее востребованными (до 51% спроса) являются помещения до 50 кв. метров. "Отчасти такое сегментирование рынка сохраняется за счет высоких арендных ставок в торговых центрах Москвы, - предполагает собеседник "ИФ-Недвижимости". - Кроме того, фактическое число компаний, работающих в формате малых площадей, значительно превышает все остальные".
Масштабы должны впечатлять
Самым дорогим торговым коридором столицы, рассказывает Д.Соколов, в 2006 году оставалась Тверская, средняя ставка аренды на которой составила $2773 за кв. метр в год. Он указывает, что темпы роста стоимости найма торговых помещений на 12 лучших коридоров Москвы в прошлом году уменьшились из-за увеличения конкуренции со стороны торговых центров.
"Уровень свободных помещений здесь выше, чем в ТЦ, и варьируется от 2 до 10% в зависимости от улицы", - подчеркивает он, предсказывая, что темпы роста ставок на торговых улицах в этом году будут ниже роста инфляции (в 2006 году подорожание стоимость найма помещения на 12 ведущих торговых коридорах составило 3,3%).
А эксперты Jones Lang LaSalle предполагают, что расширение и диверсификация розничных операторов и развитие форматов торговли определят в 2007 году смену концепций в проектировании торговых центров. "Даже несмотря на то, что рынок торговой недвижимости в Москве пока еще далек от насыщения, девелоперы уделяют повышенное внимание вопросам конкуренции, что заставляет их увеличивать масштаб проектируемых объектов", - говорят они.
При этом, обращают внимание аналитики, по причине ограниченности участков для строительства и высокой доходности торговой недвижимости, девелоперы сдают свои проекты пофазно, вводя их в несколько очередей.
Поэтому, как ожидают специалисты Knight Frank, годовой прирост в этом году составит не более 500 тыс. кв. метров - тем более что будет введен всего один торговый центр свыше 125 тыс. кв. метров ("Энтерера Энтеде"). Однако в следующем году, считают в Colliers International, рост предложения будет намного более интенсивен: к открытию заявлены 29 ТРЦ общей площадью 1 млн 600 тыс. кв. метров и торговой площадью 800 тыс. кв. метров.
"В последние несколько лет рынок торговых центров Москвы развивался достаточно динамично. С 1999 года предложение увеличилось в десять раз. И сейчас рынок торговых помещений можно уже назвать сформированным и упорядоченным", - резюмирует К.Андрианов и ожидает повышение конкуренции ТРЦ , которые в борьбе за аренадаторов будут готовы снижать темпы арендных ставок до 4 - 7% по итогам этого года.
