Падения цен на жильё в столице и Подмосковье не будет

10 апреля 2007, 18:38

Участники столичного и подмосковного рынка жилой недвижимости подвели итоги марта и первого квартала текущего года.

Эксперты отмечают рост цен на панельные новостройки, монолитно-каркасные и "сталинские" дома, однако рост цен даже на эти квартиры не дотягивает до уровня инфляции и колеблется на уровне 0,1%-0,7%. Квартиры в Подмосковье в среднем потеряли в цене 10%.

Стабилизация цен ведет к повышению привлекательности альтернативных сделок с жильем, и это является главным трендом весны 2007 года. При этом как застройщики, так и риэлторы уверены, что значительного снижения цен на московские квартиры в ближайшее время не будет.

Состояние стабильное

Завершающий месяц I квартала на рынке жилья Москвы сенсаций не принес: специалисты обращают внимание на усиливающуюся стабилизацию цен и продолжающуюся дифференциацию рынка.

"Март продолжил эстафету зимних месяцев и ознаменовался стабилизацией, а по некоторым сегментам можно даже отметить снижение цен, — рассказал "Интерфакс-Недвижимость" Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний "Конти". — За месяц квадратный метр в Москве в среднем подешевел на 0,5% в типовой панели вторичного жилья, а на первичном рынке в сегменте жилья бизнес-класса мы наблюдали небольшой рост, в пределах 0,3-1%".

Татьяна Решняк, генеральный директор ОАО "Главмосстрой-Недвижимость", осуществляющее в рамках корпорации "Главстрой" функции единого центра продаж жилья, отмечает колебание цен на вторичном рынке в пределах плюс-минус 0,1%. По ее словам, незначительное увеличение цен — около 0,5% — было характерно для Центрального и Юго-Западного административных округов Москвы, а стоимость жилья на Севере и Северо-Востоке столицы немного упала, примерно на 0,1%. Т.Решетняк отмечает, что первичный рынок столичных квартир "в марте не претерпел изменений".

За март квадратный метр жилья в столице подешевел в среднем на $100 (около 2%), утверждает Алла Ефремова, PR-директор Агентства недвижимости DOKI. "В конце февраля стоимость кв. метра составляла в среднем $5 тыс. (с учетом дорогого элитного и нетипового жилья), а в конце марта — $4,9 тыс.", — аргументирует А. Ефремова.

По итогам первых трех месяцев этого года, говорит генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова, рост цен на дорогую недвижимость не превысил 1-2%, что соответствует уровню инфляции.

Данные по итогам первого квартала, представленные "ИФ-Недвижимость" генеральным директором информационно-аналитического агентства RWAY Александром Крапиным, также укладываются в эту схему: "С начала года цены предложений снизились в среднем на 1,1%. При этом в сегменте массового жилья эконом-класса (панельные и блочные дома) за март средние цены предложения снизились на 0,6%, а с начала года — на 1%. Жилье бизнес-класса (монолитные и кирпичные дома) подешевело за первый месяц весны в объявлениях продавцов в среднем на 1,1%, а с начала года — на 1,3%".

В среднем, как указывает А.Крапин, цены предложения составляют около $5200 за кв. метр, цены на жилье на массовом рынке — около $4200 за кв. метр, цены на жилье бизнес-класса и элитное — $6100 за кв. метр.

Специалисты аналитического центра IRN.RU отмечают, что средняя стоимость жилья в марте составила в Москве $4218 за кв. метр, снизившись по сравнению с февралем всего на $8. "Принимая во внимание неизбежные статистические погрешности расчетов, правильнее было бы говорить о том, что цены, по-прежнему, продолжают топтаться на месте. Анализ показывает, что в плюсе остаются в основном дорогие квартиры в хороших домах и престижных районах, а более дешевое и низкокачественное жилье уходит в минус", — говорят представители центра.

Эксперты агентства недвижимости "Савва" уточняют, что положительная динамика темпов роста цен предложения, как по итогам месяца, так и по итогам квартала, отмечена в "сталинских" домах из кирпича (0,1% — 0,53%), монолитно-каркасных (0,2% — 1,12%), панельных новостройках (0,17% — 0,6%). Лидерами роста, по данным АН "Савва", стали квартиры в Юго-Западном административном округе (0,04%), Западном (0,22%) и Центральном округах (0,34%).

"Отсутствие возобновления роста цен хотя бы на уровне инфляции (около 1% в месяц) с началом более активного весеннего сезона, а также в условиях ослабления доллара, позволяет сделать выводы о стагнации, наступившей после рекордного ценового скачка в 2005-2006 годах", — делают выводы аналитики IRN.RU.

Полуфабрикат дешевле готового жилья

Несмотря на стабилизацию цен, стоимость московских квартир с точки зрения потребителей остается высокой и они, естественно, ищут способ минимизации расходов при покупке жилой недвижимости. Отсюда интерес потенциальных собственников к строящемуся жилью.

А.Ефремова рассказала "ИФ-Недвижимость": "По нашим оценкам, разница в цене в зависимости от стадии строительства составляет в среднем 20%. Раньше разрыв был в 30% и выше из-за бурного роста цен на жилье. Учитывая, что объем московского рынка жилья (без учета стагнации последнего полугодия) составляет 100 тыс. квартир на вторичном и 50 тыс. — на первичном, то есть жилье на первичном рынке покупает каждый третий покупатель".

Пресс-секретарь "КомСтрин" Алина Андреева сообщила агентству "ИФ-Недвижимость": "По большинству предложений квартир эконом-класса на начальном этапе строительства цены составляют $3200 — $3700 за кв. метр, а квартиры в доме, который близок к готовности продаются по $3900 — $4500 за кв. метр. По бизнес-классу на начальном этапе квартиры предлагаются по $4500 — $5000 за кв. метр, на завершающем этапе по $6 тыс. — $8 тыс. за кв. метр. Квадратный метр элитного жилья продается на начальном этапе по $10 тыс. — $20 тыс. за кв. метр, а квартиры в сданном элитном доме уже стоят порядка $20 тыс. — $30 тыс. за кв. метр".

В настоящее время просматривается тенденция к увеличению количества людей, готовых вкладывать в приобретение квартир на стадии возведения дома, свидетельствует Т.Решетняк. По ее данным, количество сделок на основе договора долевого строительства ежемесячно возрастает.

Директор Исследовательского центра управления новостроек холдинга "МИЭЛЬ" Борис Флексер подтверждает, что большинство новостроек продается еще до окончания строительства. "В целом, независимо от класса жилья, разница в стоимости квартиры на уровне строительства и полной готовности колеблется в пределах 10%-25%. Следует понимать, что здесь наиболее важным обстоятельством является не столько класс жилья, сколько степень его готовности. Активнее всего цена начинает расти тогда, когда строительство объекта выходит на наземный уровень. Соответственно, самый низкий уровень цен сохраняется, грубо говоря, только до первого этажа, — поясняет эксперт. — Не менее важным фактором ценообразования является скорость строительства: чем выше динамика строительства, тем больше будет разница между начальной ценой и конечной".

Б.Флексер обращает внимание на тот факт, что эконом-класс в большинстве своем продается на конечной стадии — то есть на рынке готового жилья эконом-класса больше, чем недостроенного. А в сегментах бизнес-класса и элиты, наоборот, продажи в основном приходятся на объекты, находящиеся на стадии строительства (этот показатель составляет порядка 70%). По словам эксперта, около 10%-20% объектов реализуются согласно ФЗ №214 о долевом строительстве, не менее 50% продается по предварительным договорам, по вексельным схемам.

О.Творогова отмечает, что покупатели элитного жилья все чаще отказываются от приобретения жилья на ранних стадиях строительства, приобретая готовые квартиры, без отделки. "Это связано с изменением стратегий продаж дорогого жилья, — добавляет собеседница агентства. — Застройщики практически сравняли цену покупки жилья на стадии начала строительства с ценой уже готовой квартиры. Раньше строительство начиналось при отсутствии полного пакета необходимых документов — потому застройщику требовались частные инвесторы. Теперь же застройщик, в соответствие с новыми правовыми актами, обязан иметь все необходимые документы уже на момент начала строительства — это позволяет ему ориентироваться уже на конечного потребителя, продавая жилье по рыночным ценам".

Квартиры стали продаваться в два раза медленнее

Участники рынка обращают внимание на тенденцию выравнивания спроса и предложения.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционной компании "Сити XXI век" сообщил, что в марте объем предложения на столичном рынке новостроек по сравнению с концом декабря 2006 года увеличилось на 15%. При этом он отмечает, что "предложения в сегменте эконом-класса есть, но их не слишком много, а количество новых объектов этой категории сокращается, а в сегменте жилья бизнес-класса спрос по-прежнему превышает предложение".

На вторичном рынке жилья в марте предложение увеличилось на 10 тыс. квартир, сообщает пресс-секретарь Группы компаний "МИАН" Светлана Фуфаева. Она также утверждает, что в марте рост спроса составил от 20% до 30% зависимости от сегмента рынка.

"В целом по Москве объем предложений за март вырос на 17%, — говорит А.Ефремова. — На сегодняшний день на продажу выставлено 35 тыс. квартир".

Директор по маркетингу компании "ИНКОМ-Недвижимость" Лидия Гречина приводит еще более впечатляющие цифры: "Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы в настоящее время достиг максимального значения за последние два года и по состоянию на середину марта составил почти 49 тыс. квартир". Несмотря на увеличение количества предложений, отмечает собеседница агентства, предпосылок к значительному снижению цен не наблюдается. Однако увеличение объема предложений привело к увеличению сроков реализации квартир. По данным АН "Савва", период экспозиции в марте этого года составил 72 дня, в декабре 2006 года — 51 день, а в марте 2006 года — 35 дней, что свидетельствует об увеличении за год срока экспозиции вдвое.

Л.Гречина отмечает, что в нынешней ситуации на рынке самое время совершать альтернативные сделки (сейчас на долю таких сделок приходится более 60% от числа всех заключаемых контрактов). "Но парадокс заключается в том, что в такой сделке продавцы одновременно выступают как в роли покупателя, так и в роли продавца. Выйдя со своей квартирой на рынок, альтернативный покупатель не торопится с выбором варианта, пока не получит аванс. И при этом он не склонен к значительному торгу на свою квартиру из опасения, что ему не хватит средств на покупку приглянувшегося жилья. Поэтому сроки экспозиции квартир значительно увеличены", — поясняет эксперт. По ее мнению, предложение в какой-то момент стабилизируется, и отложенный спрос перестанет быть таковым.

"Покупатели, поняв, что значительного снижения цен ждать не стоит, вернутся на рынок, а это в свою очередь может привести к новому росту цен, пусть и незначительному (в пределах инфляции). Ожидать более заметной и существенной коррекции цен вниз маловероятно, поэтому сейчас, потенциальным покупателям можно смело рекомендовать осуществлять сделки купли-продажи, и не откладывать принятие решения на завтра", — считает Л.Гречина. В сегменте элитного жилья несколько иная ситуация. Как утверждает О.Творогова, разрыв спроса и предложения на рынке дорогих новостроек ощутим, сохраняется дефицит предложения.

Квартиры в Подмосковье ведут себя, как столичные

Экспертные оценки ситуации на рынке жилья Подмосковья сильно разнятся. Так, Ю.Синяев говорит, что "ценовой уровень на рынке подмосковной жилой недвижимости за январь-март 2007 года практически не изменился, так как активные строительные работы на большинстве объектов зимой не ведутся — поэтому коррекция цен, осуществляемая, как правило, на различных этапах реализации проекта, для этого периода неактуальна".

Между тем, другие участники рынка отмечают изменения на рынке жилья Московской области.

А.Андреева сообщила "ИФ-Недвижимость", что во всех сегментах цены выросли на 10%. "Есть спрос на жилье эконом-класса. Уже сейчас многие крупные компании вошли в этот сегмент, — говорит она. — Другие заявляют о своем намерении вложить капитал в строительство недорогого жилья".

А.Ефремова категорически не согласна с такой оценкой. По ее данным, квартиры в Подмосковье за первый квартал подешевели в среднем на 10%. "Средняя стоимость квадратного метра в ближайшем Подмосковье снизилась с $3060 до $2770. По всей видимости, в настоящее время происходит корректировка цен на жилье, поскольку многие объекты, выставленные на рынок, были явно переоценены", — говорит эксперт.

Исходя из данных, предоставленных генеральным директором компании "СканРиэлти" Алексея Иванова, по итогам марта, стоимость квадратного метра на первичном рынке Московской области варьируется от $1214 до $2790 (в зависимости от удаленности от Москвы и качества новостроек), а на вторичном — от $1249 до $2828.

По ценам реальных сделок, указывает А.Крапин, "подмосковный рынок жилья повторяет ситуацию на московском рынке".

Загородные дома имеют потенциал роста

Ситуация на рынке подмосковных коттеджей большинством опрошенных "ИФ-Недвижимость" экспертов оценивается как "стабильная с потенциалом роста".

Сергей Нагорный, директор по клиентским отношениям инвестиционно-девелоперская группа "ОПИН" рассказывает: "В марте продолжился начавшийся в феврале подъем покупательской активности, на рынке загородного жилья произошел стандартный весенний подъем продаж. Происходит планомерное, постепенное повышение цен: ни скачков, ни обвалов на рынке не наблюдается. У одних застройщиков — это просто стандартное весеннее повышение цен, у других оно еще связано с переходом поселка к очередной стадии реализации. Например, поселок из стартовой стадии переходит на стадию активного строительства, или из стадии активного строительства в завершающую стадию".

Коттеджи в организованных поселках стабильно дорожают — только с начала года они прибавили в цене 5%, отмечает Л.Гречина. По ее прогнозам, до конца года в среднем цены вырастут еще на 20-25%. "Но тут надо учитывать как сегменты (эконом-бизнес-элит), так и направления (например, Новая Рига дорожает быстрее остальных), и качество конкретных проектов (есть поселки, которые не могут продать месяцами, а есть такие, где дома "уходят как горячие пирожки" вне зависимости от повышения цен). Рынок загородной недвижимости сейчас более "живой", чем московский — здесь за прошлый год рост цен в среднем составил 40%", — объясняет собеседница агентства.

Среди тенденций рынка загородного жилья она отмечает следующие: рост конкуренции в элитном сегменте и активная миграция девелоперов в сегмент эконом- и бизнес.

Что будет с ценами

Застройщики и риэлторы, несмотря на стабилизацию цен, настроены спокойно. Так, А.Ефремова, считает, что "при продолжении стагнации и корректировки цен на жилье резкого скачка цен, как это бывало в прошлые годы, скорее всего, не будет, а стабилизация может продолжаться еще долгое время".

Игроки сегмента элитной недвижимости считают, что им вообще опасаться нечего. О.Творогова утверждает, что объективных оснований снижать цену на дорогое жилье у застройщика нет. "В условиях некоторой стагнации цен в сегменте эконом-жилья, "элитка" по инерции будет дорожать. Покупатель элитных квартир менее чувствителен к колебаниям цен", — говорит она.

Эту точку зрения разделяет и А.Андреева: "Сейчас, когда цены на столичную недвижимость достаточно высоки, и в начале года мы наблюдаем такую картину, когда стоимость качественного жилья (сегмент бизнес- и элит-класса) в Москве продолжает медленно, но уверенно расти, большинство покупателей начинают ориентироваться на покупку загородного жилья".

Что касается загородного жилья, то, как отмечает собеседница агентства, "сейчас на рынке существуют предложения комфортного жилья загородом на природе, которое равнозначно по цене небольшой квартирке где-нибудь в менее престижном районе Москвы. Покупатель начал задумываться, а стоит ли ему рассматривать самые неинтересные предложения, когда с такими же затратами он может купить себе большой и комфортный таунхаус загородом на природе?".


Горячие
темы

Курс валют

USD

91,64

- 0,93

EUR

98,84

- 0,97

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

269,057
($2,967)

Курс валют

USD

91,64

- 0,93

EUR

98,84

- 0,97

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

269,057
($2,967)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,705,000
$225,938

0.356%

%

Подписка