Негативный эффект от кризиса, разразившегося на рынке ипотеки США, ощущает финансовая система всего мира. Аналитики затрудняются прогнозировать, в какой степени волна мирового кризиса накроет финансовый рынок России. Но российские банки, кредитующие покупателей недвижимости и девелоперов, уже предпринимают меры по минимизации своих рисков. Не исключено, что их действия помешают ипотеке стать массовой и вынудят уйти с рынка некоторых игроков.
Американскую ипотеку подвел неестественный отбор
До 2006 года цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотечным кредитам снижались (исторический минимум составил 3,5% годовых). В этой ситуации кредитные организации без оглядки наращивали ипотечные портфели, проявляя все большую лояльность к заемщикам. Ипотека стала доступна практически каждому американцу: кредиторы не интересовались уровнем доходом потенциальных домовладельцев, также не требовалось вносить первоначальный взнос за покупаемый в долг объект недвижимости. В результате только в 2006 году, по данным американской Ассоциации ипотечных банков, общий объем выданных в США ипотечных кредитов составил примерно $10 трлн, или 75% ВВП страны. К весне текущего года жилье в США подешевело на 1,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по итогам II квартала падение составило 3,2%. При этом повышение учетной ставки Федеральной резервной системы (ФРС) США спровоцировало подорожание ипотечных кредитов. Это привело к тому, что заемщики не смогли рефинансировать задолженность, и им оказалось выгоднее объявить о дефолте, оставив жилье залогодержателю.
В числе обанкротившихся заемщиков оказалось около 1,5 млн. человек, а объем непогашенных кредитов достиг $1,3 млрд. Доля просроченных выплат в этом секторе превысила 13%.
Не стоит сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что в благополучные времена банки выпускали ипотечные ценные бумаги (общей стоимостью $3 трлн), позиционируя их как высокодоходные, тогда как истинное качество секъюритизируемых ипотечных пулов завышалось. В июле 2007 года рейтинговое агентство Standart&Poors переоценило ряд ипотечных облигаций: как следует из доклада S&P, совокупная оценка их стоимости упала с $12,1 млрд до $7,3 млрд - "в связи с ошибкой из-за человеческого фактора". Все это спровоцировало обвал американского ипотечного рынка. Жертвами кризиса пали десятки кредитных организаций, в частности, десятая по величине компания с кредитным портфелем $4 млрд American Home Mortgage Investment Corp., более 110 компаний в США сократили число ипотечных операций или вовсе вышли из бизнеса. Это наиболее крупная рецессия рынка жилой недвижимости в США с 1991 года.
Кто на новенького
Вслед за американскими банковскими структурами потери понесли инвестиционные фонды и банки из других стран: немецкие IKB, Union Investment Management, Frankfurt Trust, а также австралийский банк Macquarie, ведущий британский банк HSBC Holdings Plc., пятый по величине британский ипотечный банк Northern Rock, инвестбанк Bear Stearns. Французский банк BNP Paribas приостановил выплаты по долговым обязательствам и расчета чистой номинальной стоимости трех своих инвестиционных фондов, инвестировавших средства на рынке subprime США.
Все игроки ипотечного рынка требовали от ФРС США изменения ставки рефинансирования, и 18 сентября 2007 года под их давлением учетная ставка была снижена на 0,5% (на сегодня она составляет 5,25%), но эта мера практически не привела к оживлению рынка.
В сентябрьском обзоре Standard & Poor‘s прогнозирует, что в ближайшие 15 месяцев под угрозой невыплаты окажется $35 млрд. В таком случае следует ожидать новой волны корпоративных дефолтов в США. Между тем, последствием этого кризиса уже стало сокращение темпов роста ВВП практически во всех странах мира. По предварительным прогнозам Международного валютного фонда (МВФ), мировой ВВП вырастет в этом году всего на 4,8% против ожидаемых 5,2%.
Официальные оценки "потерь" будут опубликованы на следующей неделе, однако сейчас как о свершившемся факте эксперты говорят о дефиците ликвидности, удорожании заемных средств на международных рынках и об изменении стратегии выдачи кредитов банками.
Найди шесть отличий
О возможности кризиса на российском рынке ипотеки по аналогии с американским первым заявил в конце июля 2007 года председатель правления банка "ДельтаКредит" Игорь Кузин. Он отметил, что многие банки в РФ в погоне за клиентами слишком упростили процедуру выдачи долгосрочных ипотечных кредитов: стали выдавать рискованные кредиты заемщикам с низкими доходами, заметно снизили размер первоначального взноса и перестали следить за ценовыми колебаниями на рынке жилья. По его словам, ситуацию усугубляет и низкая маржа по ипотеке - всего 0,5% (для сравнения: в ставке по потребительским кредитам прибыль доходит до 40%). Для пущей убедительности топ-менеджер банка, являющегося 100% "дочкой" международной финансовой группы Societe Generale, объявил о прекращении практики выдачи "ДельтаКредитом" ипотечных кредитов без первоначального взноса.
Тогда большинство участников рынка поторопилось успокоить потребителей, обращая внимание на ряд российских нюансов американской модели ипотеки, взятой за основу в нашей стране.
В частности, как утверждают специалисты, российские заемщики стараются погасить кредит досрочно (тогда как американские тянут до последнего). Во-вторых, в США наиболее популярны кредиты с плавающей ставкой, а у нас - с фиксированной. В-третьих, у них процентная ставка по кредиту в среднем составляет 6% годовых, у нас - гораздо выше (от 9,9% в валюте и 12% в рублях). В-четвертых, российские банки в большинстве своем требуют хотя бы частично оплатить недвижимость из собственных средств заемщика, у них, как отмечалось выше, обходились без первоначального взноса. В-пятых, как ни крути, но в России ипотека доступна не самым "бедным" гражданам (по данным Счетной палаты, лишь 10-15% россиян могут воспользоваться ипотечным кредитом). И, наконец, в России объемы ипотечного кредитования в 2006 году составили $13 млрд., в первом полугодии 2007 - $10 млрд. - это всего 1,5-2% ВВП России, для сравнения: в США в 9880 раз больше ипотечных сделок.
"В России за основу взята американская модель ипотечного кредитования, однако условия по выдаче кредитов достаточно жесткие. Активное же развитие ипотечного кредитования идет в основном в крупных регионах России, таких как Москва, Санкт-Петербург, крупные региональные центры, и практически полностью отсутствует на всей остальной территории России", - рассказывает заместитель генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" по регулярному рынку жилья Алексей Шленов.
На основании проведенного выше сравнительного анализа эксперты сделали вывод, что американский ипотечный кризис не представляет угрозы для российского рынка ипотечного кредитования.
Глава Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка отмечал тогда, что в России "сейчас совершенно иные условия, нежели в США", акцентрую внимания на укреплении рубля и ослаблении доллара. Однако за последние 2-3 месяца многое изменилось. Появилась масса косвенных причин, повлиявших на российский финансовый рынок - прежде всего, возникший дефицит ликвидности и удорожание иностранных заимствований.
"Рынки России и стран бывшего СССР оказались наиболее уязвимы в условиях развивающегося мирового финансового кризиса, вызванного проблемами в секторе ипотечного кредитования США", - такой вывод содержится в докладе, обнародованном на днях Институтом международных финансов (Institute of International Finance). И это не могло не сказаться на общей ситуации с выдачей россиянам ипотечных кредитов.
Что ждет российских заемщиков
"Последствия американского кризиса может отразиться в России повышением ставок, прекращением или приостановлением ипотечных кредитов. Многие банки пересмотрят условия кредитования, и получить кредит как раньше без первоначального взноса, без подтверждения дохода, кредит под залог на любые цели будет невозможно", - считает руководитель отдела ипотечного кредитования "Альфа-банк" Илья Зибарев. Президент Городского ипотечного банка Николай Шитов делает более пессимистические прогнозы. По его словам, "из 50 активных ипотечных банков 30-40% могут приостановить выдачу кредитов в ближайшие 2-3 месяца".
И эти предположения уже нашли подтверждение. Так, несколько банков (в частности, "Юниаструм банк", "Уралсиб", "Русский стандарт", "Ренессанс капитал") прекратили выдачу ипотечных кредитов или заявили о своем намерении сделать это в ближайшее время. Например, "Русский стандарт" приостановил выдачу ипотечных кредитов до конца года.
Другие банки ужесточили условия выдачи кредитов: так, "Москоммерцбанк" повысил ставки по более рисковым видам ипотечного кредитования на 0,5-1% и увеличил размер первоначального взноса, а ипотечные программы "Урса банка" в конце сентября подорожали в среднем на 2%.
Правда, пока это единичные случаи, но они иллюстрируют новые тенденции на рынке. По мнению И. Зибарева, такая ситуация на рынке продлится 9 месяцев - год, если кризис удастся преодолеть. Он также считает, что "вероятность кризиса возрастает, если увеличится количество банков с пониженными требованиями к заемщику, станет больше спекулянтов на рынке недвижимости, использующих ипотеку, произойдет падение цен на рынке недвижимости и торможение развития рынка ипотечных бумаг". Правда, правительство обещало принять меры по предупреждению ипотечного кризиса в стране. В первую очередь будут разработаны механизмы хеджирования (страхования) риска секъюритизированных инструментов. Но пока это только планы. Игра на выбывание.
Кстати, АИЖК - основной внутренний источник ликвидности для ипотечных банков - 5 октября текущего года объявило о новых правилах взаимоотношений с банками-партнерами. С 1 января 2008 года банки будут обязаны делить с АИЖК кредитные риски в случае нарушения стандартов агентства и привлечения "плохих" заемщиков. По словам А.Семеняки, АИЖК зафиксировало за собой право в течение 3 лет вернуть банку-нарушителю выкупленный у него кредит. Эта мера объясняется ограниченными возможностями АИЖК по поддержке ипотечных банков: до 2010 года в федеральном бюджете на увеличение уставного капитала АИЖК предусмотрено 14 млрд рублей и 108 млрд рублей госгарантий. Этот объем способен покрыть лишь 30% ипотечного рынка.
Для небольших банков введение санкций АИЖК может быть критичным, считают эксперты. "Поскольку в случае обратного выкупа больших и длинных кредитов банк рискует нарушить нормативы ЦБ по достаточности капитала и может потерять лицензию, ему будет проще либо вообще отказаться от выдачи ипотечных кредитов, либо резко сократить операции в этом сегменте", - признался представитель небольшого столичного банка.
По мнению И. Зибарева, "от ипотечного кризиса пострадают не большие банки, а средние с крупным ипотечным портфелем, это может быть связано с ростом стоимости финансовых ресурсов, невозможности продажи или секъюритизации "непрозрачных" ипотечных кредитов для банков с либеральным андеррайтингом".
Эту точку зрения разделяет и А. Семеняка: по его словам, крупные государственные банки и банки с участием иностранного капитала постараются сохранить условия выдачи ипотечных кредитов и даже увеличить кредитный портфель, а остальные банки наверняка столкнутся с нехваткой денег и новыми заимствованиями.
Надо сказать, что Центробанк предпринимает меры по сокращению дефицита ликвидности. В частности, для стабилизации на рынке ЦБ РФ провел валютную интервенцию в размере не менее $5 млрд.
Около месяца назад первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев сообщил о намерении регулятора расширить возможности для получения банками кредитов, а на инвестиционном форуме в Сочи он сказал, что власти помогут коммерческим банкам в поддержании ликвидности. Эксперты полагают, что и в этом случае в выигрыше останутся крупные игроки, в частности, Сбербанк и Внешторгбанк: они смогут не только пережить кризис, но и заработать на нем, пополнив активы за счет новых заемщиков. Что же касается банков средней руки и мелким кредитным организациям, то им ЦБ вряд ли поможет. Им придется покупать ликвидность на международных рынках, что при росте ставок заимствований довольно проблематично.
Однако многие эксперты не склонны драматизировать ситуацию ни с банками, ни с другими участниками рынка. Так, И. Зибарев считает, что "кризис на ипотечном рынке США - очень большой плюс для России, так как можно проанализировать проблемы, которые возникли на западных рынках, и избежать их здесь".
"Ожидать серьезных последствий финансового кризиса на рынках Европы и Америки и преувеличивать масштабы его влияния на рынок жилой недвижимости не стоит", - считает Екатерина Тейн, партнер и директор отдела жилой недвижимости Knight Frank.
Девелоперов проверят на финансовую прочность
Впрочем, есть и иная точка зрения. Кризис может негативно сказаться не только на ипотечном рынке, но и на поведении инвесторов. Эксперты полагают, что инвесторы могут занять выжидательную позицию, либо пересмотреть условия кредитования объектов.
"В сложившейся ситуации можно прогнозировать увеличение стоимости заемных средств, прежде всего со стороны западных банков, что, конечно же, повлияет на стоимость финансирования проектов. Возможно, некоторые банки снизят свою активность на российском рынке", - считает директор по инвестициям фонда Rutley Russia Property Fund Хайко Давидс.
Очевидно, что в подобных условиях будут пересмотрены требования инвесторов к качеству приобретаемых объектов недвижимости, договоров аренды и структуре сделок, в которых участвуют российские партнеры. Если пересмотра условий со стороны продавцов не произойдет, можно ожидать уменьшения числа инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости", - рассказывает Давидс.
В результате сокращения темпов строительства и повышения ставок капитализации количество инвестиционных сделок на рынке может сократиться. В то же время, полагает эксперт, вырастут требования инвесторов к качеству предлагаемых к продаже объектов. Возможно, в краткосрочной перспективе станет меньше сделок купли-продажи готовых объектов, ожидается также увеличение ставок капитализации. "Ожидается, что инвесторы будут отдавать предпочтение сегменту премиум-класса. Проблему финансирования девелоперы будут решать за счет привлечения стратегических инвесторов", - говорит заместитель директора отдела управления инвестициями в недвижимость Morgan Stanley Максим Стерлягов.
В результате не будет роста цен на недвижимость и произойдет коррекция соотношения спроса и предложения, считают эксперты.
"На мой взгляд, финансовый кризис в Америке и Европе несколько ускорил этот процесс (коррекции - "ИФ-Недвижимость"). Конечно, это проверка запаса финансовой прочности компаний. Кризис не затронет девелоперов, которые уже сделали себе имя на рынке, и привлекать заемные средства для реализации проектов им будем намного проще, чем полупрофессиональным игрокам рынка", - считает директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов.
В результате конкурентной борьбы с рынка уйдут слабые игроки, которые проводили несбалансированную финансовую политику. Трудности возникнут и у девелоперских компаний, имеющих высокий процент заимствований в структуре пассивов. Александр Ольховский, вице-президент (корпоративный блок) ОАО "Внешторгбанк" считает, что "в подобной ситуации будет происходить дальнейшее укрупнение рынка за счет поглощения слабых игроков и реализуемых ими проектов".
Механизм замедленного действия
К различным колебаниям в финансовом секторе наиболее чувствителен рынок жилья. Именно в этом секторе наиболее высокие риски с точки зрения структуры финансирования проектов: низкий объем собственных и кредитных средств, и до 85% приходится на долевое участие.
При нестабильной ситуации на рынке - это наиболее рискованный вариант финансирования. Специалисты считают, что в какой-то момент реализация проекта может быть приостановлена из-за дефицита денежных средств у застройщика. "При увеличении стоимости заемных средств будет происходить сжимание девелоперской маржи, потребительская способность рынка также будет падать", - считает Иван Ситников, генеральный директор компании "РосЕвроДевелопмент".
При значительном увеличении стоимости заемных средств, и, соответственно, росте затрат на строительство девелоперам будет невыгодно увеличивать объемы строительства. Многие из них, полагают аналитики, будут выходить из текущих проектов, спрос на которые снизится при одновременном росте ставок капитализации на рынке. "Изменение ставок аренды в сегменте коммерческой недвижимости прогнозировать не стоит в течение ближайших 6 месяцев. Даже при неблагоприятном развитии сценария требуется время, чтобы ситуация в финансовом секторе оказала влияние на рынок недвижимости", - говорит А. Ольховский.
М. Стерлягов оценивает перспективы оптимистично. По его мнению, так как по-прежнему одним из основных критериев является дефицит предложения во всех секторах рынка, ситуация на российском рынке останется стабильной, и ожидать негативных последствий в связи с финансовым кризисом в Америке и Европе преждевременно.
Сергей Велесевич
