Риэлторы в один голос твердят о тенденции постоянного роста цен (это и понятно: отложенный спрос им не нужен). Эксперты рынка недвижимости тоже говорят об увеличении ценовых показателей, но с осторожностью добавляют: рублевая динамика уже три месяца без изменений, рост долларовых цен является лишь компенсацией ослабления американской валюты, а реальные цены (с исключенной инфляцией доллара) вообще понижаются. Пожалуй, это "разнонаправленное" движение цен можно считать главным трендом осени. К зиме, утверждают опрошенные "Интерфакс-Недвижимость" аналитики, ситуация станет более определенной: по их прогнозам, ежемесячный рост цен будет находиться в пределах 1-2%.
Помните, в фильме "Я шагаю по Москве" герой Евгения Стеблова звонит своей невесте и интересуется, любит ли она его. "Да!" - отвечает девушка. "Да - да? или да - нет?", - не успокаивается жених. Скажете, занудство…
Но почему-то это " Да - да? или да - нет?" так и срывается с языка, когда слышишь о росте цен на московские квартиры. Риэлторы в один голос твердят о тенденции постоянного роста цен (это и понятно: отложенный спрос им не нужен). Эксперты рынка недвижимости тоже говорят об увеличении ценовых показателей, но с осторожностью добавляют: рублевая динамика уже три месяца без изменений, рост долларовых цен является лишь компенсацией ослабления американской валюты, а реальные цены (с исключенной инфляцией доллара) вообще понижаются. Пожалуй, это "разнонаправленное" движение цен можно считать главным трендом осени. К зиме, утверждают опрошенные "Интерфакс-Недвижимость" аналитики, ситуация станет более определенной: по их прогнозам, ежемесячный рост цен будет находиться в пределах 1-2%.
Условный рост
Москва, в отличие от большинства городов России, пока продолжает считать цены на недвижимость преимущественно в долларах. Продавцы теперь указывают цены в рублях, как велит закон, однако это мало понятно покупателям, которые привыкли к более лаконичным цифрам на ценниках. В результате на одном рынке смешались цены в рублях, долларах, евро, условных единицах (чей курс колеблется в зависимости от пожеланий продавца) - это запутывает и потребителей, и аналитиков. В такой ситуации довольно сложно проследить, что же происходит с ценами на самом деле - они растут, снижаются или остаются на прежнем уровне.
"С начала осени этого года оказался повисшим в воздухе основной вопрос рынка - начался ли все-таки новый реальный рост цен на квартиры или на самом деле продолжается их завуалированное снижение", - говорится в отчете центра "Индикаторы рынка недвижимости".
Все опрошенные "ИФ-Недвижимость" продавцы (в лице застройщиков и риэлторов) констатируют рост цен.
"Рост цен на жилье по итогам октября, несмотря на продолжающееся падение курса доллара, был отмечен во всех сегментах жилой недвижимости", - рассказал управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Другие аналитики подтвердили повсеместный рост и уточнили, как, по их мнению, обстоят дела в различных сегментах московских новостроек и "вторички".
"На рынке новостроек Москвы в течение прошедшего месяца во всех ценовых сегментах рынка отмечен прирост цен, а средняя стоимость квадратного метра столичных новостроек в октябре перешагнула рубеж в 4 тысячи долларов", - добавляет руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.
"По нашим данным, в октябре никакого снижения цен на вторичном рынке жилья в столице зафиксировано не было, - сообщил директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислав Луцков. - Падение курса доллара только стимулировало рост цен. Для примера, только за последнюю неделю октября в Москве цены увеличились на 0,95%, а в Московской области на 0,45%. Долларовый прирост цен только положительный".
Пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов отметил, что подорожали на 1%-3% дома бизнес-класса и de luxe. Не прекращается небольшая коррекция цен и на низкокачественное жилье. В некоторых случаях она составляет 5%-10%.
"По данным компании "Квартал", средняя цена квадратного метра на рынке жилья повышенной комфортности Западного и Юго-Западного округов столицы, располагаемых в пределах МКАД, выросла как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте, - рассказал директор по маркетингу и продажам "Квартала" Сергей Лушкин. - В сравнении с долларовой стоимостью кв. метра, рублевая цена увеличивается немного медленнее. За последний месяц ее рост составил 0,9% (в долларах - 1,5%). Это связано с изменениями в соотношении курса доллара и рубля. Несмотря на это, уже второй месяц подряд рост рублевых цен остается стабильным".
Однако у экспертов, не работающих в риэлторских компаниях, мнение другое. Они уверены, что никакого роста средних цен нет.
"Если говорить об уровне цен предложения, то есть номинальных ценах, ничего существенного пока не происходит, - уверен главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. - После незначительного (до 3-5%) снижения цен весной-летом этого года происходит их восстановление до уровня декабря 2006 года и чуть выше. Пока не обнаружим постепенное повышение до уровня 3-5% от декабря, продолжаем говорить о стабильности".
При этом Г.Стерник отмечает: "Реальные цены, которые мы вычисляем с 1995 года как цены с исключенной инфляцией доллара, конечно, понижаются".
"Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает, скорее, колебательный режим поведения цен в коридоре 102-104 тысячи рублей за метр, - говорится в ежемесячном исследовании экспертов Аналитического центра IRN.ru. - Причем некоторые люди могут усмотреть в такой динамике стоимости жилья даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года".
А специалисты Информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY уверены, что в последнее время продавцами недвижимости была развернута массированная PR-компания. По мнению аналитиков, "пиарился" именно начавшийся на столичном рынке рост цен, которого на самом деле не было.
Предложение без спроса
Не только неразбериха в денежных единицах повлияла на то, что на столичном рынке создалась видимость повышения цен.
Большинство аналитиков в своих исследованиях говорят о ценах предложения, а не ценах на реально купленные квартиры. В базах данных столичной недвижимости присутствует немалое количество жилья с совершенно неадекватными ценами, которое никто не покупает. В октябре российские блоггеры (из самых разных регионов) очень активно обсуждали фотографию однокомнатной квартиры, которая предлагалась к продаже в Москве. Маленькая, убогая, нуждающаяся в ремонте, однокомнатная хрущевка рядом со станцией метро "Китай-город" была выставлена на продажу в одном из столичных риэлторских агентств за 540 тысяч долларов. Из блога в блог передавались не только фотографии этой квартирки, но и фотографии той недвижимости, которую можно на эти деньги купить за рубежом. Там присутствовали виллы на Карибах, квартиры в Брюсселе и домики в Австрии.
Трудно сказать, насколько достоверны были сведения - действительно ли сильно нуждающуюся в ремонте квартирку продавали более чем за полмиллиона долларов. Но то, что на столичном рынке много невостребованных квартир по завышенным ценам - это факт. Несколько "ненормальных" квартир попадают в базы - и готово: провоцируют очередной виток "роста цен", несмотря на то, что рост этот только в воображении хозяина квартиры или агента.
"Сейчас московский рынок жилья находится в депрессивном состоянии, - отмечают аналитики Информационно-аналитического агентства RWAY. - Из-за цен на жилье, неадекватных доходам подавляющей части населения, число сделок остается на крайне низком уровне при большом числе предложений. Реальные сделки совершаются с дисконтом относительно цен предложения".
"Когда цены предложения (номинальные цены) стабильны или чуть снижаются - цены сделок уходят от них вниз на 3-5-10%. Когда цены предложения повышаются - цены сделок приближаются к ним", - уверен Г. Стерник. Только в моменты "дикого" роста цены сделок выше, чем цены предложения, отмечает аналитик.
Кризиса еще нет, а последствия уже есть
Когда в США разразился ипотечный кризис, большинство специалистов уверяло, что России такой кризис не грозит. Доводом служил тот факт, что в США ипотечных сделок совершается порядка 80% от общего числа, а у нас не более 15%.
Кризиса ипотечного кредитования в России пока и правда не намечается, однако эхо американского уже отозвалось на нашем рынке недвижимости.
Ипотечные ставки российских банков, которые до известных событий в США, постоянно снижались, теперь начали расти. Условия кредитов стали более жесткими. В частности, о предложениях кредита без первоначального взноса, теперь можно вообще забыть.
Серьезно усложнилась процедура оформления ипотечного кредита, особенно в части проверки банком платежеспособности заемщика. Например, ВТБ (хотя не декларирует введения новых правил), теперь требует от потенциального заемщика привести поручителя, у которого белая зарплата не менее, чем у самого заемщика.
Некоторые банки на словах не отказываются кредитовать строящиеся жилые комплексы в Москве, а на деле находят повод для вежливого отказа. Дальше будет хуже. Как стало известно "ИФ-Недвижимость" из информированных источников, в ближайшее время стоит ждать повсеместного повышения ставок на 1,5-2%.
По оценке столичных экспертов, доля ипотечных сделок на столичном рынке жилья колеблется в широком диапазоне - от 10 до 40%.
"Доля покупок совершаемых клиентами "МИАН-агентство недвижимости" с применением ипотеки составляет около 30% на первичном рынке и около 40% на вторичном рынке, - рассказал Алексей Кудрявцев. - Со временем доля ипотечных сделок будет продолжать постепенно увеличиваться".
Однако собеседник "ИФ-Недвижимость" подчеркивает, что банки, заботясь о качестве кредитного портфеля, сейчас уделяют вопросу отбора клиентов особое внимание. "Ужесточение требований к платежеспособности заемщиков сужает круг лиц, которые потенциально могли бы стать заемщиками, но вместе с тем растет категория людей, которые соответствуют требованиям банков", - отметил он.
По данным Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", на сегодняшний день сделки ипотечного кредитования в Москве составляют до 30% на вторичном и до 20% на первичном рынках.
Но повышение стоимости заемных денег может значительно сократить их число и соответственно покупательскую активность
"В третьем квартале объемы ипотечного жилищного кредитования продолжали увеличиваться, однако в случае существенного удорожания финансовых ресурсов для банков или их нехватки, рост объемов ипотечных сделок на рынке недвижимости может приостановиться", - считает Владислав Луцков.
По данным "Сити-XXI век", доля ипотечных сделок на рынке составляет около 20-25%, в компании Blackwood считают, что в настоящее время на рынке жилья Московского региона с использованием ипотеки приобретается порядка 15% жилья, а доля ипотечных сделок в компании "Квартал" составляет 10%.
Согласитесь, говорить об ипотеке как о продукте массового использования пока рано. С учетом прогнозируемого роста цен на жилье и ужесточения условий кредитования ипотека сможет еще долго оставаться "штучным товаром".
После выборов цены на жилье пойдут вверх
Несмотря на неразбериху с ценами в октябре, большинство экспертов уверенно говорят о дальнейшем росте. С оговоркой: сегодня на московском рынке нет предпосылок как для резкого роста, так и для заметного снижения цен.
По мнению С.Лядова, до конца года рост цен на недвижимость несколько превысит уровень инфляции. Заметим, что по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат) на 6 ноября, в октябре 2007 года инфляция выросла до 1,6% против 0,8% в сентябре 2007 года, а показатель инфляции за январь-октябрь 2007 года составил 9,3%.
Еще значительнее - на 10-12% - по прогнозам экспертов, может подорожать жилье элитного сегмента.
В компании "Квартал" полагают, что в ближайшей перспективе квадратные метры в столице будут дорожать не более чем на 1% в месяц. В то же время В.Луцков отмечает: "По нашим прогнозам, до конца года цены на квартиры, например, в новостройках будут увеличиваться со среднемесячным темпом около 2%, а на вторичном рынке при стабильном спросе сохранится рост цен на 1-2% в месяц. Дальнейшего же снижения курса доллара сопоставимыми темпами (на 30-50 копеек в месяц) ждать не следует, поэтому и снижения реальных цен на столичное жилье не предвидится".
Самый оптимистический (с точки зрения продавцов жилья) прогноз дает Г. Стерник. По его мнению, в 2008-2009 годах столичные квартиры вырастут в цене на 80-100%.
