Паника на фондовом рынке привела к оттоку инвесторов. В поисках новых финансовых инструментов они обратили внимание на рынок недвижимости. Этим не замедлили воспользоваться продавцы квадратных метров. В конце января, как свидетельствуют аналитики, рост цен на столичные квартиры превысил прогнозные показатели и составил в среднем 1,5%. Эксперты не исключают, что в ближайшее время жилье будет дорожать ежемесячно на 3-5%, однако позже цены вновь замрут. Эта тенденция укрепилась и на региональных рынках жилой недвижимости.
Рынок продавца
В свете последних событий на финансовых рынках жилая недвижимость вновь обратила на себя внимание как на надежный инвестиционный инструмент. Тенденция перераспределения финансовых потоков в пользу рынка жилой недвижимости уже начала формироваться в Москве и Санкт-Петербурге.
"Рынок жилой недвижимости демонстрирует разворот в сторону продавца, и эта тенденция, скорее, продолжится. На то существует несколько причин. Падение индексов фондового рынка и ожидаемый высокий уровень инфляции, возможно, вызовут переход капитала из банковской сферы и рынка акций на рынок недвижимости. Рынок жилой недвижимости Москвы, несмотря на некоторое затишье в 2007 году, остается надежным инструментом для вложения и сохранения денежных средств, как для частных (мелких инвесторов), так и для крупных", - рассуждает директор по продажам БН "Агент 002" Валерий Барнинец.
В аналитической службе "Фосборн Хоум" сообщили "ИФ-Недвижимость", что недвижимость Санкт-Петербурга также рассматривается как реальная альтернатива фондовому рынку. Так, в течение последних двух недель существенно возрос поток заявок от москвичей с просьбой подобрать недвижимость в Северной столице, сообщили в "Фосборн Хоум". "Заявки поступают на покупку именно тех объектов, которые традиционно приобретаются с целью инвестиций - ликвидные новостройки бизнес-класса среднего метража", - пояснил собеседник "ИФ-Недвижимость".
Однако некоторые эксперты, опрошенные "ИФ-Недвижимость", не склонны преувеличивать влияние кризиса на фондовом рынке на развитие рынка недвижимости. Такой вывод они делают на основании динамики продаж в конце прошлого - начале этого года. По их словам, оживление на столичном рынке жилья началось еще до того, как стали приходить тревожные биржевые сводки.
"Рынок жилья Москвы активизировался уже в середине прошлого года, а в декабре 2007 показал рекордные темпы продаж", - рассказала "Интерфакс-Недвижимость" управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталия Тихоновская.
Для сравнения: в ноябре компания продала 40 тыс. кв. метров в новых домах, в декабре - около 60 тыс. кв. метров.
"В январе 2008 года темпы продаж сохранились на таком же уровне, и у нас есть все основания рассчитывать, что февраль и март тоже покажут высокие результаты по продажам новостроек", - утверждает эксперт. При этом она добавляет: "Нельзя забывать, что помимо частных лиц, жилую недвижимость покупают и юридические лица, которые используют такие приобретения для реализации государственных программ переселения очередников, а также расселения военнослужащих".
Об оживлении рынка говорят и другие эксперты. "Вопреки традиционному сезонному затишью на рынке, которое характерно было для периода с начала января до примерно середины февраля, рынок сейчас активен. Не успели закончиться новогодние каникулы, как тут же возобновился покупательский интерес, причем в совершенно разных сегментах жилья", - рассказала "ИФ-Недвижимость" руководитель группы заключения договоров "Открытой Компании" Валерия Косенкова.
Эту информацию подтверждает и Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty: "Да, в этом году рынок недвижимости активизировался практически сразу же после окончания новогодних каникул. Многие эксперты связывают это с нестабильностью фондовых рынков. На мой взгляд, более значимым фактором является неудовлетворенный спрос последних месяцев прошлого года".
Собеседник "ИФ-Недвижимость" пояснил, что после праздников на рынок сразу же вышли "покупатели, которые планировали приобрести квартиры еще в прошлом году, но не смогли этого сделать из-за существенного сокращения объема предложения".
"Редкий продавец при наличии хотя бы двух желающих купить его квартиру не воспользуется ситуацией для повышения цены. В итоге имеем ситуацию, отдаленно напоминающую 2006 год, когда квартира выставляется по одной цене, а при просмотре и внесении аванса продавец поднимает цену на 1-3%. И хотя темпы роста отстают от аналогичных показателей 2006 года, тенденция к повышению цен уже просматривается отчетливо", - говорит эксперт.
Что толкает цены вверх
Комментируя ситуацию на рынке московских квартир в январе, директор по маркетингу БН "Агент 002" Ольга Побединская приводит следующие данные: "По итогам января цены в среднем выросли на 4,7%. Максимальный рост (5,3%) наблюдался в сегменте бизнес-класса и на квартиры стоимостью свыше $ 500 тыс. В сегменте эконом-класса цены выросли на 5%".
По итогам января, средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы составила $5600, на вторичном - $5650 (данные компании Blackwood).
Специалисты поясняют, что кривая цен поползла вверх по причине сокращения объема предложения.
По данным БН "Агент 002", предложение в эконом-классе снизилось на 21% и составило 24776 квартир, в бизнес-классе на 17,3% (4795 объектов), количество элитных объектов уменьшилось на 16,6% (3389 объектов) по сравнению с декабрем 2007 года.
"Такая ситуация провоцирует превышение спроса над предложением, что, в свою очередь, запускает механизм поднятия цен на недвижимость", - говорит В. Барнинец.
На сегодняшний день, по данным столичных риэлторов, фаворитами спроса являются дешевые квартиры в панельных и кирпичных домах типовой планировки. Этот самый спрос, по мнению В. Косенковой, разогревает спрос на предлагаемые к продаже квартиры.
Второй причиной дальнейшего роста цен на квартиры в Москве О. Побединская считает удорожание строительных материалов. "Уже сейчас некоторые специалисты предрекают рост стоимости цемента в этом году на 70%. Это вызвано нехваткой производственных мощностей и ростом объемов строительства. В связи с этим, вряд ли строительные компании пойдут на снижение своей прибыли", - аргументирует собеседник "ИФ-Недвижимость".
Эксперты указывают и на ряд других факторов, влияющих на цены. "Это и предполагаемая смена политического курса, и недоверие основной массы наших соотечественников к каким-либо инвестициям, не связанным с недвижимостью, и постоянный спрос населения регионов на московскую недвижимость, и то, что площадей под застройку в городе остается все меньше", - говорит В.Косенкова.
Как уже говорилось выше, уход части инвесторов, ранее пользовавшихся инструментами фондового рынка, на рынок жилья сыграл на руку продавцам жилья. "В последние две недели продавцы резко повысили цены предложения. Не исключено, что в ближайшее время жилье в Москве будет дорожать на 3-5% ежемесячно, однако потом цены вновь остановятся", - рассказывает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.
Аналогичная ситуация, по данным "Фосборн Хоум" наблюдается и в Санкт-Петербурге: в январе квартиры подорожали в среднем на 5-7%. По прогнозу, в 2008 году на рынке жилья Петербурга цены вырастут на 20-30%.
Чего ждать от квадратного метра
Неудовлетворенный спрос, безусловно, провоцирует рост цен. С этой точки зрения вполне объяснимо желание владельцев недвижимости создавать и поддерживать искусственный дефицит.
Не секрет, что на пике роста цен, который пришелся на 2006 год, застройщики и риэлторы "придерживали" квартиры в надежде получить максимальную прибыль. Если учесть, что львиная доля московских новостроек уходила под реализацию социальных программ города, а часть пряталась "под прилавком", становится понятным заметное "сужение" сегмента предложений.
Но сейчас ситуация стала меняться. "В течение 2007 года позиции продавцов на рынке жилья новостроек значительно изменились - политика "придерживания" квартир потеряла актуальность. Это связано с невысокими темпами роста цен на жилье - в настоящее время держать квартиры стало просто невыгодно. Кроме того, в настоящее время значительная часть новостроек возводится с привлечением кредитных ресурсов, стоимость обслуживания которых (процент по кредиту) превышает текущую скорость роста цен", - поясняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Выход квадратных метров из тени, по мнению некоторых экспертов, может снизить ценовую планку. "Такая ситуация (увеличение числа предложений - "ИФ-Недвижимость") может привести к тому, что в продажу в недалеком будущем будут выброшены большие объемы жилья. Что, в свою очередь, приведет к переизбытку предложения и увеличению сроков продажи квартир. Со всеми вытекающими отсюда последствиями - торгом, неявным снижением цены, "застаиванию" квартир на рынке", - делает прогноз В. Косенкова.
На какие квартиры обратить внимание
Если рассматривать недвижимость как инвестиционной инструмент, то определяющим фактором при выборе является оценка ликвидности объекта.
В настоящее время, советует Н. Тихоновская, имеет смысл инвестировать свои капиталы в крупные проекты, имеющие удобное месторасположение и развитую инфраструктуру. "Квартиры в таких объектах всегда в цене, и оснований рассчитывать на рост их стоимости, несомненно, больше, чем на рентабельность вложений в менее удачные проекты", - говорит эксперт. Например, в "Гранд-Паркъ" и "Академдоме", говорит она, осталось мало непроданных квартир, а когда их не останется вовсе, на вторичном рынке недвижимость в этих комплексах будет дорожать быстрыми темпами.
Сейчас ситуация просто идеальна для альтернатив с опережающей покупкой, утверждает В. Косенкова.
"Покупаем необходимое жилье сейчас, спокойно делаем ремонт, переезжаем, и на растущем рынке продаем старую квартиру более выгодно: за счет роста цен - раз, и за счет изменения ситуации продажи (свободная) - два", - говорит собеседница "ИФ-Недвижимость". При этом она предупреждает, что в марте-апреле ожидается переизбыток квартир на рынке, поэтому затягивать не стоит.
К. Ковалев рекомендует тем, кто готов вкладывать деньги в жилье в надежде на рост его стоимости, обратить внимание на сегмент бизнес-класса. При этом эксперт отмечает, что число инвестиционных сделок в начале 2008 года сократилось до 10%, в то время как в период ажиотажа в 2006 году инвестиционные покупки составляли около 30%.
"Наиболее привлекательным с точки зрения инвестиций по-прежнему остается качественное жилье, - подчеркивает А. Зиминский. - Так, например, в первом полугодии 2007 года цены на жилье эконом-класса корректировались, а стоимость наименее востребованных объектов даже незначительно снизилась. В то же время недвижимость высокой ценовой категории демонстрировала стабильный рост на 2-3% в месяц".
У экспертов рынка нет сомнений в том, что недвижимость бизнес-класса и элитное будет стабильно расти в цене. Причин несколько. Во-первых, такие объекты постоянно пользуются повышенным спросом. Во-вторых, платежеспособность потенциальных покупателей также остается неизменной, утверждают они.
Большинство аналитиков придерживаются мнения, что активность, как продавцов, так и покупателей будет расти в ближайшие месяцы. Рост стоимости квадратного метра составит 2-5% в месяц.
Итоги грядущих выборов видятся достаточно "прозрачными", так как преемник настоящего Президента РФ уже был официально провозглашен. В связи с этим участники рынка уже сейчас получили достаточную определенность в отношении дальнейших политический перспектив. Эти перспективы связаны с сохранением намеченного курса и дальнейшей реализацией уже осуществляемых национальных проектов и программ, в том числе жилищного проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
На этом основании эксперты склонны считать, что снижения цен на рынке жилой недвижимости ждать не стоит, "так как подобная политика сможет спровоцировать системный кризис, который затронет и смежные финансовые рынки - в первую очередь банковский сектор".
