Динамика арендных ставок на индустриальную недвижимость
В исследовании Industrial Space Across the World 2008 (Индустриальная недвижимость мира 2008), ежегодного издания, публикуемого консультантами в области недвижимости Cushman & Wakefield (C&W), сравнивается качественная индустриальная недвижимость, которая имеет производственное или складское/логистическое предназначение, в 138 основных промышленных городах мира. В основной рейтинг входит самый дорогой город каждой из 52 стран, участвующих в исследовании, в расчете на евро и доллары США.
В обзоре за 2008 год, 89% городов показали рост, либо стабильные уровни арендных затрат на индустриальную недвижимость в 2007 году, и лишь в 11% городах зафиксированы снижение расходов арендаторов.
В масштабах всего мира арендные ставки в 2007 году в среднем возросли чуть более 6%. Самые высокие показатели роста в рамках одного региона зафиксированы в Южной Америке – на уровне 25%.
Тройка лидеров: Лондон, Дублин, Токио
Титул самого дорогого города мира для аренды индустриальных помещений сохранил за собой Лондон. Близлежащие к лондонскому аэропорту Хитроу районы сохранили за собой позиции самого дорогого в мире месторасположения для индустриальных помещений: кв. метр: качественной индустриальной недвижимости в лондонском Хитроу стоит €211 в год (US$28,9 за кв. фут в год).
Тем не менее, арендные ставки (самая значительная часть затрат арендаторов) в Хитроу в стоимостном выражении остались на том же уровне, что и в предыдущем году (0%), по сравнению с ростом в 94% в Мумбаи и 60% в Стамбуле.
Кевин Стори, руководитель отдела индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield в Великобритании, прокомментировал лидирующие позиции лондонского Хитроу: "Эффект от открытия в марте 2008 года пятого терминала в аэропорту Хитроу еще незначительно ощутим, хотя и добавляет напряженности в предложении в районе аэропорта. Имеются в наличии меньшие по объемам вторичные блоки в данном районе, но крупных объектов и блоков небольшое количество. В результате нехватки земли уже строятся двухэтажные сооружения, например в районе Хэттон Кросс".
Поднявшись в рейтинге на 2 позиции, вторым по дороговизне городом после Лондона является Дублин, на третьем месте - Токио.
Несмотря на то, что европейские города занимают семь из десяти ведущих позиций в мировом рейтинге, рост затрат в Европе был ниже всех других регионов мира и достиг всего 2,5% в прошлом году.
Руководитель европейского направления логистической и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Стивен Уатт сообщил: "Мы видим, что в Европе рост затрат происходит с различной скоростью: рост арендных ставок в прошлом году в Западной Европе в среднем составил всего 1,3%, в то время, как в Центральной и Восточной Европе рост шел полным ходом и здесь средний показатель достиг 7%".
По его словам, рынки Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), подогреваются производителями и дистрибуторами, которых привлекают более низкие базовые затраты и возможность работать и на западноевропейский рынок, и на растущий потребительский рынок ЦВЕ.
"Традиционно популярными в ЦВЕ месторасположениями для таких бизнесов являются Польша и Чехия, но в настоящее время мы видим растущий интерес к Румынии. В будущем мы прогнозируем рост популярности Турции и Украины", - сказал С. Уатт.
Самый большой рывок совершил Мумбаи
Индийский город Мумбаи совершил самой большой рост в рейтинге, поднявшись за год на 11 позиций - до 26-го места. В этом городе также произошел самый большой рост арендных ставок, главной составляющей затрат арендаторов, из всех 138 городов, освещенных в исследовании.
Санждай Датт, один из управляющих партнеров Cushman & Wakefield India прокомментировал такие показатели Мумбаи следующим образом: "Высокие уровни не сдаваемых в аренду помещений в Мумбаи (занятых самими владельцами) привели к нехватке продукта в условиях растущего спроса на фоне укрепления экономических показателей Индии. Такая ситуация, в свою очередь, приводит к росту арендных ставок. С учетом дефицита помещений в черте городе, многие арендаторы располагаются в индустриальных парках на окраинах – мера, которая стимулируется правительством и приводит к улучшению инфраструктуры в этих районах".
Рейтинг по росту арендных ставок в местной валюте
Мумбаи также возглавил список 138 городов по росту арендных ставок в местной валюте. За 2007 год в этом индийском городе аренда выросла на 94%.
На втором месте в этой номинации – Стамбул. В прошлом году там аренда выросла на 60% в местной валюте.
Рахсан Кебе, Управляющий директор партнера Cushman & Wakefield в Турции компании P&D Real Estate Consultants, сообщил: "Спрос на индустриальную недвижимость растет в силу растущих потребностей логистических операторов и промышленных арендаторов. Мы отмечаем нехватку современных помещений и это несмотря на внушительные объемы заявленного строительства. Промышленные районы в Турции традиционно находятся в европейской части страны, но в силу дефицита предложения, мы видим значительное развитие данного сектора недвижимости и в ряде районов азиатской части".
Прогноз
В своих прогнозах на будущее Элейн Россалл, руководитель направления по исследованиям и консалтингу по бизнес площадям компании Cushman & Wakefield в странах Европы, Ближнего Востока и Африки сказала: "Рынки развивающихся стран будут продолжать давать импульс росту арендных ставок и в этом году. В развитых же странах рост ставок будет сдерживаться благодаря влиянию кризиса ликвидности на рынки этих стран".
Самые дорогие города мира для арендаторов индустриальной недвижимости*
| 2008 | 2007 | Страна | Город | Общие затраты €/кв. м/год на декабрь 2007 | Общие затраты US$/кв. фут/ год на декабрь 2007 |
| 1 | 1 | Великобритания | Лондон - Хитроу | 211,23 | 28,91 |
| 2 | 4 | Ирландия | Дублин | 159,50 | 21,81 |
| 3 | 3 | Япония | Токио | 142,63 | 19,51 |
| 4 | 8 | Норвегия | Осло | 134,00 | 18,32 |
| 5 | 5 | Австралия | Сидней | 132,60 | 18,14 |
| 6 | 2 | Израиль | Me‘ouyan Soreq, Ришон ЛеЗион | 122,21 | 16,72 |
| 7 | 6 | Швеция | Стокгольм | 120,55 | 16,50 |
| 8 | 9 | Испания | Барселона | 114,00 | 15,59 |
| 9 | 7 | Швейцария | Женева | 111,53 | 15,25 |
| 10 | 10 | Финляндия | Хельсинки | 108,00 | 14,77 |
| 11 | 12 | Франция | Париж | 107,00 | 14,63 |
| 12 | 14 | Сингапур | Сингапур | 106,99 | 14,64 |
| 13 | 1 | Нидерланды | Аэропорт Амстердама Схипхол | 97,00 | 13,26 |
| 14 | 11 | Россия | Москва | 95,05 | 13,01 |
| 15 | - | Венесуэла | Каракас | 94,76 | 12,97 |
| 16 | 20 | Канада | Калгари | 87,00 | 11,48 |
| 17 | 16 | Германия | Франкфурт | 86,40 | 11,81 |
| 18 | 15 | Италия | Милан-Малпенса | 85,50 | 11,69 |
| 19 | - | Колумбия | Богота | 85,30 | 11,67 |
| 20 | 17 | Дания | Копенгаген | 84,46 | 11,55 |
| 21 | 24 | США | Сан-Франциско | 84,19 | 11,52 |
| 22 | - | Хорватия | Загреб | 84,00 | 11,49 |
| 23 | 18 | Гонконг | Гонконг | 82,41 | 11,27 |
| 24 | 19 | Греция | Афины | 81,79 | 11,18 |
| 25 | - | Украина | Киев | 81,48 | 11,15 |
| 26 | 37 | Индия | Мумбаи | 79,52 | 10,88 |
| 27 | 26 | Новая Зеландия | Окленд | 78,84 | 10,79 |
| 28 | 30 | Латвия | Рига | 78,00 | 10,67 |
| 29 | 21 | Эстония | Таллинн | 76,68 | 10,49 |
| 30 | 22 | Чехия | Прага | 74,40 | 10,17 |
| 31 | 40 | Бразилия | Сан-Паулу | 73,48 | 10,05 |
| 32 | 31 | Болгария | София | 73,00 | 9,98 |
| 33 | 25 | Австрия | Вена | 70,80 | 9,68 |
| 34 | 29 | Литва | Вильнюс | 69,51 | 8,52 |
| 35 | 28 | Португалия | Лиссабон | 69,26 | 9,47 |
| 36 | - | Тайвань | Тайбэй | 68,97 | 9,44 |
| 37 | 33 | Таиланд | Чонбури-Районг | 66,62 | 9 |
| 38 | 27 | Румыния | Бухарест | 66,51 | 9,12 |
| 39 | 43 | Турция | Стамбул | 65,18 | 8,92 |
| 40 | 25 | Бельгия | Брюссель | 65,00 | 8,89 |
| 41 | 34 | ЮАР | Йоханнесбург | 64,57 | 8,78 |
| 42 | 32 | Венгрия | Будапешт | 63,60 | 8,7 |
| 43 | 36 | Польша | Варшава | 62,40 | 8,53 |
| 44 | 38 | Аргентина | Буэнос-Айрес | 58,66 | 8,03 |
| 45 | - | Чили | Сантьяго | 54,59 | 7,47 |
| 46 | 41 | Китай | Пекин | 53,45 | 7,31 |
| 47 | 39 | Словакия | Братислава | 51,50 | 7,04 |
| 48 | 42 | Малайзия | Петалинг-Джая | 50,26 | 6,88 |
| 49 | - | Вьетнам | Хошимин | 47,66 | 6,52 |
| 50 | 44 | Мексика | Монтеррей | 36,66 | 5,02 |
| 51 | 45 | Индонезия | Джакарта | 31,61 | 4,33 |
| 52 | - | Уругвай | Монтевидео | 14,67 | 2,01 |
*Рейтинг составлен на основе самого дорогого для арендатора города каждой из стран, охваченных в данном исследовании. Арендные ставки, которые являются основным компонентом затрат, рассчитаны на базе внутренних расходов нетто.
Десятка городов-лидеров по показателям роста арендных ставок в 2007 году
| Место | Страна | Город/Месторасположение | % роста арендных ставок в местной валюте за январь-декабрь 2007 |
| 1 | Индия | Мумбаи | 94,44 |
| 2 | Турция | Стамбул | 60,00 |
| 3 | Колумбия | Богота | 54,20 |
| 4 | Уругвай | Монтевидео | 38,46 |
| 5 | Индия | Дели– IMT Manesar | 30,00 |
| 6 | Бразилия | Сан-Паулу | 30,00 |
| 7 | США | Сан-Франциско | 29,15 |
| 8 | Сингапур | Сингапур | 26,15 |
| 9 | Польша | Катовице | 25,93 |
| 10 | ЮАР | Кейптаун | 23,53 |
Industrial Space Across the World – ежегодное исследование, публикуемое компанией Cushman & Wakefield. В нынешней публикации использованы данные, собранные офисами компании по всему миру в декабре 2007 года.
Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko – компания, предоставляющая полный спектр высокопрофессиональных консалтинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости. Компания работает на российском рынке более 12 лет. В российском офисе работает более 300 сотрудников.
Cushman & Wakefield – самая большая частная международная компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости. Основанная в 1917 году, она объединяет 221 офис в 58 странах мира и более 15 000 сотрудников. Фирма представляет интересы разнообразных клиентов от малого бизнеса до списка 500 крупнейших промышленных компаний США по версии журнала Fortune.
