В Подмосковье землю не производят – поэтому ее надо покупать

17 марта 2008, 06:25

В этом году загородная недвижимость вырастет в цене на 30%

Основным объектом инвестирования в ближайшие годы, по единодушному мнению экспертов, станут земельные наделы. Лидирующие позиции на российском рынке земли и загородной недвижимости по-прежнему будет занимать Подмосковье.

На сегодняшний день на самых престижных направлениях в 30-километровой зоне от МКАД цена сотки достигает $200 тыс., в более удаленных районах не опускается ниже $30 тыс.

По данным риэлторов, по итогам первых двух месяцев 2008 года цены на рынке загородного жилья возросли примерно на 4-7%. Эксперты считают, что тенденция роста сохранится в течение всего года – в результате цены на подмосковные коттеджи вырастут на 30%.

Платежеспособный спрос еще не удовлетворен

Покупка земли впрок еще никому не мешала. Истории известны лишь частные случаи, когда в середине 90-х граждане вкладывали свободные средства в "голые" сотки без намека на инфраструктуру где-нибудь в сотне километров от Москвы, а потом долго и мучительно пытались избавиться от неликвидного актива.

С тех пор много воды утекло. Ситуация на земельном рынке Подмосковья изменилась кардинально. Самое важное: на фоне стремительного роста цен на столичную недвижимость за последние несколько лет стоимость сотки в "хороших" загородных местах подскочила в 30-40 раз.

Изменились понятия "престижности" направлений: и хотя Рублевка по-прежнему лидирует в рейтинге самых дорогих направлений, у нее появились конкуренты – Новорижское, Минское шоссе. Набирает обороты Дмитровское шоссе, потенциальные инвесторы стали обращать внимание на восточное и южное направления.

Стали иными предпочтения столичных жителей, присматривающих загородную недвижимость: если раньше они пополняли ряды дачников, то сегодня домик в деревне рассматривается чаще всего как место постоянного проживания. Отсюда – повышенный интерес к организованным коттеджным поселкам, с развитой инфраструктурой и круглосуточной охраной.

Но одно с течением времени осталось неизменным: спрос на подмосковные сотки и гектары.

Небольшие участки по-прежнему пользуются спросом у частных лиц, которые в первую очередь хотят иметь возможность жить вдали от городской суеты, а во вторую – рассматривают инвестиции в загородную недвижимость как способ сохранения сбережений.

Участки, площадью несколько десятков и даже сотен гектаров, привлекают крупных инвесторов – и тех, кто специализируется на лэнддевелопменте, и тех, кто застраивает землю с целью последующей ее перепродажи вместе с построенными объектами.

"В сегменте загородной недвижимости по-прежнему присутствует доля неудовлетворенного спроса, существующий объем предложения пока не может в полной мере удовлетворить потребности покупателей, в особенности это касается сегмента загородной недвижимости эконом-класса", — рассказал "Интерфакс-Недвижимость" управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис.

По его словам, сегодня основной объем предложения сконцентрирован в бизнес-классе – порядка 60%. Можно выделить тенденцию повышения интереса к загородному жилью, как к альтернативе городской недвижимости, пояснил эксперт.

"В 2008 году можно предвидеть увеличения объема предложения в категории жилья "эконом", что во многом обусловлено тенденцией все большего освоения территорий под комплексную застройку, как масштабных коттеджных поселков, так и мега-проектов, а также развития участков по менее популярным направлениям", — прогнозирует С. Салнис.

Урок географии

Ни для кого не секрет, что самые дорогие участки и дома сконцентрированы к западу от столицы.

В 2007 году на рынке загородной недвижимости по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе наблюдалось стабильное увеличение средней общей цены за домовладение: по данным компании "Новое качество", цена увеличилась в среднем на 36%.

Кстати, в 2007 году основной объем строительства был сосредоточен именно на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Причем, Новая Рига осваивалась даже активнее.

"Популярность Новорижского направления у девелоперов объясняется большей протяженностью Новой Риги, относительной новизной направления (по сравнению с Рублевкой) и отсутствием здесь характерной для Рублево-Успенского шоссе камерной застройки, ориентированной на узкий круг покупателей", — говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое Качество".

Начальник отдела анализа рынка УК "Масштаб" Игорь Лебедев указывает, что в настоящее время основное предложение в организованных коттеджных поселках сформировано тремя основными направлениями: Новорижским, Калужским и Дмитровским – их общая доля в структуре предложения составляет 49%.

В оценке перспектив Новорижского направления И. Лебедев согласен со своим коллегой. Что касается Дмитровского направления, то на его популярность, считает аналитик, "повлияли близость к крупным водохранилищам и развитая спортивно- развлекательная инфраструктура".

Калужское направление, по мнению И. Лебедева, притягивает потребителей большим количеством стародачных мест и домов отдыха, отсутствием больших городов, промышленных зон и разнообразием природного ландшафта.

В последнее время, как свидетельствуют девелоперы и риэлторы, стали активно застраиваться Симферопольское и Киевское направления. Во многом это произошло развитию транспортной инфраструктуры этих направлений. По данным УК "Масштаб", объем предложения здесь составляет, соответственно, 22 и 26 поселков.

Еще одной тенденцией, на которую обращают внимание специалисты рынка, является перемещение предложения подальше от МКАД.

И. Лебедев поясняет: "Развитие сегмента дальних дач привело к смещению коттеджного строительства на окраину Московской области. Начинает развиваться строительство коттеджных поселков в соседних с Москвой областях, рассчитанных на жителей столицы и предлагаемых в формате "дальние дачи".

Тенденция к расширению географии коттеджных поселков – нормальный процесс развития загородного рынка. Чем дальше расположен поселок – тем он дешевле, тем теоретически больше у него потребителей".

Предпочтения

Вкладывая средства в загородную недвижимость и земельные наделы, потребители (как частные инвесторы, так и девелоперские компании), считают себя вправе выбирать, на их взгляд, лучшее.

"На первый план выходят сегодня такие предпочтения, как экологическая ситуация, единое социальное окружение, что во многом обусловлено плотностью застройки и достаточно плохой экологической обстановкой в Москве", — говорит С. Салнис.

Немаловажный момент при выборе объекта инвестирования – транспортная доступность.

Надо признать, что в последнее время в этом направлении ведется активная работа: строительство новых дорог и развязок, реконструкция старых – все это играет на руку будущим загородным жителям.

Отчасти по этой причине, а также из желания минимизировать расходы на покупку, многие жители столицы стали присматривать объекты подальше от Москвы.

Популярность участков, говорят аналитики, напрямую зависит от наличия по соседству природных объектов: лесов, рек или озер.

"С одной стороны, такое соседство обеспечивает максимально комфортное проживание для собственника, а с другой стороны, позволяет девелоперу включить в структуру поселка специфические объекты, которые бы выделяли поселок из ряда похожих на рынке, например, яхт-клуб, конный клуб, гольф-клуб, пансионат. Также отличительной особенностью объекта может являться эксклюзивный ландшафтный дизайн ("Остров Барвиха", Millennium Park)", — объясняет А. Уфимцев.

Риэлторы утверждают, что на коттеджном рынке Подмосковья сохраняются требования, предъявляемые к уровню обеспечения безопасности и инфраструктуры поселков.

Модные течения

Трендом на рынке загородной недвижимости является строительство разноформатного жилья в рамках одного поселка, отмечают в компании "Новое качество".

"Если раньше коттеджная застройка совмещалась с застройкой таунхаусами или дуплексами, то в настоящее время можно говорить о появление в структуре поселков малоэтажных домов, предлагающих квартиры (например, "Новинки" и "Высокий Берег" на Новой Риге)", — рассказывает А. Уфимцев.

Следует отметить появление на рынке новых форматов таунхаусов. Так, например, "Ильинка" и "Ивакино-Покровское" позиционируются как поселки "лейнхаусов" (отличие от таунхауса – индивидуально оформленный фасад каждой секции).

В качестве еще одной вариации таунхауса выступает "дуплекс" — двухсекционный коттедж. Строительство данного формата загородной недвижимости ведется в 20 коттеджных поселках.

Также на рынке встречаются таунхаусы в итальянском стиле – вилетты, обязательными элементами которых являются мансарда и зона отдыха в виде террасы и веранды.

"Девелоперы экспериментируют с архитектурным обликом домов, увеличивают площади квартир и придомовых участков таунхаусов. Таким образом, изменяются и среднерыночные параметры, и стоимость таунхауса. Если раньше он позиционировался исключительно в эконом сегменте, то теперь это и бизнес, и элит-класс", — поясняет И. Лебедев.

Среди наиболее ярких примеров – Сосновый бор, Опалиха, Лапино, Барвиха-club и др.

Застройщики пытаются раздвинуть границы своего предложения, но, как считает представитель УК "Масштаб", "появление на рынке новых форматов – это, скорее, процесс расширения диапазона рынка, а не его ассортимента.

"Причем это расширение носит не качественный, а больше декоративный характер. Условно говоря, то, что мы считаем загородным домом, может носить разные названия. Если дом выполнен в классическом стиле, то это уже особняк, если там большая веранда, то это уже вилла, если в архитектуре прослеживаются исконно русские черты – то усадьба, если европейские – то это резиденция. Та же сама история происходит с таунхаусами, которые в зависимости от своей конфигурации стали называться лейнхаусами или дуплексами. Это тот же самый таунхаус, который может быть сгруппирован как дуплексом, так и более крупными группами. Скорее всего, вывод новой категории загородной недвижимости – это некая pr-акция, маркетинговый ход, который должен привлечь к новому продукту большее внимание и активизировать продажи.

Какой-то новый продукт в этом году мы обязательно увидим. Что-то кардинально новое придумать сложно. Как ни крути, но 70% рынка занимают отдельно стоящие дома, остальные 30% – сблокированные. И если на рынок будет выведен новый продукт под другим названием, суть от этого не меняется", — рассуждает И. Лебедев.

Цены

По итогам 2007 года рост цен на рынке загородной недвижимости составил в среднем 25 — 30%, — сообщил "ИФ-Недвижимость" С. Салнис.

По его мнению, в ближайший год можно ожидать сохранения подобной ценовой динамики, ввиду наличия неудовлетворенного платежеспособного спроса. Ежемесячный прирост стоимости предложения в 2008 году на рынке загородной недвижимости, скорее всего, зафиксируется на уровне от 2% до 4% ежемесячно в зависимости от направления.

"Так, по итогам первых двух месяцев 2008 года цены на рынке загородного жилья возросли примерно на 4-7%", — говорят в компании Vesco Realty.

По данным директора департамента загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Брокеридж" Жанны Щербаковой, в этом году рост цен на подмосковные коттеджи составит не менее 30%.

Общая стоимость домовладений на первичном рынке по Новорижскому, Рублево-Успенскому, Минскому, Можайскому и Киевскому шоссе по состоянию на 4 квартал 2007 года

Показатель Мин. общая цена, $ Макс. общая цена, $ Средняя цена, $
По всем поселкам 33.112* 8.333.000 1.587.500
По удаленности
до 15 км от МКАД 360.000 5.729.000 2.104.400
16–30 км от МКАД 209.600 8.333.000 2.054.000
31–60 км от МКАД 229.000 6.154.600 1.131.000
61–100 км от МКАД 33.112 763.800 392.400
свыше 100 км 194.000 323.660 258.850
По направлениям
Рублево-Успенское ш. 500.500 4.121.600 1.800.000
Новорижское шоссе 211.500 8.333.000 1.729.000
Минское шоссе 310.000 2.100.000 950.500
Можайское шоссе 194.000 2.022.000 885.200
Киевское шоссе 33.112 6.154.600 1.322.600

*-участок без подряда

По данным компании "Новое Качество"

Рост цен на загородные дома будет зависеть от увеличения цены на строительные материалы, от легализации рабочей силы и повышения стоимости пакета коммуникаций.

По мнению Ж. Щербаковой, сегодня выгодно вкладывать деньги не только в загородное жилье, но и в землю, коммуникации, инфраструктуру. Ежегодный прирост цены на землю, как правило, составляет 25%-80%, на жилье — 27%-70%, однако в определенных ситуациях возможен и больший процент, — считают в "МИЭЛЬ".

Аналитики компании "Новое Качество" обращают внимание на увеличении в структуре предложения поселков, предлагающих земельные участки, как с подрядом, так и без него.

"Дело в том, что на рынке подавляющее число предложений представлено в виде земельных участков с подрядом. Это первая цена – цена за сотку земли. Зачастую, к земельным участкам уже проведены коммуникации, и стоимость земельного участка с коммуникациями – это уже другая цена.

Дальнейшее формирование цены зависит от того, какой объект будет построен на участке. Здесь необходимо учитывать себестоимость строительства домовладения и соотносить ее с планируемой площадью застройки. Последним добавлением к цене участка будет подводка всех необходимых коммуникаций к объекту строительства", — комментируют специалисты.

"Подобные объекты отличаются высокой ликвидностью, а последующая перепродажа после сдачи поселка в эксплуатацию может принести значительный доход, т.к. стоимость коттеджа увеличивается", — указывает А. Уфимцев.


Горячие
темы

Курс валют

USD

73,64

+ 0,60

EUR

87,17

+ 0,55

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

73,64

+ 0,60

EUR

87,17

+ 0,55

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка