Российские власти активно взялись за создание земельной госкорпорации – Фонда, который аккумулирует неэффективно используемые федеральные земли под дальнейшую жилищную застройку. Соответствующий указ "О мерах по развитию жилищного строительства» был подписан Дмитрием Медведев в первые дни его президентства. Уже на следующей неделе Госдума рассмотрит постановления правительства РФ №234 от 3 апреля 2008 года "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности". Однако вопросов о механизме инвентаризации земель и функциях нового Фонда пока больше, чем ответов.
Круглый стол "Земельная инвентаризация: конец хаотичного развития или передел земельного рынка" cобрал заинтересованных участников рынка: законодателей и экспертов, чтобы обсудить необходимость создания земельного фонда, который "соберет" неэффективно используемые федеральные земли под жилищное строительство.
В дискуссии приняли участие председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, председатель Комиссии Совета Федерации по ЖКХ Олег Толкачев, президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев и научный руководитель Института национальной стратегии, профессор Никита Кричевский.
Идею о создании специального фонда и изъятии под жилую застройку федеральной земли Дмитрий Медведев высказал еще в начале апреля. По последним данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), территория, на которой живут граждане России, составляют всего 1,1% от общего объема земельного фонда.
На заседании президиума Госсовета по нацпроектам Д. Медведев заявил: "Властями разных уровней во многом искусственно сдерживается предоставление земель под строительство. А из-за дефицита сформированных земельных участков и гиперинтенсивного роста цен на них продолжает расти цена за квадратный метр".
С этой целью и было принято решение о создании новой госкорпорации, объединяющей земельный фонд всех министерств и ведомств. На освободившихся участках планируется разворачивать малоэтажное строительство и даже создавать новые города.
Однако резервов не так много, как кажется. 64% территории России - лесной фонд, еще 24% земель отведено под нужды сельского хозяйства. Тем не менее увеличение площади, где жили бы люди, хотя бы в два раза - уже грандиозный прорыв.
Из 19,1 млн гектаров жилых территорий 18,8% находятся в частной собственности и только 1,9% - в федеральной. Остальные земли принадлежат субъектам федерации, муниципалитетам или пока вовсе не разграничены.
Тем не менее неиспользованные земли надо "собирать". В апреле же было принято решение о запрете любых операций с землями Минобороны, Минсельхоза и госкомпаний (например, РЖД), а также федеральных государственных учреждений (ФГУ), федеральных государственных унитарных предприятий (ФГУПов), Российской академии наук, отраслевых академий наук и их "дочек". Эмбарго, согласно постановлению правительства №234, будет действовать до 1 января 2009 года.
Правда, запрет распространяется не на всех. Приведем лишь несколько исключений: сделки можно согласовывать и заключать "взамен земельных участков, изымаемых для государственных нужд", "для строительства объектов с концессионными соглашениями", "для размещения олимпийских объектов", "для строительства объектов, необходимых для проведения форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество".
Несмотря на солидное число "исключений" (кстати, некоторые эксперты опасаются, что этой лазейкой могут воспользоваться некоторые чиновники, к моменту создания Фонда в него попадет меньше земель, чем планировалось).
Пока же, как сообщил М. Шаккум, эксперты обсуждают несколько вариантов концепций механизма работы самого фонда. "От либеральных до радикальных концепций", -отметил он.
По словам М. Шаккума, сейчас идут споры по поводу того, должен ли Фонд просто провести инвентаризацию федеральных земель и отдать их в распоряжение муниципалитетов под жилищное строительство, или Фонд будет лишь давать согласие на передачу земель субъектам федерации. Причем критерии и процедура отъема земель у одних и передачи их другим также пока не прописаны, отметил он.
Очевидно, что ФГУПы, госучреждения, РАН и прочие не горят желанием расставаться с землями – значит, придется разрабатывать "методы понуждения".
"Спорят и глобальной функции Фонда, - сказал М. Шаккум. – Или это будет госкорпорация, которая строит жилье, или Фонд, который дает согласие на передачу земель от одного пользователя к другому, или Фонд подготавливает территорию, готовит градостроительную документацию и выставляет участки на торги под жилищное строительство".
Надежда Косарева высказала мнение, что "самое опасное – давать Фонду функции застройщика и продавца жилья". В таком случае государство вмешается в рыночный процесс и создаст монополию.
По ее словам, Фонд должен стать агентом государства, которых будет выявлять и аккумулировать земли, которые могут быть использованы под строительство жилья. Полномочия Фонда должны распространяться, сказала Н. Косарева, на выявление случаев выделения земель под застройку в обход существующих процедур. Кроме того, Фонд должен решать проблемы с третьими лицами, которые в данный момент пользуются землями, подлежащими изъятию.
По мнению Олега Толкачева, Фонд – не панацея решения проблемы жилищного строительства в России, а только часть масштабной программы. Главное, сказал он, определить конечную цель, а она заключается в том, что в России ежегодно необходимо строить 140-150 млн. кв. метров жилья.
По его словам, в 2007 году было возведено 66 млн кв. метров, в 2008 году планируется построить 80 млн кв. метров, а к 2015 году выйти на показатель 145 млн. кв. метров.
На этом пути, подчеркнул О. Толкачев, есть масса трудностей: и неразвитость индустрии, и проблема заменяемости отечественного цемента импортным и земельный вопрос. "Важно, что под жилищное строительство нужна не вообще земля, а земля с инженерной подготовкой".
Он убежден, что сам Фонд должна ориентироваться на решение главной задачи – увеличения объемов жилищного строительства.
О структуре Фонда говорить пока рано, считают участники дискуссии – в конце года этот момент будет закреплен законодательно.
!Я бы не переживал, если бы Фонда занялся кадастром и другой деятельностью по подготовке федеральных земель к началу строительной деятельности на участках", - сказал сенатор.
Владимир Пономарев поддержал идею создания Фонда, но отметил при этом, что "не все земли могут использоваться под жилищное строительство". Он также добавил, что на землях Минобороны расположены заводы, которые тоже могут быть вовлечены в общий процесс. Однако, заметил он, на эту тему велось много переговоров, но они застопорились.
Эксперт посетовал на поспешность, с которой ведется работа над созданием Фонда. "Беспокоит, что подготовка закона идет быстро, без привлечения бизнеса, участников рынка и общественности, - сказал В. Пономарев. – Если земля просто пойдет на рынок, а не будет направлена на решение социальных программ, мы получим диспропорцию на рынке".
В. Пономарев разделяет опасения Н. Косаревой по поводу несвойственной Фонду роли: "Не дай Бог, Фонд будет использован как застройщик. Фонд должен обеспечивать земли только инженерной инфраструктурой".
До тех пор, пока функции Фонда четко не прописаны возникает действительно масса вопросов, главный из которых – не превратиться ли Фонд, или земельная госкорпорация, в очередную кормушку для тех, кто будет иметь право распределять такой стратегический ресурс, как землю.
Никита Кричевский отметил, что коррупционная составляющая есть и сейчас: под прикрытием государства некоторые чиновники затягивают процедуру оформления земельных участков, перераспределяют участки противоправными методами, сознательно допускаю ошибки в кадастровых отчетах.
По мнению Кричевского, надо вводить революционные методы: во-первых, создать комитет общественного контроля при Общественной палате, который бы проверял схему проведения каждой операции по земле, во-вторых, привлекать СМИ для освещения деятельности муниципальных властей в этом вопросе, в-третьих, надо создать фонд поощрения муниципальных и государственных служащих, принимающих участие в инвентаризации федеральных земель.
Далее он предложил внести поправки в УК, касающийся усиления наказаний за взятки и отметил, что настоящее время "в РФ не работает ст. 285 УК, в которой речь идет об обещании взяткодателя дать взятку".
"Все эти меры минимизируют число коррупционных преступлений, которые, скорее всего, будут сопровождать процесс инвентаризации земель и распределении их под застройку", - без оптимизма резюмировал Н. Кричевский.
На это замечание г-на Кричевского отреагировал Мартин Шаккум. "Я не стал бы усиливать ответственность через УК - это палка о двух концах. Просто необходимо регламентировать деятельность Фонда и всех чиновников. Надо сделать работу Фонда максимально открытой и публичной".
Он также попытался успокоить президента фонда "Институт экономики города" Надежду Косареву, сказав, что "речь идет не о продаже земель Фондом, а о праве выставлять на аукционы подготовленные с точки зрения планировочных решений и коммуникаций участки".
Он также добавил, что в перспективе Фонд мог бы выступать в роли заказчика-застройщика жилья для социальных нужд".
В. Пономарев настаивает на том, что "государство должно стать не государственным регулятором, а участником процесса финансирования, а девелоперы и застройщики должны выбираться по конкурсу".
Остается пока открытым вопрос, сколько времени потребуется новому Фонду, чтобы разделить федеральные земли на "неприкосновенные" и "изымаемые", а также уладить вопрос с правами третьих лиц на изымаемые участки.
По мнению Олега Толкачева, первые результаты инвентаризации земель можно получить уже в течение года.
Государственный земельный фонд, придуманный Дмитрием Медведевым, может заработать уже в 2009 году, прогнозирует Мартин Шаккум. Он уверен, что закон закрепит следующие права Фонда: он будет изыскивать земли, проводить инвентразацию, готовить градостроительную документацию и коммуникации, а затем будет предоставлять застройщикам на аукционах, а те, в свою очередь, - продавать готовые дома населению. Приоритет будет отдаваться крупным проектам, предполагающим строительство новых городов на 1 тысячу и более домов.
