Московские офисы готовы принимать арендаторов за евро

Увеличение объема ввода многофункциональных комплексов в 2008 году может привести к снижению арендных ставок

Спрос на рынке офисных площадей Москвы на фоне их нехватки подталкивает вверх арендные ставки. Эту тенденцию, сложившуюся в 2007 году, может переломить лишь заметный рост предложения качественных площадей. Как свидетельствуют аналитики, увеличение темпов роста ввода площадей в текущем году, уже внесло некоторые коррективы. Однако возврата к прошлому ждать не приходится. Из новых трендов – переход собственников на арендные ставки в евро, переезд большинства компаний за пределы центра Москвы, увеличение сделок по покупке офисов.

На рынке останутся только продуманные проекты

В условиях высокого спроса, ограниченного предложения и, как следствие, низкой доли вакантных площадей в 2007 году наблюдался самый высокий с 1999 года рост средних базовых арендных ставок для офисных помещений классов А и В составил в среднем по этому сегменту рынку 35–40%, рассказывает Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International.

Основная причина роста арендных ставок - в превышении спроса над предложением, продолжающемся росте экономики страны, что вызвало рост компаний. Также свою роль сыграли падение курса доллара США и растущая заинтересованность западных фондов в приобретении качественных офисных площадей.

Начало 2008 года характеризовалось аналитиками рынка коммерческой недвижимости Москвы как "умеренное развитие".

Причины замедления темпов роста в начале текущего года объяснялись нестабильной ситуацией на мировых финансовых рынках, кризисом банковской ликвидности и опять же скачками курса доллара. В I квартале 2008 года рост арендных ставок на качественные офисные площади составил около 5%.

"Смутные времена для инвестиций в коммерческую недвижимость продлятся как минимум до конца 2008 года. Мы ожидаем как замораживания ряда малопонятных девелоперских проектов (особенно с приставкой "мега"), так и передела части рынка в пользу более эффективных игроков. В этой ситуации только действительно продуманные проекты смогут найти как финансирование, так и своих арендаторов и покупателей", - прогнозируют аналитики компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость".

Масштабный рост предложения может сбить арендные ставки

В текущем году, по прогнозам аналитиков, рост арендных ставок стабилизируется на уровне 10 – 20%. Это может стать реальностью при реализации планов по выводу на рынок большого количества качественных офисных объектов.

И, действительно, в 2008 году на рынке офисной недвижимости наблюдается увеличение объемов строительства помещений.

Так, за I квартал было введено в строй порядка 450 тыс. кв. метров качественных офисных помещений. Если большинство заявленных проектов выйдет на рынок до конца 2008 , годовой объем нового строительства может превысить 2 млн. кв.метров, что увеличит общий объем офисных площадей на рынке с 8 до более 10 млн. кв.метров, считают аналитики CB Richard Ellis.

Наращивание объема офисных площадей класса А и В происходит в условиях сохраняющегося высокого спроса на качественные площади.

По данным Russian Research Group, в апреле в структуре предложения на столичном рынке купли-продажи коммерческой недвижимости на долю офисных помещений приходилось чуть более половины рынка – 52%.

В течение апреля в Москве к продаже предлагалось 1,1 млн. кв. метров офисных площадей – это на 28% больше, чем в марте, а в глобальном отношении данный показатель близок к максимумам последнего квартала 2007 года. Общее количество экспонирующихся объектов повысилось на 14% и составило 510 шт.

Объем предложения в финансовом эквиваленте повысился на целых 35% и составил $7,6 млрд. Это максимум за весь период мониторинга, подчеркивают в компании Russian Research Group.

На 12% по отношению к марту повысилась средняя площадь экспонирующихся офисов – теперь этот показатель достигает отметки 2140 кв. метров (что, впрочем, все равно на 12% ниже показателей годичной давности).

Повысилась и средневзвешенная цена, достигнув отметки $6917 за кв. метр – это на 6% выше мартовского и на 42% выше прошлогоднего апрельского уровня.

Как поясняют аналитики Russian Research Group, "в сфере офисной недвижимости все апрельские показатели рынка перекрыли мартовские – еще раз стоит подчеркнуть, что налицо тенденция накопления объектов".

Таким образом, традиционно являющиеся самым масштабным сегментом рынка офисные помещения, которые в марте чуть сдали свои позиции, восстановили "статус кво", поясняют в компании.

Это говорит о тенденции масштабного роста предложения, которая продлится еще 3-5 лет, несмотря на то, что большой процент заявленных объектов постоянно вводятся в эксплуатацию с переносом сроков.

Офисная география

Среди основных тенденций предложения на рынке отмечается равномерное распределение вводимых в эксплуатацию офисных помещений по зонам города, что было менее характерно для прошлых периодов.

Согласно прогнозам Ирины Флоровой, руководителя отдела исследований рынка офисных помещений CB Richard Ellis: "наибольший объем нового строительства в 2008 году придется на зону между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД, а также увеличится предложение новых офисов за пределами кольцевой дороги.

В Центральном деловом районе и в зоне между Садовым кольцом и ТТК, наоборот, объем выводимых на рынок новых офисных площадей уменьшится. В данных районах будут представлены небольшие по площади офисные проекты. Исключение составит Москва-Сити, где в 2008 году будет построено 150 000 кв. метров новых офисных площадей".

Другим заслуживающим внимание фактом стал рост доли свободных площадей, что, по мнению CBRE Richard Ellis, объясняется не насыщением рынка, но высоким объемом единовременно вышедших на рынок офисных площадей.

Из наиболее крупных объектов, введенных в эксплуатацию в I квартале 2008 года, можно отметить: башня "Запад" комплекса "Федерация" (80 000 кв. метров), 1-ю очередь БП "Riga Land"(35 000 кв. метров), 2-ю очередь МФК "Легион II" (22 500 кв. метров) и БЦ "Виктория Плаза" (20 000 кв. метров).

На 2008 год заявлен ввод более 14 многофункциональных комплексов, средняя площадь которых превышает 120 000 кв. метров.

Финансовые катаклизмы отбили охоту покупать офисы

Одной из последних тенденций на столичном офисном рынке стала переориентация предпочтений потенциальных покупателей офисных площадей – они стали с большим интересом присматриваться к аренде.

Как отмечают аналитики "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", "нестабильная ситуация на финансовых рынках и сложности с привлечением заемного финансирования уже привели к снижению спроса на приобретение офисных площадей. В I квартале 2008 года впервые за последние полтора года повысилась доля клиентов, желающих арендовать офисные площади".

"С экономическим ростом спрос на качественные офисные площади будет только расти, - уверен Айдар Галеев, Директор департамента консалтинга и аналитики компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость". - По нашим оценкам, потенциал роста спроса до 2012 года на офисные площади всех типов составляет не менее 10,5 млн. кв. метров".

По его данным, при общем увеличении объема предложения на 8,8-9,5 млн. кв. метров, потенциал роста спроса продолжает превышать возможный рост объемов предложения. При этом А. Галеев уточняет: "Хотя факторы, лежащие в основе нашего прогноза, зависят от целого ряда труднопредсказуемых переменных, данные цифры ярко характеризуют возможности развития офисного рынка в ближайшие 4-5 лет".

Среди других тенденций, определяющих уровень и качество спроса, - большая доля предварительных договоров аренды, а также значительная доля сделок, заключенных международными компаниями.

Со своей стороны, девелоперы сейчас стараются откладывать продажи на более поздние стадии реализации проекта, так как цены могут вырасти на 15-30%, а аренда увеличиться и до 50%. Можно ожидать, что тенденция увеличения спроса на проекты высокого качества продолжится и в 2008 году.

Около 30% спроса на офисные помещения обеспечивается инвестиционными компаниями, банками, компаниями нефтегазовой и сопутствующих сфер. Как правило, это крупные организации, потребность в офисных площадях которых существенно превышает 3 000 кв. метров. Тем не менее, на рынке пользуются большой популярностью и офисы небольших площадей – 300-500 кв. метров.

По оценке GVA Sawyer, основанной на анализе планов развития компаний, "вес этих групп в структуре спроса увеличится. На фоне повышения интереса иностранных инвесторов к российскому рынку ожидается увеличение спроса на офисную недвижимость как со стороны производственных компаний с иностранным участием, так и со стороны компаний, традиционно их обслуживающих (сфера услуг). С незначительным изменением в процентной доле такая структура является

постоянной на протяжении последних 3-х лет".

Ставки аренды продолжают расти, хотя медленнее, чем раньше

В апреле, по данным RRG, стоимость аренды офисных площадей продолжила рост. Годовые арендные ставки на офисные площади в центре Москвы подпрыгнули с $1370 за кв. метр до $1583 кв.метр.

На периферии – аналогичная картина: мартовские $836 за кв. метр в год апрель перекрыл показателем $900 за кв. метр.

С внешней стороны Садового кольца цены росли чуть более высокими темпами и добрались до отметки $5737 за кв. метр.

Закон о запрете на строительство офисных помещений внутри Садового кольца еще не слишком сильно сказался на росте цен; но в дальнейшем специалисты предполагают более существенное влияние данного запрета.

"Те компании, которым важно иметь офис в центре, вынуждены будут соглашаться на более высокие арендные ставки. Остальные компании будут искать себе офис за пределами ТТК, а возможно и МКАД, где ставки значительно ниже", - рассказывает Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium.

Эксперты прогнозируют, что в 2008 году будет наблюдаться снижение темпа роста средних базовых арендных ставок для офисных помещений классов А и В по сравнению с прошлым годом, но стоимость аренды тем не менее вырастет на 12-20%.

Также, возможно, считают аналитики, что в 2008 году в связи с нестабильным курсов доллара, рынок перейдет на исчисление ставок аренды в евро, как это принято в европейских странах, либо будет использоваться кросс-курс валют доллар/евро.

Выводы и прогнозы

В целом на рынке офисной недвижимости Москвы в I квартале 2008 году сохранились тенденции, намеченные на рынке в прошлые годы.

Так, по мнению экспертов, в результате снижения доступности и повышения стоимости долгового финансирования, снижаются темпы роста предложений площадей, а сроки реализации крупных проектов увеличиваются.

Отмечается преобладание спроса над предложением: причем высокий спрос сохраняется на предлагаемые в аренду помещения. Тогда как спрос на офисные площади, выставляемые на продажу, не слишком высок.

В 2008 году доля вакантных помещений в качественных зданиях классов А и В сохранится на уровне в 2–5%.

Продолжается увеличение средних сроков аренды офисных площадей (увеличиваясь с 3–5 до 7–10 лет).

Все больше девелоперов отказываются от использования доллара в качестве базы расчета арендных платежей при заключении сделок аренды. Кроме того, увеличивается разница между заявленной и реальной ставкой, по которой закрывается сделка - многие девелоперы стремятся пересмотреть условия заключенных ранее договоров аренды в связи ростом аренды в 2007 году.

Как говорилось выше, наблюдается заметное снижение объема рынка в пределах Садового кольца, связанного с введением запрета на строительство объектов офисной недвижимости в ЦАО. В связи с эти прогнозируется рост популярности строительства бизнес-парков вдоль МКАД.

В этом году объявлено о выводе на рынок 14 многофункциональных комплексов.

По мнению GVA Sawyer, формирование МФК позволяет снизить девелоперские риски, обеспечить синергетический эффект для всех составляющих комплекса, частичный возврат вложенных средств уже на стадии строительства.

Источник Colliers International

Сергей Велесевич