Снижение строительной активности в Москве новый тренд на рынке торговой недвижимости
Практически ни один из строящихся в России торговых центров не открылся в первоначально намеченные сроки. Задержка сдачи объектов по-прежнему остается одной из важных характеристик рынка торговой недвижимости как Москвы, так и России в целом.
В этом году наметилась еще одна тенденция – снижение строительной активности в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости.
На каждого москвича приходится 0, 18 кв. метров площадей в профессиональных торговых центрах
Второй квартал 2008 года подтверждает уменьшение строительной активности на рынке торговых площадей Москвы, говорят эксперты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. За этот период не было введено ни одного объекта, хотя девелоперы заявляли о планах ввода шести проектов, общей площадью более 100 тыс. кв. метров.
Перенос сроков девелоперы объясняют сложностями с финансированием. Эксперты рынка отмечают, что есть и другая причина ослабления активности в столице – некоторые девелоперы сконцентрированы на региональных проектах, выход которых на рынок ожидается в ближайшем будущем.
Всего за первое полугодие 2008 года в Москве открылось 3 торговых центра, что, по данным консалтинговой компании Colliers International, обусловило рост предложения торговых площадей на 131 тыс. кв. метров (арендуемой торговой площади (GLA) — 59 700 кв. метров).
На данный момент общая площадь 63 функционирующих профессиональных торговых центров Москвы составляет 3 564 000 кв. метров (GLA – около 1 869 000 кв. метров). В расчете на тысячу жителей мегаполиса приходится около 180 кв. метров в таких торговых центрах - то есть по 0,18 кв. метров на каждого.
Надо сказать, что официальная статистика Департамента потребительского рынка и услуг Москвы отличается от данных аналитиков рынка торговой недвижимости: так, по итогам 2007 года на тысячу горожан приходилось около 670 кв. метров, что соответствует европейскому уровню. Но оговоримся, что в данном случае речь идет о торговых точках вообще, в том числе об уличной торговле и о магазинах шаговой доступности. Этот вид торговой недвижимости не является предметом нашего обзора.
Основными тенденциями 1 полугодия 2008 года на рынке профессиональной торговой недвижимости Москвы аналитики называют, прежде всего, превышение спроса над предложением, децентрализацию торговых центров, укрупнение форматов торговых объектов, строительство торговых площадей в составе МФК, строительство объектов класса "люкс", а также активное освоение подземного пространства.
Таблица 1. Торговые центры, открытые в 2008 г.
| Название | Адрес | Общая площадь, кв. м | Торговая площадь, кв. м |
| "Облака" | Ореховый бульвар, д. 22а | 95 600 | 33 000 |
| "Неглинная Плаза" | Трубная пл., д. 2/20 | 18 000 | 15 600 |
| "Аэробус" | Варшавское ш., д. 95 | 17 400 | 11 100 |
Источник: Colliers
Что касается перспектив появления на рынке новых торговых площадей, то, по прогнозам аналитиков, до конца 2008 г. ожидается появление на рынке около 1 500 000 кв. метров.
Однако, по мнению Ольги Ясько, регионального директора департамента аналитики Colliers International, до конца года будет введено всего лишь порядка 500 000 кв. метров.
Заявленные проекты просто не успеют реализоваться в этом году и, скорее всего, перенесутся на следующий год, предполагает эксперт.
"Это связано с традиционными причинами задержки ввода объектов, - поясняет Максим Гасиев, региональный директор департамента инвестиционных услуг департамента торговой недвижимости Colliers International.- Международный кризис практически не повлияет на проекты, которые уже начали строиться, так как на них уже найдено финансирование".
Тормозной путь
Наиболее существенным последствием кризиса для игроков рынка стал рост ставок по строительным кредитам на 2-4%.
Как отреагирует в дальнейшем российский рынок на финансовый кризис, игроки рынка затрудняются ответить точно. Вполне возможно, что в ближайшие годы на рынке появятся лишь те объекты, которые уже сейчас начали реализовываться. Потом на рынке торговых площадей может возникнуть "дыра" – из-за того, что у многих компаний просто не хватит средств для финансирования подготовки и самого строительства. В случае если кризис затянется, на рынке останутся только крупные игроки.
По мнению экспертов, кризис коснется в первую очередь тех компаний, у которых еще нет имени на рынке.
Затруднения могут возникнуть и у крупных компаний, которые заявили о масштабных региональных проектах. С трудностями придется столкнуться тем, у кого уже заканчиваются как сроки аренды участка для застройки, так и сроки действия разрешительной документации, а финансирование под проект пока не обеспечено.
Дело в том, что новые проекты реализуются порядка 4-6 лет из-за сложности оформления земли (около 6 месяцев), на создание детальной концепции проекта уходит около года, в последнее время банки также увеличили сроки проверки всей документации до выдачи кредита, само же строительство занимает порядка (15-18 месяцев) и т.д. Нельзя забывать и обо всей бюрократической волоките, которая занимает уйму времени.
По совокупности причин сейчас далеко не все инвесторы готовы вкладывать средства в крупные проекты, они пытаются диверсифицировать риски.
Таблица 2. Крупнейшие торговые объекты, заявленные к открытию в 2008 г.
| Название | Адрес | Общая площадь, кв. м | Торговая площадь, кв. м |
| "Метрополис"* | Ленинградское ш., д. 16 | 205 000 | 80 000 |
| ТЦ на улице Вавилова* | Вавилова ул., вл. 3 (Орджоникидзе ул., д. 11) | 202 000 | 60 000 |
| "Рио" на Дмитровском* | Дмитровское ш., д. 163а (МКАД / Дмитровское ш.) | 179 000 | 50 000 |
| "Шоколад"* | г. Реутов, Энтузиастов ш., вл. 102 | 170 000 | 90 000 |
| "Гудзон" | Каширское ш., вл. 12 | 145 000 | 66 000 |
| "Тройка" | Верхняя Красносельская ул., вл.3а, 3б | 118 000 | 60 000 |
| "Мегаполис" | Андропова пр-т, вл. 4–10 | 72 000 | 44 000 |
| ТЦ на Поречной улице | Поречная ул. / Братиславская ул | 70 000 | 49 000 |
| "Новоясеневский" | Новоясеневский пр-т, вл. 1 | 64 000 | 46 000 |
| ТЦ на Профсоюзной улице | Профсоюзная ул. / Новоясеневский пр-т | 54 000 | 38 000 |
| "Семеновский" (2-я очередь) | Семеновская пл., д. 1 | 40 000 | 23 000 |
| "Тряпка" | Ленинградское ш., вл. 25 | 25 000 | 20 000 |
| "Праздник" | Тушинская ул., вл. 13–15 | 24 000 | 19 000 |
* По экспертным оценкам специалистов компании Colliers International, торговый объект не будет введен в эксплуатацию в 2008
Два встречных процесса
На сегодняшний день в сегменте торговой недвижимости Москвы можно отметить два "встречных" процесса, отмечает Татьяна Ващенко, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).
Первый – явное снижение объемов предлагаемых к продаже или в аренду торговых помещений. Так, по данным мониторинга RRG, средняя площадь предлагаемых к продаже объектов снизилась за год (по сравнению с 1-ым полугодием 2007 года) на 9%, а в пределах Садового кольца – на 50%. Таким образом, в центре столицы средняя площадь предлагаемых помещений в 1-ом полугодии 2008 года равнялась 470 кв.метрам.
Второй - увеличение размера запрашиваемой арендаторами площади. Растущая конкуренция вынуждает ритейлеров постоянно расширять ассортимент, что влечет за собой необходимость увеличения торговых площадей.
Всего, по данным RRG, на продажу было выставлено 759 торговых объектов (не только качественные торговые центры, но и стрит-ритейл) - это на 7% объектов меньше, чем во II полугодии 2007 года. На долю помещений в пределах Садового кольца пришлось 119 объектов.
По итогам полугодия, отмечают в RRG, суммарные объемы общей площади торговых помещений оказались довольно низкими – 56 000 кв. метров, это на 34% и 52% меньше, чем во II и I полугодиях прошлого года. Общая стоимость составила $1 млрд. – на 14% меньше, чем во II полугодии 2007 года.
В то же время за пределами Садового кольца общая стоимость всех выставленных помещений составила $4,6 млрд., что на 9% больше, чем во II полугодии 2007 года. Суммарная площадь всех выставленных на периферии торговых объектов составила 685 тыс. кв. метров.
При сохранении тенденции значительного отставания ввода объектов от заявленного по графику позволяет сохранять процент заполненных площадей на довольно высоком уровне – около 5% в качественных объектах.
Несмотря на высокие темпы ввода качественных торговых площадей, спрос на них превышает предложение, но постепенно будет увеличиваться количество вакантных площадей в морально устаревающих торговых центрах, считают аналитики компании Astera.
Арендные ставки продолжат движение вверх
По данным компании Russian Research Group, рост арендных ставок в торговых объектах Москвы за первое полугодие составил примерно 20%. Однако стоит отметить, что на рынке торговой недвижимости Москвы наблюдается широкий диапазон арендных ставок в зависимости от типа арендатора, концепции торгового центра, а так же территориального расположения.
Так, средняя арендная ставка внутри Садового кольца, по словам Татьяны Ващенко, на конец июня 2008 года составляет $2337 за кв. метр в год.
Однако для торговых помещений, расположенных в основных торговых коридорах столицы, она может быть выше в несколько раз. Примерно такая же ситуация и за пределами Садового кольца. При средней ставке $1090 за кв. метр в год, за аренду торгового помещения на основных магистралях (Кутузовский проспект, проспект Мира, Ленинский и Ленинградский проспекты) придется заплатить в несколько раз больше.
На рынке купли-продажи цены также растут. По словам Т. Ващенко, рост средневзвешенной цены предложения торговых помещений внутри Садового кольца составил 29% и цена достигла $18 966 за кв. метр. За пределами Садового кольца средневзвешенная цена составляет $6738 за кв. метр, что на 18% больше, чем во втором полугодии 2007 года.
Если же говорить только о профессиональных торговых центрах то, по данным компании GVA Sawyer, диапазон ставок аренды в торговых центрах Москвы для якорных арендаторов составляет $100 - $700 за кв. метр в год, для неякорных: $300 - $5000 за кв. метр в год (без НДС и эксплуатационных расходов). Уровень ставок зависит от множества факторов, в частности, от занимаемой площади и профиля арендатора.
Динамика ставок аренды для существующих торговых центров обуславливается практикой индексации ставок на период договора аренды в среднем по рынку на 5-7% в год.
Для новых либо освободившихся площадей темпы ежегодного роста ставок соизмеримы с темпом инфляции (8-10% в рублях или 17-19% долларах, с учетом девальвации). Помимо фиксированных ставок, получают все большее распространение такие схемы, как процент с оборота, процент с оборота плюс фиксированная ставка и иные, рассказывают в GVA Sawyer.
По прогнозам GVA Sawyer, дальнейшая динамика арендных ставок будет связана с их постепенным ростом в удачно расположенных высококлассных торговых центрах и, наряду с этим, стабилизацией и даже некоторым снижением в устаревших торговых объектах.
Якорные
| Формат | Средняя площадь, кв.м | Средний диапазон ставок аренды, $ за кв.м в год (triple net) |
| Гипермаркет продуктов питания | 5 000 – 10 000 | 120 – 180 |
| Гипермаркет DIY | 8 000 – 15 000 | 120 – 160 |
| Супермаркет продуктов питания | 1 000 – 2 500 | 300 - 700 |
| Супермаркет электроники и бытовой техники | 2 000 – 5 000 | 350 - 600 |
| Универмаг одежды | 2 000 – 5 000 | 200 – 600 |
| Развлекательный центр, Кинотеатр | 1 500 – 6 000 | 110 – 200 |
Неякорные
| Оператор зоны food court | 80-150 | 550 – 1 000 |
| Оператор торговой галереи | 400 – 1 500 | 480 – 1 500 |
| Оператор торговой галереи | 150 - 250 | 900 – 2 000 |
| Оператор торговой галереи | 80 - 120 | 1 200 – 3 000 |
| Оператор торговой галереи | 40 - 80 | 2 500 – 3 500 |
| Оператор торговой галереи | 10 - 30 | 3 500 – 5 000 |
Источник: исследование GVA Sawyer
Центр потеряет лидирующие позиции
Если говорить о географии предложений, то, по мнению специалистов, прирост площадей в первом квартале пришелся на Центральный и Южный административные округа.
Наиболее насыщенными качественными торговыми площадями остается Центральный, Юго-Западный и Западный округа столицы, наименее обеспеченными – Северо-Восточный, Южный и Северный.
По прогнозам аналитиков компании GVA Sawyer , к 2010 году лидерство по предложению торговых площадей перейдет от центра к ЮАО и ВАО, благодаря строительству ряда крупноформатных торговых объектов, таких как "Ашан-Сокольники", "Метрополис", "Гудзон", "Марьино", "Рио", "Каширский Молл", "Золотой Вавилон Ростокино", "Абрамцево", "Ривер Молл", "Шоколад" и др.
Это подтверждает тенденцию децентрализации на рынке, так как наиболее активно осваиваются участки между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Также сохраняется тенденция строительства крупных торговых центров в спальных районах, однако еще ощущается острая нехватка качественных районных и микрорайонных ТЦ.
Московский рынок остается интересным для ритейлеров
Рынок Москвы по-прежнему остается весьма интересным для российских и международных ритейлеров. О выходе на российский рынок периодически заявляют западные ритейлеры и торговые марки.
Повышенный спрос приводит к тому, что площади в качественных торговых комплексах уже арендованы и сняты с рынка еще на стадии строительства - в среднем за 3-5 месяцев до ввода в эксплуатацию. Таким образом, даже учитывая выход на рынок значительного объема площадей, существующее предложение не способно покрыть постоянно растущий спрос.
По данным компании GVA Sawyer, неудовлетворенный спрос со стороны конечных потребителей при существующем объеме розничного товарооборота оценивается в 800 – 1000 тыс. кв. метров GLA в качественных торговых центрах.
Наиболее востребованным форматом остаются крупные проекты, особенно в восточных районах города.
Таким образом, емкость рынка на текущий момент составляет около 3,5 млн. кв. метров качественных торговых площадей (GLA). Соответственно, учитывая текущие темпы роста розничного товарооборота, насыщение рынка качественными торговыми площадями при существующих темпах их ввода может произойти в 2010, прогнозирует GVA Sawyer.
Основная доля спроса приходится на торговые площади от 50 до 200 кв. метров и составляет более 60% от общего объема спроса, отмечается спрос на площади от 3 000 кв. метров, что обусловлено расширением деятельности уже представленных на российском рынке и выходом новых крупных международных операторов, отмечают аналитики Praedium.
Тенденции и прогнозы
Тренды, наметившиеся на рынке в последние годы на рынке коммерческой недвижимости, становятся более выраженными на рынке торговой недвижимости Москвы.
На данный момент ставки капитализации в Москве, по оценке экспертов, в торговой недвижимости находятся на уровне от 8%. По прогнозам компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, во второй половине 2008 года продолжится снижение ставок капитализации на рынке, чему способствует стабильная политическая ситуация и растущее доверие со стороны инвесторов. Некоторые девелоперы и инвесторы говорят, что не очень довольны этой ситуацией.
По словам М. Гасиева, на рынке намечается тенденция вторичных продаж объектов, приобретенных как инвестиционная покупка - примером может служить продажа ТЦ "Москвичка".
Многие инвесторы сейчас насторожены прогнозами кризиса на российском рынке и можно ожидать, что они захотят зафиксировать прибыль, пока рынок еще максимально разогрет, поясняет он.
Одной из тенденций инвестиционных сделок в сфере коммерческой недвижимости является укрупнение проектов: если пять лет назад средний размер составлял около 10 тыс. кв. метров, то сейчас интерес сместился в сторону более крупных объектов площадью от 30 000 тыс. кв. метров.
До конца 2008 года на рынке торговой недвижимости Москвы аналитики прогнозируют рост арендных ставок до 10%, сохранение дефицита торговых площадей, активное развитие инвестиционного рынка и сетевого девелопмента, развитие новых форматов торговой недвижимости (ритейл-парк, outlet center, lifestyle-center, department store), а также появление новых игроков на московском рынке.Также аналитики отмечают, что растущее предпочтение к успешным проектам снижает конкуренцию в менее удачных и приводит к ротации арендаторов, что, в свою очередь, вынуждает девелоперов проводить реконцепцию торговых центров для повышения их уровня доходности.
Так, отмечает Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty, на рынке наблюдается выход развлекательных центров из центра столицы из-за увеличения ставок аренды. Операторы развлечений не могут платить большие деньги, поэтому им приходится покидать насиженные места.
Также он прогнозирует реконцепцию некоторых существующих проектов в центре Москвы (например "Детский мир", "Военторг", "Лотта Плаза", "Шереметьевский", "Новинский пассаж" и ряд других). Уже на сегодняшний день собственники стараются сменить пул арендаторов (ТЦ "Охотный ряд"). Скорее всего, они могут уйти в сегмент luxuary.
Так по данным Astera, в одном крупнейших торговых центров столицы – ТРЦ "Атриум" - будет проведена реконструкция, в результате которой торговая площадь объекта будет увеличена почти в два раза, а развлекательная составляющая будет сокращена и ограничится многозальным кинотеатром. После перепланировки торговые галереи будут занимать более 70% площадей "Атриума". По мнению экспертов, расширение торговой галереи "Атриума" может повысить стоимость объекта в случае его продажи.
Сергей Велесевич
