Похоже, что на жилищном рынке Москвы, на пике кризиса останется один покупатель – город
Глобальный финансовый кризис любую экономику из рыночной на время превращает в плановую. Это значит, что главным игроком на стратегических рынках становится государство.
Соотношение "рынок жилья – горзаказ" растет
Строительный рынок – не исключение. Здесь происходит смена основного заказчика строительства. В настоящее время заказывает и, соответственно, оплачивает стройку бюджет – городской, ведомственный, федеральный, региональный. Государство в ситуации кризиса становится основным покупателем строящегося жилья.
Это значит, что все крупные девелоперские компании, имеющие серьезные производственные мощности, будут работать на бюджетные нужды и на бюджетные же деньги. Применительно к московскому рынку, на который равняются прочие, ситуация складывается следующим образом: соотношение "рынок жилья – горзаказ" для компаний столичного стройкомплекса в настоящее время уже составляет 40% к 60%. При этом доля горзаказа имеет устойчивую тенденцию к росту. В следующем году она может составить 70% от всего возводимого в Москве жилья.
Это жилье пойдет на множественные городские социальные программы. Одна только программа по обеспечению жильем военнослужащих рискует довести долю горзаказа в столичном строительстве до 100%. Буквально на днях премьер-министр РФ Владимир Путин предложил уже в текущем году увеличить средства на приобретение жилья для военнослужащих дополнительно на 10 млрд руб. (при том, что на данные цели предусмотрено в целом 65 млрд руб.).
Помимо военнослужащих у Москвы есть десяток социальных программ, которые город собирается выполнить, несмотря на кризис – переселение жильцов сносимых домов, многодетные семьи, молодые семьи и прочее. Все это обеспечивает стабильный заказ строительной отрасли независимо от платежеспособности населения.
Таков примерно сценарий существования отрасли на ближайшие год-полтора, пока мировую экономику не перестанет лихорадить. И в этот сценарий падение цены на жилье никак не вписывается.
Девелоперы на снижение цен не пойдут
Крупнейшие столичные девелоперы, такие как ДСК-1, СУ-155, ПИК, "Интеко", МФС-6 и другие, рассчитывают свои производственные мощности на оптовую продажу квартир, поэтому на снижение розничных цен они не пойдут. В кризисной ситуации московский рынок консолидируется. Резкие скачки цен никому не выгодны, все понимают, что это может обрушить рынок. Кроме того, демпинг – последнее дело в переговорах с потенциальными инвесторами. Невозможно рассчитывать на привлечение заемных денег, распродавая объекты по бросовой цене.
В рамках городской стратегии бюджетного строительства конечному потребителю будет крайне сложно конкурировать с государством, пытаясь купить то, что после него останется.
Уже в следующем году число кв. метров, попавших на рынок, будет незначительным. Более того, это будет заведомо очень дорогое жилье. Среди дополнительных причин дороговизны – изменение правил игры на аукционах на право застройки территорий. На торги будут выставляться только участки, не интересные городу с точки зрения его социальных программ. То есть земли со значительными обременениями (промзоны, снос и реконструкция ветхого жилья и так далее). Чтобы получить прибыль с подобного проекта, нужно будет строить как минимум "бизнес-класс", а еще лучше "премиум".
Выбор есть
Следствие новых аукционных правил рынок жилья (вернее, то, что от него останется) ощутит уже в 2009 году. В настоящее время, пока строительная отрасль находится в состоянии перехода от рыночной экономики к плановой, у простого потребителя есть возможность либо купить квартиру, либо отложить это дело на долгие годы.
Почему именно сейчас? Во-первых, по большому счету, другого выбора нет. В ситуации, когда все прочие институты инвестирования показывают отрицательную доходность, кв. метр, тем более, в столице – единственное, что всегда будет только дорожать. Доказательство – динамика цены на жилые кв. метры за сентябрь. Стоимость жилья в Москве – главный индикатор жизни отрасли – продолжила свой рост, несмотря на кризис. Максимальный прирост в сентябре пришелся на трехкомнатные квартиры и составил 4-6%. С начала года "однушки" и "двушки" выросли в цене на 49% и 44% соответственно, "трешки" прибавили 37%.
Во-вторых, выбор есть. В смысле, выбор квартир относительно летнего затишья. За первый месяц осени в продажу поступило свыше десятка новостроек, что обусловлено как началом сезона активности на рынке, так и необходимостью ряда застройщиков из-за финансовых проблем увеличивать реализацию сверх своих планов. По итогам месяца уровень предложения вырос более чем на 10-15%.
Октябрь и ноябрь, скорее всего, сохранят тренд. Этот период – тестовый период для выяснения отношений рынка и горзаказа. Город, ориентируясь на текущий уровень спроса, скорректирует свои планы по покупке жилья, который не смог переварить за это время рынок. И город скупит жилье по тем ценам, которые есть. И тогда на московском рынке недвижимости (за исключением премиального сегмента), действительно, может остаться только один покупатель.
