«Кризисная зима» на рынке новостроек, наконец, закончилась, указывают эксперты
Цены на жилье в 2011 году могут вырасти на четверть, утверждают эксперты рынка недвижимости. В апреле появились первые результаты анализа рынка за период начала 2011 года. Общий вывод таков: оттепель на рынке продолжается – наблюдается устойчивый рост числа сделок купли-продажи квартир. Стоимость кв. метра подтянулась следом за ростом числа сделок. Если в прошлом году рост цен в 12% на уровне инфляции считался «стабильным», то в 2011 году возможно двукратное увеличение данного показателя, указывают аналитики.
Эконом-класс стартует и сразу выигрывает
Первый признак «оттепели» на рынке недвижимости – рост числа сделок. Причем это сделки специфического характера. Специалисты указывают, что, начиная с середины прошлого года, большинство сделок купли-продажи на рынке жилья в любом городе, любом регионе совершаются не по причине улучшения материальной базы граждан (здесь можно как раз говорить об отрицательной динамике). В качестве активов используется имеющееся жилье (благо в нашей стране благодаря приватизации большинство семей владеет такого рода собственностью).
Следовательно, сделки в 2010-2011 годах, по статистике брокеров, совершаются с целью улучшения жилищных условий, когда деньги, вырученные за продаваемую квартиру, становятся экономической основой для приобретаемого жилья. Такие сделки при быстром, да еще и неравномерном росте цен совершались тяжело, указывают эксперты. Сейчас ситуация изменилась. Рост числа сделок свидетельствует о восстановлении рынка, говорят они.
Следующий тренд рынка новостроек касается потребительских свойств жилья, а также соответствия цены и платежеспособного спроса покупателей. При таком подходе наиболее привлекательным продуктом оказались качественные объекты эконом-класса. Речь идет, в первую очередь, о зарекомендовавших себя домах «обкатанных» типовых панельных серий вроде П-44Т, П-46М, И-155. Квартиры в них растут в цене либо на уровне инфляции, либо опережая ее, указывают риэлторы. А вот старый жилой фонд, так же как и переоцененные квартиры бизнес-класса, сильно «просели» в цене. Стоимость многих объектов, «застрявших» между премиум- и эконом-сегментами продолжает снижаться.
Учитывая такое разновекторное движения на рынке, складывается впечатление, что средняя цена на жилье не меняется вот уже минимум полгода. Эта иллюзия создается благодаря тому, что разные сегменты жилья ведут себя по-разному. Поэтому категория «средняя цена» перестает быть объективным критерием оценки рынка, на котором уживаются противоположные тренды.
Если оценивать рынок как стабильный, то есть прирастающий в цене на уровне инфляции, то противоречивой будет выглядеть картина, когда за 2010 год цена кв. метра в Москве в среднем увеличилась на 12%, достигнув $4,5 тыс. Рост цены «квадрата» по отдельным объектам составил 20-25%. Примечательно, что увеличение стоимости жилья отмечалось не только в готовых домах, но и в объектах на стадии «нулевого» цикла. Все это свидетельствует о постепенном восстановлении рынка и увеличении спроса на строящееся жилье, считают специалисты.
Положительную динамику цен в сегменте эконом-класса в 2010 году они называют вполне понятной. Это и установившаяся «кризисная» цена, которой есть куда расти, и ограниченность предложения, и относительно большой спрос конечных покупателей (а не инвестиционных). Все эти факторы привели к тому, что эконом-класс, значительно просевший в кризис, в большей степени вырос в 2010 году, отыграв часть прежнего падения.
Косвенным доказательством лидерства эконом-класса на рынке может служить тот факт, что часть довольно дорогих объектов после кризиса застройщики попытались перепрофилировать из плохого «бизнес-класса» в хороший «эконом». Такая тенденция будет преобладать и дальше, уверяют специалисты.
Кто строит жилье, тот и диктует цену
По объему вводимого жилья районы Москвы разделились на два противоположных лагеря. В первом зафиксирован рост ввода новостроек. В подавляющем большинстве это возобновленное строительство замороженных объектов, у которых сменились владельцы или нашлись деньги на достройку. В другом лагере отмечается падение темпов ввода по соответствующим причинам.
Наибольший прирост числа новостроек характерен для Восточного административного округа Москвы. Это стало следствием возобновления продаж нескольких корпусов в ЖК «Экопарк Лосиный Остров». Обратная ситуация характерна для Юго-Западного округа столицы, где число новостроек сократилось почти на треть. Причина состоит в том, что за это время здесь были проданы последние квартиры в домах-новостройках, а новые проекты на продажу не поступили. Самый большой выбор новостроек характерен для запада Москвы, где в конце 2010 года продавалось 46 домов. Примерно в 6,5 раз меньше число новостроек в ЮВАО: в конце года здесь предлагалось на продажу всего семь объектов.
В целом тренд снижения числа новостроек переломить в городе пока не удалось. Если в I квартале 2009 г. в районах Москвы от ТТК до МКАД предлагалось 238 новостроек, то в I квартале 2011 года число новых объектов сократилось на 29% и составило 168 домов. Подобный дефицит не может не служить фактором роста стоимости на жилье.
Поведение цен квадратных метров в разных округах Москвы также можно квалифицировать как разновекторное. Цены во многом зависят от типа того жилья, которое «очнулось» после заморозки. То есть, если в округе возобновилось строительство объекта эконом-класса, цены в нем стабильны или растут с несущественной динамикой. Если же работы начались на дорогих объектах, ценник по округу взлетает пропорционально стоимости квадратного метра в данном объекте. Зачастую сегодня один крупный проект в округе может диктовать цены на всей его территории. Так, когда на Северо-западе столицы ушли с продажи относительно недорогие новостройки – по цене в 65 000-67 700 рублей за кв. метр, на реализацию вышел более дорогой объект – ЖК «Дом в сосновой роще», где квартиры предлагаются по 160 000-207 000 рублей за кв. метр. Цены тут же подскочили в среднем на 10% по всему СЗАО.
В целом градация цен на столичном рынке остается прежней: более высокая стоимость жилья в традиционно престижных округах (СЗАО, ЮЗАО, ЗАО, САО) и более низкий уровень цен в менее престижных округах (СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО). Разница между самым дорогим (ЮЗАО) и самым дешевым (ЮАО) округом по-прежнему составляет 1,5 раза: 180 000 рублей против 120 800 рублей за квадратный метр.
Объединение с Подмосковьем уже в разгаре
Подмосковье во многом копирует столичный рынок. Учитывая рост вероятности объединения данных регионов, многие специалисты начинают анализировать их как единую территорию с едиными рыночными трендами.
Так, по данным irn.ru, в I квартале 2011 г. средняя стоимость кв. метра новостроек в Подмосковье почти не изменилась по сравнению c I кварталом 2010 года. Например, в столичных районах за МКАД и городах-сателлитах уровень цен в начале 2011 г. составил в среднем 81 000 руб. против 79 000 руб. за метр год назад. Средняя стоимость квартир в новостройках Подмосковья средней удаленности в I квартале 2011 г. осталась на уровне I квартала 2010 г. – 60 000 руб. за метр. В дальнем Подмосковье цены незначительно скорректировались вниз с 46 000 руб. за метр в начале 2010 г. до 45 500 руб. за метр в начале 2011 г.
Что касается новых строек, то наибольшее оживление на площадках зафиксировано в так называемом среднем Подмосковье в 30 км от МКАД в IV квартале 2010 года. За этот период существенно увеличилось число полностью распроданных домов и количество новых проектов. Самое большое количество новых проектов появилось в Звенигороде: в течение IV квартала на продажу вышло 6 объектов, не представленных на рынке в III квартале. Благодаря этому общий объем предложения первичного жилья в городе вырос на 30%, и по итогам IV квартала 2010 года составил 27 новостроек. Это позволило упрочить и без того бесспорное лидерство Звенигорода по данному показателю – в конце 2010 года здесь продавалась каждая 5-я «многоэтажка» в дальнем Подмосковье.
Однако это не оказало влияния на средний уровень цен. В конце 2010 года средняя стоимость первичного жилья в дальнем Подмосковье составила около 46 500 руб. за метр.
Среди городов - лидеров по количеству новостроек в этом сегменте - самыми дорогими стали Дмитров и Ступино: 55 400 и 56 800 руб. за метр соответственно. Наиболее доступные цены на жилье в конце 2010 года сложились в Воскресенске, Егорьевске и Шатуре, где средняя стоимость метра составляла 38 000 - 40 000 руб.
Регионы отстают от инфляции
Рынок жилья в регионах России в целом не спешит восстанавливаться после продолжительного кризиса. В среднем по стране цены на жилье продолжают либо оставаться на таком же уровне, либо снижаются.
Больше всего по итогам 2010 года подешевели квартиры в новостройках в Сочи, Тольятти и Ярославле. Об этом говорится в исследовании Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ).
Средневзвешенные цены на жилье в этих городах упали за год соответственно на 6,4% (до 82,52 тысячи рублей за квадратный метр), 3,7% (до 29,43 тысячи рублей за квадратный метр) и 3% (41,25 тысячи рублей за квадратный метр). В свою очередь, больше всего подорожало за год жилье в таких российских городах, как Казань (на 8,3% до 40,43 тысячи рублей за квадратный метр), Владимир (на 8,1% до 40,41 тысячи рублей за квадратный метр), Красноярск (7,7% до 42,2 тысячи рублей за квадратный метр).
Вслед за ними в списке лидеров по удорожанию квартир идут Тула (рост на 6,9% до 44,4 тыс. рублей за кв. метр), Смоленск (на 6,4% до 34,69 тыс. рублей за кв. метр), Омск (на 5,8% до 31,89 тыс. рублей за кв. метр), Курск (на 5,2% до 29,41 тыс. рублей за кв. метр).
Прогнозируя будущее региональных рынков, аналитики, в частности, из Центра макроисследований Сбербанка, говорят, что в 2011 года ситуация начнет очень медленно, но верно соответствовать столичному тренду – а именно коррелироваться с темпами инфляции. Ситуация в России, по оценкам специалистов ЦМИ, неким образом выбивалась из финансовой логики: цены на жилье в докризисные годы были намного выше, чем в любой из стран. С начала кризиса и до начала 2011 года на первичном рынке жилья не смотря на инфляцию все время продолжалось падение цен, которое составило почти 22%. Это можно объяснить падением номинальных цен, которое произошло за счет падения доходов у населения и оттока капитала.
В наступившем году средняя стоимость жилья в регионах начнет расти. И не потому, что вырастут доходы населения, а потому, что инфляция возьмет свое, уверены эксперты. Прогнозы финансовых экспертов подтверждают эксперты строительного рынка. Так, президент Российского союза строителей (РСС) Владимир Яковлев видит рост цен на жилье в России в 2011 году на уровне инфляции. По его мнению, в этом году должен увеличиться и спрос на жилье, но это в первую очередь спровоцирует не рост цен, а рост объемов строительства.
Что касается ввода новостроек, то здесь на лицо предсказуемая отрицательная динамика: по данным Росстата, объемы жилищного строительства в России в 2010 году сократились, по сравнению с 2009 годом, на 3% - до 58,1 млн кв. метров, свидетельствуют данные Федеральной службы государственной статистики (Росстата). Всего, по данным ведомства, в РФ в прошлом году было введено в строй 714,1 тыс. квартир.
Строители увеличили выручку
Учитывая относительно неплохие факторы влияния в 2010 году, ведущие игроки рынка смогли улучшить свои показатели.
Так, выручка компании «Главмосстрой» в 2010 году увеличилась на 14% по сравнению с 2009 годом и составила 17,6 млрд. руб. Ввод объектов в эксплуатацию компании также вырос по сравнению с предыдущим на 51% до 425 тыс. кв. метров, в том числе по жилью на 55% до 393 тыс. кв. метров. В рамках национального проекта по обеспечению жильем военнослужащих в 2010 году было введено 223 тыс. кв. метров квартир.
Военные контракты в 2010 году во многом помогли рынку. В кризисное время крупнейшие застройщики жилья эконом класса построили по заказу Министерства обороны и других силовых ведомств 2,6 млн кв. метров жилья по всей России, заработав почти 90 млрд руб. (около $3,2 млрд). Среди основных заказчиков - ГК «СУ-155», «МСМ-5», ЛСР, «РеноваСтройГруп», «ДСК-1», «Главстрой», ГК «Мортон» и ПИК.
Однако вернемся к итогам 2010 года. Помимо уже упомянутых игроков рынка ряд других компаний закончили прошлый год с существенными успехами. Так, «Мортон-Инвест» зафиксировал прирост стоимости своих квартир в Подмосковье. Это произошло, в том числе благодаря тому, что компания в 2010 году начала строительство четырех масштабных проектов общей площадью около 1 млн. кв. метров.
Неплохо закончили 2010 год и в компании «Ведис-групп»: здесь завершили строительство двух крупных проектов «Марфино» и «Алексеево» общей площадью более 300 тыс. кв. метров и практически полностью заселили эти микрорайоны. Кроме этого, компанией запущены четыре новых проекта в разных округах столицы: «Юрлово», «Нахимово», «Мичурино» и «Головино».
Среди лидеров рынка можно отметить и «НДВ-Недвижимость» - в ушедшем году микрорайон компании - «Царицыно» - выйдя на рынок с рекордно низкой ценой в 68 000 рублей за кв. метр, он стал лидером по объемам продаж.
У компании Capital Group в 2010 году были свои успехи – она завершила строительство семи объектов: МФК «Легенда Цветного», коттеджного поселка «Барвиха Хиллс», бизнес-центров «Эко», «Авиньон-I», «Авиньон-II», «Призма» и ТРЦ в Северном Чертаново.
Группа Компаний ПИК, в свою очередь, сообщила о вводе 739 тыс. кв. метров жилья в 2010 году. Уменьшение общего объема ввода жилья в 2010 году обусловлено снижением темпов строительной активности ГК ПИК в 2009 году в условиях ограниченной ликвидности. С первых месяцев 2010 года ПИК стала наращивать темпы строительства, а запуск новых проектов привел к значительному увеличению объема продаж жилья. Как сообщалось ранее, объем продаж жилья в 2010 году увеличился на 218,6% и достиг 392 тыс. кв. метров.
Группа компаний «СУ-155» в 2010 году сдала 904,5 тыс. кв. метров. На фоне прошлогодних 1,5 млн это возможно, не самый лучший год из жизни самой компании, но определенно – рекорд по рынку.
Больше всего СУ-155 сдала жилья в регионах - 479,5 тыс. кв. метров (Иваново, Тверь, Н.Новгород, Калуга). В Москве компанией было сдано 240 тыс. кв. метров, в Подмосковье - 185 тыс. кв. метров жилья.
