В 2011 г. лидером спроса среди столичных новостроек остается эконом-класс, но «локомотив» предложения - объекты бизнес-класса
Москва. 6 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - На рынке жилья на протяжении всего 2010 г. отмечалась активизация и рост числа сделок. По прогнозам аналитиков в этом году активный рост числа сделок будет обусловлен, в первую очередь, отложенным спросом, на фоне развития ипотечного кредитования. Экономика и платежеспособный спрос только восстанавливаются, поэтому 2011 г. по количеству сделок, скорее всего, не превысит показателей этого года, прогнозируют риэлторы.
Итоги кризиса
На начало 2011 г. общая площадь жилого фонда Москвы составила 215,4 млн кв. метров. Всего за 2010 г. в Москве планировалось ввести в строй 3,1 млн кв. метров жилья, но по данным Росстата, было построено всего 1,77 млн кв. метров, что на 34% меньше, чем в 2009 г. и в два раза меньше, чем в 2008 г. Вообще это рекордно мало: с начала 1990-х гг. в столице вводилось не менее 2 млн кв. метров жилья, а если вспомнить тучные 2006-2007 гг., то объем ввода всегда были на уровне 4,7-4,8 млн кв. метров.
Безусловно, на объемах ввода жилья сильно отразился кризис. Однако ввод все эти годы сокращался в основном за счет социального, а не коммерческого жилья. Таким образом, получается, что ежегодно в Москве на рынок выводилось порядка 1,5 млн кв. метров новостроек.
Между тем, в будущем столичные власти планируют сохранять объемы жилстроительства на уровне предыдущих лет. Так, в этом году в столице планируется построить 2,7 млн кв. метров жилья, сообщал ранее заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Власти отводят чуть больше 24 % из этого объема (656 тыс. кв. метров) на жилье, предоставляемое на условиях социального найма. Остальные площади будут реализованы по рыночным ценам.
По словам заммэра, значительная часть строек будет располагаться в ближайшем Подмосковье. В частности, планируется строить города-спутники, как это сейчас происходит на Люберецких полях аэрации, где "люди смогут не только жить, но и работать".
Власти также намерены внимательно проанализировать действующие инвестконтракты, которых заключено более чем на 7 млн кв. метров. "Многие инвестконтракты будут пересмотрены. Например, уже сейчас ясно, что около 1 млн 300 тыс. кв. метров площадей по старым инвестконтрактам не будет строиться вообще", - заявлял М.Хуснуллин.
Новостройки разморозились
В прошедшем году на рынке новостроек столицы наблюдалось оживление. Первые признаки «разморозки» проектов появились еще в 2009 г. 2010-й стал переломным для рынка жилья – рынок активизировался, причем во всех сегментах – эконом, бизнес, элит классах, шло активное восстановление рынка ипотеки.
В кризис незначительные временные остановки строительства, срыв сроков реализации этапов проекта, были практически на всех строительных площадках. По оценке экспертов, длительные перебои с финансированием – от 6 месяцев до 2 лет – наблюдались на каждой третьей стройке. Если в 2008 г. было заморожено около 95% заявленных проектов, то на данный момент не возобновилось строительство лишь на 5% всех строительных площадок, отмечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Московские власти заявляли в 2009 г. о 140 проблемных новостройках в столице, в 2010 г. речь шла уже о 39 объектах. О разморозке своих проектов объявили все крупные девелоперские компании: ПИК, ЛСР, «Дон-Строй», «Главстрой» и др.
Надо отметить, что в кризис столичные власти шли навстречу застройщикам и не создавали им дополнительные трудности. Мосгосстройнадзор продлил разрешение на строительство многим застройщикам, у которых эти сроки заканчивались, в основном без штрафных санкций.
По поступающим обращениям и запросам от застройщиков, инвестиционная и строительная активность в 2010 г., по сравнению с кризисным 2009 г. увеличилась в 1,5-2 раза, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.
Эконом в Москве – ответ на кризис
По оценкам риэлторов, в структуре предложения столичных новостроек основную долю занимает бизнес-класс (70-75%), за ним следует эконом (15-20%), остальное приходится на элитку.
В 2011 г. лидером спроса остается эконом-класс (75% запросов покупателей), так как спрос смещен в сторону бюджетных покупок – одно-, двухкомнатных недорогих квартир, небольшой площади, максимально подготовленных к проживанию. По данным «Миэль», наибольшее количество сделок на рынке новостроек Москвы приходится на ценовой диапазон 4,8-10 млн руб.
«Основным «локомотивом» предложения являются объекты бизнес-класса, потому что изначально, еще до кризиса, сложилась такая структура. В сегменте эконом-класса наблюдается значительное превышение спроса над предложением», - рассказывает М.Литинецкая.
Собственно, эконом-класс в Москве массово проявился благодаря выводу компанией «Ведис групп» на рынок микрорайона «Марфино», где первоначальные ценники за кв. метр составляли порядка 60 тыс. руб. Никто не верил, что такие цены могут быть в столице. Раньше дешевого жилья практически не строилось, ведь весь эконом строился для социалки. Да и зачем, когда бизнес класс хорошо продавался, пусть он был не лучшего качества и не в лучших местах.
«Инициатива «Ведис» была подхвачена и другими компаниями, что стало ответом девелоперов на кризис. В результате последние два года эконом составлял существенную долю на рынке. Многие девелоперы проводили реконцепцию проектов и выводили на рынок дешевое жилье, которое в кризис разлеталось как горячие пирожки», - рассказывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
Если в 2009 г. в реализации находилось порядка 32 объектов экономкласса, а в 2010 г. – 34-35 объектов, то сегодня, по данным «Миэль» это уже около 40 объектов.
Однако сегодня продолжается сокращение объема предложения московских новостроек эконома-класса. Сейчас, в основном, идет реализация «старых заделов» – монолитно-кирпичных домов бизнес-класса, отмечает М.Литинецкая. К сожалению, покупателей выход новых проектов эконом-класса не восполняет «вымывание» наиболее ликвидных и доступных объектов.
Так по данным «Миэль», сейчас на рынке новостроек Москвы порядка 250-260 объектов, в месяц в столице выходит 1-2 объекта эконом-класса. Для сравнения, в Московской области – в месяц на рынке появляется 10-12 проектов. По итогам 2011 г. в Москве сокращение объема предложения первичного рынка может составить 30-40%, считает эксперт.
Бизнес-класс пострадал сильнее всех
В кризис бизнес-сегмент просел больше других. Но в 2010 году этот кластер рынка начал плавное посткризисное восстановление – число заключенных первичных сделок на 18% превысило показатель 2009 года, средние цены выросли на 9% в долларах, на рынок вышло 5 новых проектов, отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.
«Однако в сравнении с докризисными показателями сегодня бизнес-класс еще выглядит довольно скромно – количество проданных за год квартир в 5-7 раз ниже, чем в «золотые» для рынка 2006-2008 гг. Практически до нуля сократился инвестиционный спрос, на который ранее приходилось до 40% сделок», - отмечает эксперт.
По данным IntermarkSavills, из 44 жилых комплексов бизнес-класса, представленных на рынке в течение 2010 года, к концу декабря были полностью распроданы лишь 14. Кроме того, в шести проектах, находящихся на нулевой стадии строительства, продажи были приостановлены (в четырех из них еще с 2009 года). Таким образом, по состоянию на конец декабря 2010 года, первичные продажи в сегменте жилья бизнес-класса имели место в 28 жилых комплексах, которые в совокупности включают около 15,6 тыс. квартир суммарной площадью около 1,6 млн кв.метров.
По оценкам компании, фактическая емкость первичного рынка городского жилья бизнес-класса, по итогам 2010 года (принимая во внимание только реально
заключенные сделки), составила порядка 140 тыс. кв. метров или около 1 300 проданных квартир в домах-новостройках. В течение 2010 года первичное предложение квартир бизнес-класса увеличилось на 30% в результате выхода на рынок пяти новых проектов, а также запущенных продаж, ранее зарезервированных застройщиками площадей в строящихся проектах.
В 2011 году спрос на городское жилье бизнес-класса продолжит плавно повышаться, прогнозируют риэлторы. Ежемесячное число первичных сделок сохранится на уровне последних месяцев 2010 года – 120-140 проданных квартир в месяц. Фактическое первичное предложение повысится на 20-30% к уровню конца 2010 года – до 3500 квартир. «Рыночное поглощение будет компенсироваться за счет выхода новых проектов. Выход на рынок новых проектов жилья бизнес-класса по-прежнему будет носить единичный характер. В целом по итогам года первичное предложение пополнится на 1500-2000 квартир (4-6 новых комплексов)», - прогнозирует Д.Халин.
Умеренный рост
По мнению игроков рынка, оживление инвестиционной и строительной активности обусловлено рядом факторов. Во-первых, это либерализация кредитной политики банков по отношению к кредитованию, как физических лиц, так и строительных организаций.
В сфере ипотечного кредитования на протяжении 2010 г. произошло существенное понижение процентных ставок. По некоторым ипотечным программам можно отметить достижение докризисных уровней. Ключевую роль в возвращении новых квартир в ипотеку сыграло развитие совместных программ банков и девелоперов, в рамках которых устанавливаются льготные условия на аккредитованные банком объекты. Также происходит увеличение объемов кредитования строительной отрасли.
«Все понимают, что дно по ценам пройдено, за счет развития ипотеки, постепенного восстановления экономики, будет наблюдаться рост цен. По крайней мере, в Москве, где в среднесрочной перспективе будет ощущаться дефицит готового предложения с качественными характеристиками и, соответственно рост цен»,- прогнозирует М.Литинецкая.
По итогам 2010 г. рост средневзвешенной цены предложения составил порядка 5-7%, в 2011 г. ожидается чуть более активный рост на уровне 10-15%, прогнозируют участники рынка новостроек.
К концу 2011 г. на первичном рынке Penny Lane прогнозирует рост средних цен на жилье эконом-класса до 125,6 тыс. руб. за кв. метр, в сегменте бизнес-класса – до 250,7 тыс. руб. за метр, квадрат элитной недвижимости подорожает до $25 тыс.
Зависимость от планов городских властей
На сегодняшний день пересмотр инвестконтрактов и смена команды в правительстве Москвы влияет не только на сокращение количества запланированных к строительству жилых проектов, но и на перенос сроков начала строительства некоторых объектов, запланированных на 2011 г., считает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.
Одна из инициатив московских властей касается, например, сокращения объемов строительства в Москве и наращивания объемов строительства в Московской области. Недавно было озвучено, что в Москве будет вводиться не более 2-3 млн кв. метров в год. «Эта политика приведет к росту цен и вытеснению эконом-класса в прилегающие к МКАД районы Москвы и Московской области», - считает М.Литинецкая.
Например, на Люберецких полях аэрации, которые планируют включить в черту города, могут построить 4 млн кв. метров жилья эконом-класса на территории 500 га. «Поэтому, возможно, ограничения по строительству 2-3 млн кв. метров будут относиться к территории Москвы в пределах третьего транспортного кольца», - предполагает эксперт.
«Если власти Москвы будут также ограничивать объемы жилищного строительства в центре, то уже в течение 2-3 лет мы увидим существенное повышение цен на вторичное элитное жилье. Сейчас объем предложения недвижимости в верхней ценовой категории пока еще более или менее соответствует спросу, а из-за искусственных ограничений может снизиться вдвое. Рост спроса и снижение предложения приведет к тому, что на вторичном рынке ценники поднимутся еще на 30%», - прогнозирует А.Зиминский.
По мнению опрошенных специалистов, в Москве жилье всегда будет самое дорогое в России: в 2-3 раза дороже, чем в других регионах.
О.Широкова также считает, что новостройки эконом-класса будут понемногу «вымываться» с рынка и через несколько лет опять исчезнут. «Конечно, в плохих локациях останется этот сегмент, но, скорее всего на рынке появится новый формат: средний или комфорт-класс, который будет чуть более качественный, чем привычная «панелька» и по стоимости приближаться к бизнес-классу », - заключает она.
Сергей Велесевич
