Некоторые из проектов комплексной застройки в России смогли не только устоять в кризис, но и совершить технологический прорыв в масштабах страны
Вектор инновационного развития
Россия пересекла рубеж второго десятилетия XXI века с четко сформированной позицией в отношении будущего национальной строительной отрасли – стране нужен качественно новый уровень развития этого сектора экономики. Нужны новые подходы в формировании градостроительной политики, новые условия, позволяющие комплексно быстро и качественно возводить жилье, поликлиники, детские сады, школы и медицинские центры.
Мало того, необходимо, чтобы эти объекты по завершению строительных процессов за годы последующей эксплуатации не «съедали» сэкономленные благодаря инновационным подходам в строительстве деньги. Эта позиция продиктована не только тенденциями в развитии технологий и кризисом. Она продиктована временем. Необходимость экономить, беречь материальные и природные ресурсы – давно уже не модное увлечение стран – мировых лидеров. Сегодня это вопрос выживания и стабильного, цивилизованного развития локальных рынков и мировой экономики в целом.
В нашей стране СНиПЫ, регулирующие энергоэффективность и экологичность в строительстве существуют не один десяток лет. Однако, реальные перемены в «застоявшемся» с советских времен перечне норм и правил, контролировавших, пожалуй, только лишь качество строительных материалов, на законодательном уровне происходят с начала 2000-х гг., когда стоимость нефти, газа и электроэнергии стала расти почти в геометрической прогрессии, увеличивая затраты на генерацию и добычу этих ресурсов.
Власть и бизнес стали формировать новые направления своей деятельности, нацеленные на поиск инновационных решений, технологий и конкурентных преимуществ, способных дать максимальный эффект экономии. В настоящее время, несмотря на такую активность в нашей стране, до западных государств, где теме энергосбережения и экологичности в строительстве уже много лет уделяется особое почетное место, России еще далеко. У нас нет «одноэтажной» Америки с дешевыми и сверхлегкими материалами, небоскребов с панелями из диоксида титана, поглощающими и перерабатывающими выхлопные газы автомобилей, нет отделочных материалов с нанофильтрами, позволяющими преобразовывать шум мегаполиса в тепло, согревающее здания. В нашей стране почти нет и таких естественных для Запада вещей, как «зеленая крыша» (экологически чистая кровля) или солнечные батареи для отопления офисов и жилья.
Конечно, все эти технологии стоят не дешево по причине хотя бы патентов, выплаты по которым уходят на тот же Запад. Но без новых технологий сегодня просто нельзя, а значит, нужно создавать свой продукт, находить решения и внедрять их в практическую плоскость строительного рынка. Многие надежды сейчас возлагаются на будущий научный центр «Сколково» – подмосковную Силиконовую долину, Мекку отечественной научной мысли. По замыслу государства и бизнес-элит, этот научный комплекс должен сгенерировать столь необходимые российской экономике идеи и решения и помочь воплотить их в жизнь.
Но, от результатов работы «Сколково» нас отделяют еще несколько лет, а современные и дешевые отечественные технологии строителям нужны уже сегодня. Ведь параллельно с идеями о собственном высокотехнологичном рынке, примерно пять лет назад с подачи бизнеса и по инициативе государства в России были запущены проекты Комплексного освоения территорий, предполагающие возведение миллионов квадратных метров жилья и социальной инфраструктуры. Началось строительство новых городов-спутников российских мегаполисов. Задачи и масштабы этого строительства стимулировали самих застройщиков создавать инновационные центры на своих площадках, где можно было обкатывать новые технологии при возведении и управлении объектами после их ввода.
Как выяснила редакция «Интерфакс-Недвижимость», некоторым из строителей удалось уже сегодня в рамках своих проектов создать инновационные центры сродни тем, что в будущем появятся в «Сколково». А некоторые застройщики сумели на практике реализовать такие идеи и разработки, которые сейчас перенимает не только «Сколково», но и, например, научные центры Франции и Ближнего Востока, как это происходит с районом «Академический» в Екатеринбурге.
Через тернии к стройкам
 |
Напомним, что с июня 2007 года, когда в рамках постановления правительства РФ от 5 мая 2007 г. N 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» экспертами Минрегионразвития были отобраны 22 экспериментальных проекта КОТ в 17 субъектах РФ, в той или иной степени активный ввод жилья и социальных объектов на момент 2011 г. идет в половине из указанных проектов.
Максимально эффективная работа, по данным Минрегиона, велась по проектам застройки проекта «Академический» в Екатеринбурге («Ренова-СтройГруп»), Северного жилого района города Благовещенска в Амурской области и строительства города-спутника Кемерова «Лесная Поляна» («Промстрой»). Успешными признаны проекты «А 101» в Московской области (УК «Масштаб»), проект комплексного освоения левобережной территории Омска «Новая Чукреевка» («Русатон»), проект планировки жилых районов «Прибрежный и XVIII» в Татарстане, проект строительства жилого района «Волгарь» в Куйбышевском районе в Самаре («Амонд»), проект жилого района «Новый город» в Чувашской Республике, а также проект «Большое Домодедово» в Московской области («Коалко»).
Конечно, определенную помощь в налаживании системы строительных процессов для застройщиков оказало государство. Проекты получили господдержку в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище». Семь проектов получили господдержку на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки.
По прогнозам Росстроя, ранее курировавшего программу, по отобранным проектам за десять лет должно было быть построено 52,2 млн кв. метров жилья, а до 2010 года планировалось построить 6 млн кв. метров (в действительности было построено около 1,5 млн кв. метров). Предполагаемый объем затрат на реализацию отобранных проектов в ценах 2007 года составлял 1 трлн 831,936 млрд руб., в том числе на социальную инфраструктуру — 201 млрд руб., инженерную — 256 млрд руб. и транспортную — 146,5 млрд руб. Тогда планировалось, что в результате реализации этой программы до 2025 года будет застроено в общей сложности 19 тыс. га территории, а общая площадь жилой застройки составит 60 млн кв. метров.
В реальности же кризис спутал карты и приостановил ряд процессов, необходимых для реализации проектов. Воспользоваться господдержкой успели немногие. Из 22 проектов субсидии на погашение процентной ставки в 2007 году получили 6 проектов из 6 субъектов РФ (Амурская, Кемеровская, Московская, Омская, Свердловская области и Республика Татарстан). Кроме того, в 2007 году субсидии на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов получили 7 экспериментальных проектов из 7 субъектов РФ (Пензенская, Самарская, Свердловская, Кемеровская, Омская, Амурская области и Чувашская Республика). Госгарантии по заимствованиям, полученным для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, получили 4 проекта. Среди них: Амурская область, проект «Застройка Северного жилого района города Благовещенска»; Пензенская область, проект «Жилая застройка в микрорайоне 5 района «Терновка»; Свердловская область, проект «Академический»; Самарская область, проект «Жилой район «Волгарь».
Революция технологий
 |
Представитель компании Данфосс Наталья Куртова рассказывает, что в системах теплоснабжения зданий «Академического» применена технология регулируемого потребления тепла. На вводе в каждый дом установлен автоматизированный индивидуальный тепловой пункт (АИТП) Danfoss с погодозависимым регулированием. «Это решение является на сегодняшний день наиболее энергоэффективным, т.к. позволяет в полностью автоматическом режиме (в соответствии с заложенной программой) регулировать подачу тепла в дома, исходя из суточных и долговременных колебаний уличной температуры воздуха. Данные о них поступают на контроллеры теплового пункта с установленных снаружи дома датчиков температуры», - рассказывает Н.Куртова. Кроме того, по словам Н.Куртовой, начиная с 2011 года в домах «Академического» применяется двухтрубная горизонтальная система отопления с переменным расходом теплоносителя. Это позволяет организовать индивидуальный поквартирный учет тепла, делающий его экономию наиболее выгодной для конечных потребителей, т.к. за счет использования установленных на отопительных приборах автоматических радиаторных терморегуляторов жильцы получают возможность самостоятельно управлять своим теплопотреблением.
«Как показывают наши расчеты, представленные недавно на одном из семинаров, прошедших в рамках проекта «Сколково», грамотное использование средств тепловой автоматики в составе систем отопления многоквартирных жилых зданий, приводит к удорожанию квадратного метра их общей площади немногим более чем на 100 рублей. Это позволяет без каких-либо ограничений по эффективности или функциональности использовать данные технологии, в том числе при строительстве малобюджетного социального жилья», - говорит представитель Данфосс. Уникальность решений, предлагаемых компанией, состоит в том, что они носят комплексный характер, указывает Н.Куртова. «Мы предлагаем не отдельные устройства, а полный комплекс запорно-регулирующей арматуры для систем отопления и теплоснабжнения зданий, включая АИТП с электронными компонентами, балансировочные клапаны, радиаторные терморегуляторы, запорную арматуру и пр. Кроме того, Данфосс - единственный производитель радиаторных терморегуляторов с газоконденсатным наполнением рабочего элемента, что делает эти приборы рекордсменами по скорости реакции на изменение температуры воздуха в помещении (время реакции составляет всего 8 минут). Следовательно, терморегуляторы Danfoss являются и самыми энергоэффективными. Поскольку здания в районе «Академический» оснащены наиболее современным и энергоэффективным инженерным оборудованием, это делает их более привлекательными для потенциальных собственников при сопоставимой стоимости кв. метра жилой площади», - отмечает она.
Получается, что отечественная разработка дает людям главное - комфорт проживания, соответствующий современному европейскому уровню, а также возможность значительно сократить свои расходы на оплату коммунальных услуг за счет экономии тепла. Особенно важно, что в случае «Академического» экономия эта будет персонализирована, что в России встречается пока нечасто, отмечает представитель компании. В развитых странах Европы применение таких технологий уже давно стало стандартом де-факто, ширится оно сегодня и в России, причем далеко не только в жилье премиум- и бизнес-класса.
Каковы же далекие перспективы на рынке энерго-водо-теплосберегающих технологий? Прежде всего — повсеместный перевод коммунального сектора на регулируемое потребление тепла. Без этого невозможно выполнение задачи повышения энергоэффективности российской экономики, считают в Данфосс. «В частности, в ближайшем будущем мы планируем расширять производство автоматических тепловых пунктов заводского изготовления. Кроме того, вслед за повсеместным внедрением подомового учета тепла, обязательность которого регламентирована сегодня законом «Об энергосбережении», неизбежен переход к персонализированному, поквартирному учету. И у компании Данфосс есть решение, позволяющее широко внедрять его в российском жилом фонде, 90% которого составляют дома с однотрубной вертикальной (стояковой) разводкой отопительных систем», - говорит Н.Куртова.
Недаром именно эта компания наряду с Siemens и BASF были привлечены к созданию, пожалуй, самого уникального среди проектов КОТ инновационного центра — в проекте «Академический».
Лидер по призванию
Этот проект заслуживает отдельного внимания, являясь безусловным лидером на формирующемся рынке передовых инновационных технологий в строительстве и управлении системами ЖКХ. В «Академическом», работу над которым ведет OОО «Ренова-СтройГруп-Академическое», в силу синергии мощнейшего бизнес-ресурса и уникального концепта удалось создать то, что многим другим оказалось не под силу – эффективно работающий практический научный комплекс. Все инновационные идеи, начиная с индивидуального регулирования потребления электроэнергии, тепла и воды в квартирах, и заканчивая уникальными системами охраны жителей района, интеллектуальными системами в детсадах и школах, воплощены в этом проекте в жизнь. При этом важно отметить, что технологические новшества в проекте ни в коем случае не привели к удорожанию конечной цены кв. метра, не легли на плечи покупателей, а, напротив, позволили экономить не только управляющей компании, но и жителям.
Строительство в «Академическом» развернулось на 1,3 тыс. га земли, приобретенной инвестором. В районе будут проживать примерно 325 тыс. человек. Строительство будет осуществляться до 2025 года. Общий объем инвестиций составляет около $17 млрд. Планируется создание более 13 млн кв. метров недвижимости. В данный момент в «Академическом» построено более 300 тыс. кв. метров жилья. В ближайшее время появится еще более 8 млн кв. метров жилья и более 4 млн кв. метров социальной и коммерческой недвижимости. За несколько лет в районе будет построен торгово-развлекательный центр, бизнес-центр, конгресс-холл, медицинский городок, логистический центр, сеть дорог и, что особенно важно, экологически чистый транспорт - скоростная трамвайная линия. К настоящему моменту в проект инвестировано примерно $2 млрд. Это деньги, которые «Ренова-СтройГруп» направила в стройку в виде кредитов Сбербанка и собственных средств.
Сейчас в «Академическом» уже живут тысячи людей. Причем, это не только покупатели жилья, решившие перебраться из Екатеринбурга в совершенно новую, иную среду качественной, комфортной жизни – представители бизнеса, творческой элиты и молодые семьи, но и, например, военные, которым OОО «Ренова-СтройГруп-Академическое» передало по контракту с Минобороны РФ сотни квартир общей площадью около 50 тыс. кв. метров. Таким образом, получается, что в работающем проекте зарождается настоящий новый город, полис. Причем жилье, объекты инфраструктуры этого полиса европейского, западного, пока еще не привычного для России качества. Все эти люди в разговорах с обозревателем «Интерфакса» уверяют, что уже успели прочувствовать на себе «чудеса» новых подходов к управлению проектом. Здесь не могут нарадоваться на систему коммунальной инфраструктуры, позволяющей экономить жителям на оплате счетов, например, за израсходованную электроэнергию и воду, до 32% от средних показателей по Екатеринбургу. Одно из решений – жители могут сами регулировать в период отопления интенсивность поступления тепла в квартиры. Применяемая технология является фактически российской разработкой, а ее цена/качество по сравнению с западными аналогами оставляет далеко позади всех конкурентов. То же самое можно сказать и про системы видео-охраны, позволяющие избежать малейших инцидентов с намеком на криминал.
Огромное значение в проекте уделяется экологии. Казалось бы, что в масштабах такой стройки, которая развернулась в «Академическом», говорить об экологии не принято, но в данном проекте эта тема является одной из приоритетных. Концепт «Академического», созданный архитекторами из французского бюро Valode & Pistre, предусматривает огромное количество зелени. Сама застройка ведется между двух лесов вокруг центрального парка с речкой Патрушиха с густой сетью каналов и зеленых насаждений. Инженерные разработки для проекта выполнила компания ARUP. Плотность застройки на протяжении всех 15 лет стройки будет варьироваться в сторону уменьшения от центрального парка с 25-этажными башнями до индивидуальных домов на юге площадки.
Это позволит снизить нагрузку от стройки на жителей района, сделать жизнь максимально комфортной в условиях по-сути возведения целого города в городе.
Президент группы компаний «Ренова-СтройГруп» так оценивает работу над проектом: «Академический» в Екатеринбурге получился сгустком самых последних технологий, а ведь есть еще проект «Сколково», который должен приподнять эту планку еще выше. Мы максимально внимательно следим за всем, что происходит в этой сфере». В.Голубицкий уверен, что опыт в «Академическом» можно спроецировать и в работе над другими уникальными проектами: «Сколково» уникальный проект, который еще продемонстрирует свой потенциал всему миру. Я вижу это как председатель градостроительного совета «Сколково». Этот проект вызывает многочасовые дискуссии звезд мировой архитектуры. Мы рады такому интересу экспертов. Я сознательно оставляю за бортом разговоры о технологичности материалов, инженерии и прочего, я говорю об инновационности градостроительной концепции. Это будет очень интересно. России здесь есть о чем говорить. Я хочу вспомнить и охранные видеосистемы в «Академическом», которые являются российскими технологиями. Они абсолютно уникальны, мы уже приняли в России десятки западных компаний, просивших изучить наш опыт в этой сфере. Там же находится и уникальный центр энергоэффективности, в районе сейчас строится система скоростного трамвая, также вызвавшая интерес у западных компаний».
По словам президента группы компаний, несмотря на всю свою уникальность, «Академический» тиражируемый проект. «Мы готовы переносить опыт строительства, в том числе и сетей, и инфраструктуры, и опыт управляющей компании, на любую площадку. Вплоть до подстанции. Это изначально была наша модель. Мы ставили себе такую задачу. Тиражируема вся система, включая ЖКХ», - отмечает В.Голубицкий.
Разговоры в спокойном русле
 |
На сегодняшний день «А 101» работает в «аккуратном» режиме, предпочитая вести в основном малоэтажную застройку с акцентом на экологичность продукта. Кроме того, застройщик делает ставку на базовые потребительские качества «А 101» – удобное расположение, экология, транспортная доступность, комплексная застройка. На фоне других направлений Подмосковья Калужское шоссе выделяется транспортной доступностью. Кроме того, для этого направления разработаны масштабные проекты реконструкции дорог, развития общественного транспорта. В частности, планируется построить трассу Солнцево–Бутово–Видное, проложить линию скоростного трамвая до Москвы, в бюджете Московской области на эти цели запланировано 16,2 млрд рублей.
Почему «Масштаб» сделал ставку на малоэтажное жилье? В компании это объясняют тем, что, как правило, коттеджные поселки (даже принадлежащие разным компаниям) развиваются вокруг единого инфраструктурного ядра, что гарантирует их жителям высокий уровень бытового и социального комфорта. Населенные пункты на Калужском шоссе, которые расположены на расстоянии 10-15 км от МКАД, отличаются благоприятной экологией из-за особенностей розы ветров, отсутствия в непосредственной близости промышленных предприятий и других источников экологической опасности. «Не случайно на Калужском шоссе много стародачных мест, которые служат мощным фактором притяжения спроса», - замечает заместитель гендиректора по девелопменту ГК «Масштаб» Дмитрий Лосев. Кроме того, по его словам, подобная мультиформатность существенно расширяет круг потенциальных покупателей.
Почему же в лидеры выбились лишь единицы из 22 проектов КОТ, отобранных правительство в 2007 году? Конечно, виной всему можно назвать кризис, но ведь успешные проекты смогли приспособиться к непростым жизненным ситуациям и экономическим явлениям, смогли пройти через это и стать действительно мега-проектами. Очень точно об этой проблеме высказывается В.Голубицкий. По его словам, «сейчас произошел отсев проектов». «Разговоры идут в спокойном и здоровом русле - условия кредитования, поддержка государства, гарантии, технологии, практическая реализация новых идей. Детали и конкретика, четкая структурированность, вот что сейчас в работе», - отмечает он. И это сегодня, пожалуй, самая главная формулировка основного тренда на рынке комплексного строительства и новых технологий в России.
 |
* При процедуре отбора проектов для попадания в рейтинг учитывались следующие факторы: Использование энергоэффективных материалов при строительстве зданий и сооружений в рамках проекта, технологическое и экологическое качество/преимущество этих материалов; Использование энергосберегающих технологий в строительстве, инновационность этих технологий; Наличие инновационных управляющих центров, контролирующих эксплуатацию систем ЖКХ в проекте/эффект работы этих центров; Решения проблем транспортной загруженности внутридомовых, дворовых территорий в проекте/экологичность транспортных решений; Решения по зеленым зонам внутри/около проекта/их качество и доступность для жителей; Итоговая цена кв. метра в проекте/конкурентоспособность на локальном рынке.
В проекте-кандидате для попадание в рейтинг до завершения его реализации должно быть построено не менее 1 млн кв. метров жилья, в застройке обязательно наличие жилья эконом-класса, не менее четверти этого жилья должно соответствовать федеральным стандартам понятия доступного жилья. При составлении рейтинга учитывался ход реализации проекта на момент мая 2011 года, сумма средств направленных на развитие проекта к обозначенной дате, приоритетность проекта в соответствии с требованиями Минрегиона РФ к проектам КОТ.
