В тоже время, объем нового поглощения также не будет расти, поэтому дефицита офисов не ожидается
Новый 2012 г. начался с характерного для января спада активности на рынке офисной недвижимости Москвы, и рынок перешел в режим "ожидания". Следствием этого стал небольшой, особенно в сравнении с прошлым месяцем, объем сделок. По данным игроков рынка коммерческой недвижимости, в течение января-февраля 2012 г. крупных сделок по покупке офисных площадей в столице не было, совокупный объем сделок по аренде составил порядка 20 тыс. кв. метров. С начала года не было введено ни одного бизнес-центра.
По словам экспертов, январь традиционно является "тихим" месяцем на рынке. В тоже время коммерческая недвижимость в глазах потенциальных инвесторов остается инвестиционно привлекательным продуктом, что подтверждают итоги 2011 года. Еще год назад никто не ожидал, что 2011 год сможет стать самым успешным годом в истории российского рынка коммерческой недвижимости. И Москва по-прежнему является приоритетным рынком для инвесторов. Так по данным Cushman & Wakefield, на ее долю пришлось 88% общероссийского объема инвестиций в коммерческую недвижимость, а традиционное лидерство сохраняет офисный сегмент (41% от всех инвестиций). По данным компании Knight Frank, на долю офисов пришлось около $3 млрд в общероссийском объеме инвестиций.
Первая половина 2011 года характеризовалась высокой активностью арендаторов и инвесторов, во второй половине года (начиная с конца лета) стали наблюдаться первые признаки торможения. По данным компании CBRE, в течение 2011 года наблюдалось уменьшение доли свободных площадей, росли ставки аренды на качественные офисные помещения. В 2011 году объемы нового офисного строительства и объемы заключенных сделок уступили предыдущим годам и оказались сопоставимы с 2004 и 2005 годами, когда было отмечено начало активного развития офисного рынка Москвы.
Объемы нового строительства снижаются
После уникального 2008 года, когда в течение года на рынок было выведено более 2 млн кв.метров качественных офисов, объемы нового строительства ежегодно снижаются. Прирост предложения площадей класса А и В в Москве в 2011 году, по данным Knight Frank, составил 720 тыс. кв. метров и стал самым низким за последние 7 лет. "Возможно, до этого он был слишком высок", - размышляет руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. Эксперты ожидают, что в 2012 году, что объемы нового строительства снова уменьшатся.
Всего, по данным Jones Lang LaSalle, объем рынка качественных офисных площадей в Москве по итогам 2011 года превысил 13,26 млн. кв. метров.
"Сокращение объемов нового строительства объясняется двумя основными факторами: снижением в 2008 г. девелоперской активности (поскольку строительный цикл офисного центра составляет около 3-4 лет, это явилось основной причиной низкого прироста предложения в 2011-2012 гг.), а также новой политикой московских властей",- поясняют специалисты компании Knight Frank.
"В течение ближайших трех лет объемы ввода новых офисных площадей останутся на низком уровне, порядка 500 тыс. кв. метров в год. Снижение объемов нового офисного строительства является позитивным фактором, обеспечивающим баланс рынка и стабильность ставок аренды",- считают специалисты компании Cushman & Wakefield.
По данным компании S.A.Ricci, среди введенных в 2011 году бизнес-центров к классу А относится около 55% площадей. Среди ожидаемых к вводу в 2012 г. офисных проектов доля класса А достигает 73%.
На данный момент, по данным консультантов, уровень свободных площадей в существующих качественных офисных зданиях в Москве составляет в среднем 13,4% (18% в классе А и 12,3% в классе В), в 2010 году данный показатель составлял 21%. Свободные помещения есть в трети существующих офисных зданий (в 466 из 1 715).
Иллюзия большого спроса
Высокая активность арендаторов в первой половине 2011 года, по оценке консультантов, была на уровне 2007-2008 гг. – периода "бума" на рынке офисной недвижимости. За весь 2011 год в столице, по данным Cushman & Wakefield, было арендовано и куплено 1,92 млн кв.метров качественных офисов, что является рекордом для Москвы.
В то же время в 2011 году в Москве впервые за историю рынка коммерческой недвижимости (начиная с 2003 года) мы наблюдали значительное снижение темпов расширения рынка, отмечает Д.Соколов. "Однако это (большой объем сделок) иллюзия, скорее всего компании съехали из одних офисы в другие, так как объем поглощения составили всего 530 тыс. кв. метров или 28% от всех сделок",- комментирует эксперт. В то же время, снижающееся поглощение на фоне больших объемов сделок является характеристикой зрелого рынка, начинается борьба за арендаторов, считает он.
"Основное количество арендаторов, которые интересуются качественными офисами, уже арендуют помещения зданиях класса А и В, соответственно, переезжая в новое качественное помещение, они чаще всего освобождают старое. Рынок расширяется в основном за счет арендаторов, желающих увеличить площадь своих офисов, и в меньше мере чем в предыдущие годы за счет новых арендаторов, либо только начинающих свой бизнес в Москве, либо значительно улучшающих качество своих офисов",- поясняет Д.Соколов.
В ближайшие годы в Москве общих объем заключаемых сделок покупки и аренды будет находиться на уровне 1,1 млн. кв.метров в год, а поглощение будет составлять около 500 тыс. кв. метров в год, заключает эксперт.
Ставки останутся стабильными
По данным компании Jones Lang LaSalle, ставки аренды (относительно декабря) в начале года оставались неизменными: в прайм-сегменте они оставались на уровне $1 000-1 200 за кв. метр в год (без учета НДС и операционных расходов). В то же время по сравнению с концом 2010 года ставки аренды в прайм-сегменте выросли на 33%. Базовые ставки для класса А составили $850 за кв. м в год, для класса B+ - $400-600 долл. за кв. м в год; для Класса B- - $300-400 долл. за кв. м в год. В среднем с начала 2011 года ставки аренды на офисные помещения выросли на 10%.
Руководитель отдела аналитики рынка офисов и услуг для корпоративных клиентов компании Jones Lang LaSalle Лилиана Стоянова отмечает, что "несмотря на общую экономическую неопределенность, мы прогнозируем активность на рынке офисной недвижимости в 2012 году. Мы предполагаем, что в ближайший год рост ставок аренды замедлится по сравнению с 2011 годом и составит 5-7%".
"Мы ожидаем, что в 2013 году снова начнется активное развитие рынка, за которым последует рост ставок аренды в 2014 году," – прогнозируют специалисты компании Cushman & Wakefield.
Аналитики CBRE ожидают в 2012 году стабильный спрос на офисные помещения, который будет находиться на уровне 2010-2011 годов, 1,4 и 1,2 млн. кв. метров соответственно. "Безусловно, необходимо сделать скидку на волатильность европейских рынков, выборы в России: эти факторы влияют на уровень спроса. Пока многие компании с осторожностью планируют стратегию своего развития",- отмечает руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России Клавдия Чистова.
В следующем году, по мнению специалистов Cushman & Wakefield, ожидается умеренная активность арендаторов, большая часть из которых будет переезжать без увеличения занимаемых площадей, а уровень свободных помещений, скорее всего, останется на уровне 13%.
Игроки рынка посчитали, что в ближайшие три года на рынок столицы выйдет около 2,7 млн кв. метров офисов, а 20% площадей от общего объема будущего строительства будет реализовано в центральных районах города. Однако не факт, что все эти объемы нового строительства будут реализованы, подчеркивают эксперты.
"Учитывая высокую инерцию офисного рынка, вследствие которой он не сразу реагирует на изменение макроэкономических факторов, нельзя исключить, что в 2012 году картина может измениться. Первый квартал 2012 года будет спокойным с точки зрения активности арендаторов, дальнейшая динамика рынка будет зависеть от общеэкономической ситуации в России и в мире",- прогнозирует директор департамента офисной недвижимости компании S.A.Ricci Алексей Богданов.
Сергей Велесевич
