Ипотечный тест-драйв

14 февраля 2020, 16:55

Ипотека

Фото: Тасс

Сколько на самом деле стоит жилищный кредит в России

Москва. 14 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Второй месяц 2020 года можно смело назвать месяцем ипотеки и новостей вокруг нее. И это неудивительно, ведь данный продукт остается самым главным инструментом при покупке недвижимости даже в столице. О том, как обстоит ситуация с ипотекой в России, что происходит со ставками, и какие инструменты задействованы для ее снижения, рассказали "Интерфаксу" эксперты рынка.

Ипотека всему голова

"На сделки с привлечением заемных средств банков в среднем приходится больше половины продаж во всех новостройках Москвы. Так доля сделок в новостройках с привлечением ипотечного кредитования в 2019 году составила 58%", — рассказывает директор по продажам "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Ирина Туманова.

Причем актуально это не только для новостроек, но и для столичной "вторички", где, как рассказывает руководитель отдела городской недвижимости "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко, каждая вторая сделка проходит с привлечение ипотечных средств.

С одной стороны, это говорит о том, что собственных накоплений у людей немного, и ипотека — для многих единственный способ решить свой жилищный вопрос. С другой стороны, рост доли ипотечных сделок стимулировали снижение ипотечных ставок и смягчение кредитно-денежной политики, например, предоставление ипотечных каникул.

Ставки сделаны

Ипотечные ставки и правда продолжают снижаться: согласно данным Банка России, средняя ставка по ипотеке в стране в декабре прошлого года составляла 9%, а в некоторых регионах средние ставки были ниже, только вот правительство ситуация не радует.

Так, зампред правительства Марат Хуснуллин высказал мнение, что ипотечная ставка в 9% годовых является завышенной.

"Ставка по ипотеке в 9%, я считаю, — это преступление. Нам необходимо снижать ее, для этого нужно проработать ряд мер, обсудить этот вопрос с банками", — сказал Хуснуллин на селекторном совещании с регионами.

Он пояснил, что достижение целевых показателей, заложенных в паспорт национального проекта "Жилье и городская среда", невозможно без снижения ипотечной ставки.

"Мы программу по жилью не выполним, если не решим вопрос ипотеки. Даже если будет 5%, в наших мечтах, нам и то надо жилы порвать, чтобы построить 120 млн кв.м (жилья — ИФ) и продать их. Построить можно, кому мы их продавать будем? Или мы всех загоним в ипотечную кабалу под 9%, и люди не будут есть?", — прокомментировал свою позицию Хуснуллин.

Видит необходимость в снижении ипотечной ставки и премьер-министр РФ Михаил Мишустин: "В целом ипотека остается очень дорогой, и здесь президент дал ясно понять, что ждет от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8%. Какие резервы у нас есть для снижения ставки: первое, необходимо сделать так, чтобы у банков не было возможности накручивать ставку, для этого необходимо оптимизировать операционные затраты и внутренние резервы банков, уточнить правила кредитования застройщиков и уменьшить, соответственно, стоимость фондирования".

Маленький эксперимент

В чем причина столь дорогой ипотеки, действительно ли ставки на рынке близки к средним, и под какой процент сегодня заемщик может получить жилищный кредит портал "Интерфакс-Недвижимость" решил выяснить на собственном примере. Для этого редакция изучила предложения банков-лидеров в этом сегменте.

За основу был взят портрет среднестатистического москвича, который планирует покупку квартиры в новостройке стоимостью 10 млн рублей, первоначальный взнос в этом случае должен был составить 30%, а срок кредитования — 20 лет. При этом заемщик не является зарплатным клиентом ни одного из банков.

Эксперимент показал, что самой дорогой оказалась ипотека от Сбербанка, который предложил ставку в 10,2%. На втором месте оказался Росбанк со ставкой 9,19%. Третье место со ставкой в 8,9% достается банку ВТБ. На четвертом месте со ставкой в 8,7% оказался Банк ДОМ.РФ, он не входит в топ-5 банков-лидеров по выдаче ипотеки, но позиционирует себя как профильный — жилищно-строительный банк, поэтому заслужил упоминание. Далее следует Банк "Открытие" со ставкой в 7,95%. Ну и, наконец, самой дешевой из изученных редакцией банков оказалась ипотека у Промсвязьбанка со ставкой в 7,79%.

Стоит отметить, что при расчете ипотеки редакция пользовалась ипотечными онлайн-калькуляторами на сайтах банков, так что данные являются предварительными, то есть при личном обращении ставки могут быть изменены.

Факторы влияния

"Этот процесс можно сравнить с покупкой автомобиля — в зависимости от "комплектации", вы получаете расчет по цене. Например, банки могут корректировать ставки при выборе клиентом разных схем страхования, подтверждения доходов и даже объектов залога. Как в сторону увеличения, так и уменьшения ставки. В большинстве случаев клиенты оформляют ипотечный займ один раз в жизни, поэтому предельно внимательно изучают все условия и тарифы, и чем более они прозрачны, тем больше доверия клиента к банку и, как следствие, выше скорость выхода клиентов на сделку. Так что прозрачность важна и клиенту, и банку. Тем более, что на ипотечную сделку клиент, как правило, заходит вместе с профессиональным участником рынка- риелтором, который в том числе должен подобрать оптимальные условия по ипотеке", — рассказывает управляющий директор Абсолют банка Иван Любименко.

Эксперт отмечает, что чаще всего нужно обращать внимание на схему страхования, на набор документов, которыми подтверждается доход, на практике, чем меньше подтверждающих финансовое состояние документов — тем выше ставка.

"При кредитовании на первичном рынке недвижимости, нужно обязательно мониторить специальные акции с застройщиками, на вторичном — с партнерами агентствами-недвижимости, они помогают сэкономить. Некоторые участники ипотечного рынка предлагают своим клиентам дополнительные платные опции, которые позволяют за определенную комиссию снизить ставку на весь срок кредита. Такими опциями выгодно пользоваться в том случае, если заемщик не планирует в кратчайший срок совершать полное досрочное погашение, а как показывает статистика ЦБ РФ, средний срок ипотечного кредита увеличивается от года к году (180 месяцев в 2016 году, 215 месяцев в 2019), поэтому возможность снизить ставку по кредиту становятся все более востребованной. Но в целом можно сказать, что ведущие ипотечные банки все реже используют так называемые маркетинговые ставки, поскольку условия становятся все более прозрачными в этом сегменте рынка", — добавляет Любименко.

Реклама или бонус

У заемщика есть возможность снизить ставки, воспользовавшись специальными программами субсидирования от девелоперов.

"При субсидированной ставке, застройщик компенсирует банку "недополученный" доход из собственных средств — как правило, размер компенсации составляет 6% и более от суммы кредита", — рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель" Юлия Судакова.

Но на практике, как утверждают сами же игроки рынка, продукт не пользуется большой популярностью.

"Этими опциями как правило пользуются клиенты, которые не предполагают в ближайшем будущем погасить ипотеку досрочно. Как правило, более 80% клиентов погашают ипотеку досрочно, через 5-7 лет", — поясняет руководитель отдела ипотеки ГК "Инград" Вячеслав Приймак.

Подтверждает слова коллеги и генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова: "Доля сделок с субсидируемой ипотекой в общей структуре ипотечных сделок невысока и не превышает 10%. Это связано, прежде всего, с тем, что маркетинговая (субсидируемая — ИФ) ставка (на 1,5-2% ниже рыночной — ИФ) чаще всего предлагается на первые 12-24 месяцев, а затем возвращается к рыночной. При расчете всей стоимости ипотечного кредита получается, что выгода для заемщика есть только в том случае, если он погашает ипотеку за 3-6 лет. Чаще всего выбирая между такой маркетинговой ставкой, (которая, по сути, является скидкой от застройщика), и скидкой от стоимости квартиры, покупатель выбирает второе — скидку от цены лота. Она для него более осязаема. Нередко условия, которые предлагают сами банки напрямую заемщикам, более выгодные, чем совместные программы с застройщиками".

Как отмечает коммерческий директор "Колди" Максим Каварьянц, чаще всего, если такой инструмент вообще интересен застройщику, он сам эту ставку и субсидирует — для привлечения спроса. Это его взаимоотношения с банком, по сути, скидка. Любые акции и скидки для застройщика влияют на маржинальность.

"Этим инструментом нужно пользоваться очень осторожно. Если с динамикой продаж все в порядке, то застройщику просто нет смысла прибегать к такому варианту стимулирования спроса, как субсидирование ставки", — добавляет эксперт.

Вместо послесловия

Кстати, не на все жилье, о чем многие заемщики не знают, можно получить ипотечный кредит, рассказывает Туманова из НДВ.

"Невозможно получить ипотеку на аварийное и ветхое жилье, малосемейки, общежития, коммуналки, залоговая недвижимость, находящаяся под обременением или арестом; квартиры с неоплаченными счетами по коммунальным платежам. С большим трудом кредитуют дома, которые стоят в плане под реновацию. Под больший первоначальный взнос оформляются загородные дома", — подчеркивает эксперт.

Если говорить о новостройках, то стоит внимательно изучить банки, с которыми застройщик работает, так как если вы получите ипотеку в кредитной организации, которая данный ЖК не аккредитовала, процесс придется начинать сначала.

В заключении хочется добавить, что хотя наш эксперимент и показал, что можно получить ипотеку и ниже 9%, зависеть это будет от многих факторов в том числе и от внутренней статистики банка. В среднем по рынку процент отказа по заявкам клиентов от банка к банку составляет 15-35%, поэтому лучше всего подавать заявки сразу в несколько банков, так можно выбрать и более выгодные условия, и не тратить время на сбор нового пакета документов.


Горячие
темы

Курс валют

USD

63,95

+ 0,10

EUR

70,28

- 0,32

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

63,95

+ 0,10

EUR

70,28

- 0,32

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка