На рынке коммерческой недвижимости московского региона преобладает стабильность, считают эксперты
Москва. 11 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Рынок коммерческой недвижимости московского региона переживает не самые легкие времена. Когда наступит улучшение прогнозировать сложно, а вот стабилизация вполне реальна. Об итогах на рынках офисной, торговой и складской недвижимости за период с начала 2015 года "Интерфакс-Недвижимость" рассказали аналитики компании JLL.
Офисы стабилизировались
По прогнозам экспертов, общий объем ввода нового предложения офисов в 2015 году составит около 830 тыс. кв.м, что на 40% ниже результата предыдущего года. В долгосрочной перспективе ожидается дальнейшее снижение объемов ввода в связи с завершением текущего девелоперского цикла.
Всего, по данным аналитиков, за первое полугодие на рынок вышло около 224 тыс. кв.м офисных площадей, что почти на 60% ниже аналогичного показателя прошлого года. Около половины нового предложения расположено за пределами ТТК.
"В первом полугодии было арендовано и куплено около 494 тыс. кв.м, что оказалось на 5% ниже результата аналогичного периода 2014 года, - отмечают эксперты. - Арендаторы продолжают активно пересматривать условия договоров аренды – из всего объема транзакций на рынке большинство сделок оказалось сделками продления и перезаключения договоров аренды".
Согласно их данным, доля свободных площадей в среднем по рынку составила около 17%. В классе А показатель незначительно снизился – до 27,4% по сравнению с 27,6% на конец первого квартала 2015 года. При этом эксперты отмечают, что наблюдается постепенная стабилизация ставок аренды: по итогам второго квартала ставки остались близки к уровням начала первого квартала.
Ритейл: продавцы и покупатели адаптируются
В первом полугодии 2015 года в Москве было введено около 342 тыс. кв.м торговых площадей. По словам экспертов, это превысило полугодовой рекорд прошлого года на 41%.
Большинство торговых центров было введено в первом квартале, в то время как во втором объем нового ввода продемонстрировал отрицательную динамику к 2014 году (93 тыс. кв. м) и оказался на 49% ниже квартального результата прошлого года.
Такая тенденция, по мнению аналитиков, продолжится до конца года, а итоговый показатель составит около 420 тыс. кв.м, что на 30% ниже объема ввода 2014 года.
Доля вакантных площадей продолжила свой рост и достигла уровня в 7,5%, что на 4 п.п. превышает результат аналогичного периода 2014 года.
"В первую очередь на данный рост повлияло открытие новых торговых центров. Спрос на площади в действующих ТЦ значительно не изменился. Некоторые ритейлеры изучают возможности, которые предлагает текущий рынок, и открывают магазины в привлекательных торговых центрах", - рассказывают эксперты.
По их данным, средние и максимальные арендные ставки в ТЦ Москвы сохранились на уровне первого квартала 2015 года.
"Спрос на давно работающие успешные торговые центры стабилен, что позволяет им удерживать высокий уровень ставок. Ритейлеры начинают постепенно адаптироваться к новым условиям рынка, а потребители привыкают к повышению цен и больше не откладывают совершение покупок", - считают аналитики.
Что касается стрит-ритейла, то во втором квартале 2015 года максимальная ставка аренды на основных торговых коридорах Москвы осталась неизменной на уровне 250 тыс. руб. за кв. м в год. Самый высокий спрос продемонстрировали рестораны и кафе. Fashion-операторы продолжают рассматривать центральные улицы: Кузнецкий Мост, Петровка, Б. Дмитровка, Рождественка и другие. Банки, магазины бытовой химии и продуктовые магазины преимущественно развиваются в спальных районах города.
Доля свободных площадей на основных торговых коридорах сохранилась на прежнем уровне и составила 9%.
Склады: хорошо продаются и плохо пополняются
По результатам 2015 года складской рынок московского региона может пополниться на 1 млн кв.м, что на 34% ниже показателя прошлого года.
"Во втором квартале 2015 года было введено около 270 тыс. кв.м складских площадей, что на 29% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Объем ввода за первое полугодие составил около 630 тыс. кв.м, что незначительно ниже показателя первых шести месяцев прошлого года", - отмечают аналитики.
При этом во втором квартале было арендовано и куплено 159 тыс. кв.м складов – на 16% меньше, чем годом ранее. В целом за полугодие объем сделок достиг 305 тыс. кв.м против 320 тыс. кв.м в аналогичном периоде прошлого года.
В течение второго квартала 2015 года доля свободных площадей в готовых складских комплексах выросла до 11,2% по сравнению с 10,4% на конец марта.
По итогам второго квартала уровень среднерыночных ставок по новым контрактам стабилизировался и составил около 4,3 тыс. руб. за кв. м в год, максимальных – 5 тыс. руб. за кв. м в год, говорят эксперты.
Рынок инвестиций начинает набирать обороты
"Инфляционные ожидания по-прежнему высоки, заемное финансирование продолжает оставаться дорогим, однако в течение второго квартала текущего года мы наблюдали сигналы, свидетельствующие о начале стабилизации экономики. Данные обстоятельства уже положительно влияют на рынок недвижимости: арендные ставки достигают "дна" во всех секторах, а объемы инвестиций начинают набирать обороты", - рассказывают эксперты, комментируя ситуацию на рынке инвестиций.
По итогам первого полугодия 2015 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил $1,1 млрд, снизившись на 33% в годовом сопоставлении. Объем вложений во втором квартале составил $578 млн, сократившись по сравнению с соответствующим периодом прошлого года также на треть, но увеличившись на 16% по отношению к предыдущему кварталу этого года.
Во втором квартале этого года ставки капитализации в Москве остались на уровне предыдущего квартала: 10,5% и 10,75% для офисного и торгового сегментов соответственно, 12% - для складского сектора.
"Мы считаем, что цикл спроса проходит "дно", предполагая, что данные ставки во всех секторах начнут снижаться в течение третьего квартала 2015 года", - говорят аналитики.
В первом полугодии интерес инвесторов был по-прежнему сосредоточен на офисном сегменте, на который пришлось 40% от общего объема инвестиций. Доля складского сектора достигла 21% от объема вложений за полугодие.
Активы, расположенные в столице, остаются самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 86% от общего объема средств за полгода. Объем инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге составил $53 млн по сравнению со $165 млн за первые два квартала прошлого года, в результате чего доля города в общем объеме сделок снизилась c 10% до 5%.
Доля иностранного капитала по итогам полугодия составила 18%.
