Эксперты рассказали, как изменится рынок в условиях антироссийских санкций
Москва. 18 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – На фоне введенных рядом стран антироссийских санкций среди наших сограждан, том числе в соцсетях, стали популярны шутки из серии "осваиваем огород". До грядок пока еще несколько холодных месяцев, однако про дачный вопрос поговорить уже пора. Эксперты рассказали "Интерфаксу", как сейчас ведет себя рынок загородной недвижимости в Московском регионе.
Экспонируем, экспонируем, закончили экспонировать…
По данным компании "Инком-Недвижимость", в мартовской экспозиции в Московском регионе представлено 13,28 тыс. коттеджей. Это на 1,3% выше показателя прошлого месяца и на 12% превышает показатель годом ранее. Также на рынке предлагается 67,4 тыс. дач, объем экспозиции которых за год и месяц не изменился. Кроме того, на продажу предлагается 34,4 тыс. участков без подряда (-1,8% за месяц и на 13% меньше, чем в прошлом году).
"После ажиотажного спроса на "загородку" предложение вторичных коттеджей и дач постепенно увеличивается, однако многие продавцы по-прежнему неоправданно завышают цены на экспонируемые лоты. Наибольшая доля в реализации ожидаемо принадлежит лотам эконом-класса. Максимальным спросом пользуются участки без подряда, самый дешевый сегмент рынка загородной недвижимости", – прокомментировал состав предложения руководитель Аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов.
В ЦИАН уточнили, что без учета элитного класса на рынке аренды загородной недвижимости Московского региона представлено около 2,5 тыс. лотов, что на 10% выше, чем 23 февраля, перед началом спецоперации в Украине.
Есть ли спрос в Подмосковье?
Ажиотажного спроса, по мнению экспертов, не отмечается.
"Существующий спрос обусловлен желанием покупателей использовать имеющиеся накопления и одобрения ипотеки от банков по старым условиям. В дальнейшем спрос начнет снижаться, так как новые ипотечные ставки не вызывают у заемщиков оптимизма", – заявил директор департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Олег Новосад.
Он пояснил, что цены на загородку уже были завышены из-за серьезного удорожания стройматериалов и работ.
А вот с арендным жильем ситуация поменялась. По данным ЦИАН, спрос на посуточную аренду дач в Подмосковье после 24 февраля просел на 27%. Относительно аналогичного периода 2021 года активность снизилась почти на треть.
"В сегменте долгосрочной аренды ситуация похожая. Спрос с 24 февраля снизился на 12%, относительно аналогичного периода прошлого года – на четверть. Однако после 9 марта, то есть праздников, активность снова стала расти, и уже выше фоновых значений начала февраля. То есть пока ярко выраженного интереса к загородной аренде мы не фиксируем – скорее речь идет о стандартном спросе в начале весны по аренде домов на лето", – рассказала эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина.
По ее мнению, 24 февраля и в последующие несколько дней рынок загородной недвижимости Подмосковья был "поставлен на паузу". Потенциальный спрос снизился на 23%. Эксперт отметила, что рост ключевой ставки привел к всплеску активности всего на 10%, в то время как для городской недвижимости прирост был существенно выше (50-70%).
Цены в шоке
По данным аналитиков "Инком-Недвижимость", в Московской области средняя стоимость коттеджа составляет 32,1 млн рублей. Этот показатель вырос на 2,2% за месяц и на 26% за год. Интересная особенность: с рынка выбыло много дорогих лотов, а вот дешевых, наоборот, прибавилось.
Дачи сейчас стоят в среднем 7,8 млн рублей, показатель вырос на 6% за месяц и на 30% - за год. Участок без подряда стоит в среднем 1,23 млн рублей - рост на 3,5% за месяц и на 7% - за год.
Начальник отдела департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Анна Власова подчеркнула, что границы пока закрыты, и "это могло бы привести к росту цен". Но при этом, уточнила эксперт, существует вероятность увеличения количества людей, опасающихся потерять работу, в связи с уходом с рынка части игроков бизнеса. Поэтому в компании не ожидают глобального увеличения спроса.
"Сейчас сложно говорить, будет ли рост цен на загородную недвижимость - это зависит от того, какое соотношение спроса и предложения мы увидим. Рынок загородной аренды с одной стороны вроде бы большой, а с другой стороны - значительная часть предложения сосредоточена в сегменте бизнес-класса", - пояснила управляющий директор сети офисов недвижимости "Миэль" Мария Жукова.
В ЦИАН отметили, что долгосрочная аренда практически не изменилась в цене с 24 февраля. Так, арендная ставка выросла в Московском регионе в среднем на 1 тыс. рублей - до 107 тыс. в месяц. С учетом отсутствия ажиотажа на рынке в компании предрекают возможность рост цен только с началом делового сезона, ближе к лету, и с вымыванием с рынка наиболее бюджетных лотов.
Средняя ставка посуточной аренды в Подмосковье сейчас составляет 18,5 тыс. рублей за коттедж в сутки - на 5% больше, чем год назад. Относительно февраля значение снизилось на 1,3% за счет сжавшегося в нынешних условиях спроса.
Также отмечается, что часть продавцов перевела стоимость объектов в валюту, и по таким объектам звонки прекратились. По мнению руководителя отдела загородной недвижимости офиса "Миэль" "Сущёвский" Татьяны Ананьевой, разгоняющаяся инфляция тоже может не дать цене упасть, это будет видно позже.
"Сейчас сложно спрогнозировать, такая кризисная ситуация впервые на рынке", - заявила Ананьева.
Прогноз санкционной "непогоды"
Ожидается, что уже к апрелю рынок покинут "ипотечники" из-за подорожания кредитов на покупку загородной недвижимости. Также эксперты прогнозируют, что придирчивость покупателей вырастет, и выбирать зачастую они будут именно по цене.
В "Инком-Недвижимость" говорят, что есть вероятность снижения стоимость "загородки" настолько, что брать ипотеку по существующим на тот момент условиям станет выгодно.
"В настоящее время продавцы, покупатели и девелоперы заняли выжидательные позиции, как всегда и бывает во времена неопределенности. Это означает увеличение сроков принятия решений участниками и отсутствие быстрых сделок на рынке. Застройщики заморозят текущие проекты и не будут выводить новые до выяснения дальнейшей ситуации", – считает Таганов.
Он добавил, что ситуация на рынке будет развиваться в зависимости от дальнейшей макроэкономической и политической обстановки. По словам Таганова, если текущая ситуация разрешится в ближайшие один-два месяца, то кардинальных изменений на рынке загородки не предвидится. В случае затягивания на полгода и больше эксперт считает, что рынок ожидают глубокие структурные изменения.
Также в компании считают, что возможен небольшой прирост спроса в сегменте эконом-класса, но он составит не более 10%.
По мнению Виктории Кирюхиной, рост цен начнется традиционно весной, но этот год имеет свои особенности, так как пока неизвестно, как будут обстоять дела с поставками импортных строительных и отделочных материалов, как изменятся цены и во сколько обойдется строительство дома.
"Для готовых коттеджей проблема – в высоких ипотечных ставках. Несмотря на рост цен, в краткосрочной перспективе предпосылок для столь стремительного роста, как в 2020-2021 годах мы не видим. Все же загородный объект – это не предмет первой необходимости, и в условиях такой неопределенности", - прогнозирует Кирюхина.
Хотим арендовать
Мария Жукова подчеркнула, что в компании ожидают увеличения спроса на загородную аренду в этом году, но пока рано говорить о его конкретной величине.
"Пандемия нас многому научила: кто-то уже приобрел себе участки и, соответственно, они уже сейчас выпадают из категории арендаторов, кто-то планирует покупку в этом году. Рынок достаточно активно развивается, появляются новые форматы загородного отдыха: возросло предложение по аренде коттеджных посёлков, загородных домов, парк-отелей. Есть люди, которые в пандемию, в предыдущие два года, снимали себе дома и оставили контакты собственников - теперь справятся сами, в агентства обращаться не будут", - прокомментировала Жукова.
Она добавила, что рост спроса может быть за счет тех, кто привык отдыхать за границей, а в этом году не сможет. Однако чрезмерного всплеска спроса не ожидается.
