Китайский склад в России: варианты, возможности, перспективы

15 августа 2022, 09:49

Складской комплекс GLP I-Park Dalian, Далянь

Фото: фото с сайта glpi-park.com

Рынок складской недвижимости "Поднебесной" может прийти на нашу территорию в формате бондов

Москва. 15 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Переориентация торговых потоков в России может увеличить долю импорта китайских товаров в РФ в значительной степени. Все эти товары должны где-то храниться и обрабатываться. О том, какие форматы могут прийти на нашу территорию вместе с китайскими складами, рассуждают эксперты Knight Frank.

Взгляд на восток

В майском докладе о денежно-кредитной политике ЦБ РФ предполагает, что в 2022 мы можем увидеть значительное снижение импорта по отношению к экспорту как в реальном, так и в стоимостном соотношении, оценивая снижение импорта на 32,5%–36,5%. В ближайшие два года мы также будем наблюдать переориентацию торговых потоков. В такой ситуации роль Китая, доля которого в импорте РФ составляет около 24%, может ещё увеличиться, что может выражаться в увеличении доли складских площадей, занимаемых китайскими арендаторами.

Какими же будут эти склады? Чтобы начать строить предположения, стоит обратить внимание на состояние китайского складского рынка.

Рынок складской недвижимости Китая оценивается в общей сложности более чем в 1,1 млрд кв.м. При этом доля высококачественных площадей по различным оценкам составляет не более 6,9%, поскольку подавляющее большинство действующих складских площадей — бывшие промышленные объекты, не подходящие под современные требования к хранению и распределению товаров. Различия в оценках объемов высококачественных складов связаны с тем, что для Китайского рынка отсутствует единый стандарт высококачественных складов. Но эксперты сходятся на оценках, что общая обеспеченность складскими площадями в Китае составляет около 0,81 кв.м/чел. (в РФ — 0,24 кв.м/чел.), а высококачественными площадями около 0,05 кв.м/чел. (в РФ — 0,08 кв.м/чел.).

В отличие от средней арендной ставки на Российском рынке, средняя ставка аренды в Китае не показывает постоянного роста и относительно стабильна, несмотря на значительные различия между провинциями. В первом квартале 2022 средняя запрашиваемая ставка аренды на высококачественные площади по Китаю составила около 396 юаней/кв.м/год, сохранившись на уровне 4 квартала 2021 года.

Одним из драйверов развития внутреннего спроса является сфера электронной торговли. E-commerce компании также выступают основным источником спроса на высококачественные складские площади. На компании электронной торговли, 3PL-логистики, фармацевтики и свежих продуктов приходится до 70% новых договоров аренды. По данным Technavio, общая доля компаний 3PL-логистики среди всех арендаторов/покупателей высококачественных складских площадей Китая составляет около 45%. Компании сферы e-commerce занимают до 25% площадей, а компании розничной и оптовой торговли до 20%. Наименьшую долю высококачественных складских объектов занимают компании сферы производства — до 10%.

По данным McKinsey, на Китай приходится до 40% объема мирового рынка электронной торговли. При этом на онлайн-продажи приходится более 50% от общего числа розничных продаж. По данным China International E-Commerce Network (CIECC) объем трансграничного импорта и экспорта в 2021 году достиг 1,98 трлн юаней, что на 17% больше, чем в 2020 году (1,69 трлн юаней). 77% всего объема приходится на экспорт. По данным LeadLeo доля России в экспорте электронной торговли Китая на 2018 год составляет 11,3% от общего объема и занимает третье место. Первое и второе место — США (17,5%) и Франция (13,2%) соответственно.

Для стимулирования трансграничной онлайн-торговли правительством Китая принято решение о создании «комплексных пилотных зон для трансграничной онлайн-торговли". На их территории действует режим льготного налогообложения, а также размещаются бондовые склады. Преимуществом бондовых складов помимо освобождения от импортных и экспортных пошлин, является то, что импортируемым товарам не требуется проходить растаможивание "до востребования", то есть до момента совершения покупки импортируемого товара покупателем. На данный момент, по мнению Knight Frank Mainland China, бондовые склады оказывают ограниченное влияние на рынок складской недвижимости Китая, хотя девелоперы и заинтересованы в строительстве высококачественных объектов в зонах транзитной торговли.

Кроме того, в 14 пятилетнем плане развития Китая государством принята стратегия по "стимулированию строительства сети зарубежных складов". Зарубежными складами обозначаются складские объекты китайских компаний, расположенных за рубежом для повышения скорости доставки по сравнению с доставкой напрямую из Китая. Иными словами, зарубежным складом может быть назван любой складской объект, импортирующий товары из Китая для продажи за рубежом. Зарубежные склады схожи с бондовыми в том смысле, что импортируемые товары заранее доставляются на склад и хранятся там «до востребования".

По данным LeadLeo через зарубежные склады проходит до 86% всей экспортной электронной торговли Китая. До 90% зарубежных складов размещены в Северной Америке, Европе и Азии.

"Китайский рынок складской недвижимости — один из наиболее крупных и развитых в мире. Он значительно отличается от российского по объему и доле качественного предложения (1.145 млрд кв.м, из которых лишь от 6,1% до 6,9% — площади, аналогичные российским площадям класса А), профилю арендаторов (около 45% площадей занимают логистические компании и около 20% компании электронной торговли) и условиям формирования рынка (наличие государственного плана по развитию логистической недвижимости, ограничение на владение землей). Мы также видим, как Китаем стимулируется развитие зарубежных складов за пределами страны для увеличения товарооборота в сфере международной электронной торговли", — резюмирует региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова.

Взгляд с востока

Какое все это имеет отношение к российскому складскому рынку вообще и бизнесу в частности? Самое прямое. Это, скорее всего наши перспективы на ближайшие несколько лет. Напомним, что, по данным аналитиков Knight Frank, к концу года в Московском регионе и Санкт-Петербурге ожидается увеличение вакантных площадей, предлагаемых в аренду и субаренду, до 5–6% — часть иностранных компаний уходят с рынка. Дополнительным стимулом выхода на российский рынок китайских арендаторов может послужить обсуждаемая программа промышленной ипотеки, а также запуск формата зарубежных и бондовых складов на территории РФ. По данным Fudan Institute of Belt and Road & Global Governance (BRGG), на конец 2021 года в России функционировало более 30 зарубежных складов Китая, ориентированных, в основном, на продажу одежды и бытовой техники.

В конце июня 2022 Государственной Думой во втором и третьем чтении был принят законопроект об экспериментальном режиме бондового склада, который также может способствовать расширению присутствия китайских e-commerce игроков на российском рынке. Ранее в России использовалась процедура таможенного склада, позволяющая создать компаниям товарный запас на срок до трёх лет без уплаты ввозных таможенных пошлин и иных налогов, но только для B2B-сегмента. В текущей редакции законопроекта процедура таможенного склада расширяется и на B2C-сегмент. Физические лица смогут получать приобретаемые на зарубежном маркетплейсе товары напрямую со складов, расположенных в России. В рамках эксперимента назначенный Правительством РФ оператор почтовой связи сможет ввозить товары и размещать их на бондовых складах для дальнейшей продажи через маркетплейсы, с которым будут заключены соглашения. После окончания эксперимента ожидается, что возможность использовать бондовые склады будет расширена для всех юридических лиц, отвечающих соответствующим требованиям, а не только для назначенного почтового оператора.

Процедура таможенного склада не обязывает к строительству новых площадей, а потому может быть введена в том числе и для действующих объектов. Тем не менее, следует учитывать, что в текущей редакции законопроект предполагает лишь предоставление полномочий Правительству РФ, не уточняя деталей механизма функционирования режима бондового склада. Мы видим декларирование развития режима бондового склада, однако его эффективность и степень влияния на спрос со стороны китайских игроков можно будет оценить лишь после конкретизации механизма.

"Поскольку Китай является одним из основных партнеров России в сфере электронной торговли, мы можем ожидать, что в условиях изменения логистических цепочек китайские компании начнут рассматривать увеличение складских мощностей и на российском рынке. Способствовать этому может уточнение механизма функционирования режима бондового склада для зарубежных маркетплейсов в рамках обсуждаемого законопроекта, а также сотрудничество с министерством коммерции Китая в разработке отраслевых и национальных стандартов по строительству зарубежных складов китайских компаний на российском рынке", — считает Широкова.

В условиях ограниченного импорта из стран Европы и США можно, с одной стороны, ожидать увеличения площадей, занятых китайскими компаниями, действующими по модели зарубежного склада. С другой стороны — принятие изменений в Таможенный кодекс, касающихся ввода процедуры бондового склада, может также служить дополнительным стимулом к увеличению присутствия китайских компаний на рынке.


Интервью

Горячие
темы

Курс валют

USD

60,25

+ 0,85

EUR

58,24

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

257,693
($4,279)

Курс валют

USD

60,25

+ 0,85

EUR

58,24

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

257,693
($4,279)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

18,839,000
$312,680

1.485%

%

Подписка