Недвижимость каких стран привлекательна сегодня с точки зрения инвестиций
Москва. 27 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Продолжающийся рост цен на недвижимость внутри страны и падающая доходность не сильно привлекают инвесторов в российскую недвижимость, а вот спрос на зарубежную недвижимость в этом году показал небывалый всплеск и продолжает расти. Эксперты рынка рассказали порталу "Интерфакс-Недвижимость", куда и почему сегодня предпочитают инвестировать граждане РФ.
Куда и зачем
"Фокус россиян при выборе страны для покупки недвижимости в этом году сместился: если в 2021 году лидерами спроса на зарубежную недвижимость являлись Греция, Кипр и Португалия, то сейчас в топ-10 стран по спросу со стороны россиян находятся Турция, ОАЭ, Кипр, Мальта, Испания, Сербия, Израиль и страны Карибского бассейна. Изменения непосредственно связаны с доступностью получения ВНЖ, а также лояльностью властей по отношению к иностранным инвесторам. В этом году мы наблюдаем активный спрос на получение статуса резидента за рубежом. Так, около 70% запросов клиентов приходится на получение ВНЖ и гражданства. Лидерами в этой области стали Турция и ОАЭ", - говорит региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia Марина Шалаева.
По словам эксперта, вторая категория клиентов, около 13%, рассматривает покупку зарубежной недвижимости для личного пользования. Турция, Кипр и ОАЭ лидируют, однако нестандартные локации – Бали, Таиланд, Маврикий - также набирают популярность среди россиян.
Также эксперты отмечают возросший интерес к Сербии, Черногории и странам Средней Азии, особенно к Узбекистану.
"В этом году россияне инвестируют в недвижимость за рубежом чаще всего для создания "запасного аэродрома" - получения второго паспорта или ВНЖ, трансфера капитала и приобретения жилья в такой локации, куда при желании можно переехать в будущем. При этом клиенты всегда внимательно изучают инвестиционные показатели проектов: на рынке нет такой паники, из-за которой россияне покупали бы любые доступные объекты за границей", - добавляет коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова.
Что покупают
Конечно, параметры лотов зависят от предложений и условий покупки, представленных в каждой отдельной стране, но, по данным основателя Alexey Shvyrkov Realty Алексея Швыркова, чаще всего речь идет о квартирах с одной спальней площадью около 70 кв.м. Стоимость ликвидной и интересной квартиры, которая гарантированно будет сдаваться и приносить доход, составляет от 250 до 470 тыс. евро в зависимости от локации, стоимости комплекса и условий платежа.
На втором месте – апартаменты-студии без отдельно выделенных спальных комнат, но они очень интересны и привлекательны как раз для туристов и курортного отдыха. Стоимость таких апартаментов площадью примерно 45 кв.м составляет от 120 до 290 тыс. евро.
На третьем месте – гостиничные номера и специальные апарты, приспособленные для гостиничного заселения и управления. Они немного дороже, так как в стоимость сразу заложена комплектация и даже посуда. Это хоть и не так привлекательно по деньгам, но это гарантированная инвестиция, о которой не стоит беспокоиться в будущем. Стоимость таких объектов составляет от 270 до 400 тыс. евро, площадь 38-48 кв.м.
Где и как
Довольно нестандартным направлением для инвестиционных покупок россиян в последние несколько лет являются ОАЭ.
"На 2022 год в ОАЭ проживает около 9,4 млн человек. Из них 8,92 млн человек — экспаты. По более-менее точным данным, стабильно на территории страны проживает около 40 тыс. россиян и около 60 тыс. русскоговорящих граждан стран СНГ", - рассказывает представитель портала Emirates.Estate Алексей Щербатых.
При этом, как уточнил директор по развитию Becar Asset Management Александр Пестряков, россияне внесли существенный вклад в динамику спроса на недвижимость в Дубае в этом году.
"Объем сделок с недвижимостью в эмирате составлял до 2-2,5 млрд дирхам ежедневно, что примерно соответствует 45 млрд рублей. При этом в Дубае также крайне либерализован процесс регистрации компаний. Поэтому люди переезжают семьями и перевозят свой бизнес", - пояснил эксперт.
Для получения ВНЖ в Дубае (в данном случае – резидентской визы на 3 года) нужно купить недвижимость стоимостью примерно в $205 тыс. Для получения резидентской визы на 5 лет стоимость приобретенной недвижимости должна составлять $1,5 млрд.
"Турция как была, так и остаётся одним из наиболее приоритетных для россиян инвестиционных направлений в смысле приобретения жилой недвижимости", - рассказывает представитель портала Turk.Estate Ален Еремеев.
По словам Шалаевой, Турция занимает второе место по востребованности среди клиентов – на нее пришлось около 40% запросов. Самыми популярными городами считаются Стамбул и Бодрум.
Однако с начала 2022 года правила меняются чуть ли не каждую неделю, постоянно выходят новые постановления, предупреждает Еремеев.
"Из ключевых моментов стоит отметить повышение в июне минимального финансового ценза для получения "гражданства за инвестиции" с $250 тыс. до $400 тыс., что, впрочем, практически никого не отпугнуло: многие россияне интересуются именно элитными резиденциями, а они столько и стоят. Те же, чей бюджет на покупку поменьше, могут по-прежнему приобретать жильё по устраивающей их цене и при желании оформлять вид на жительство на общих основаниях, как владельцы недвижимости. Правда, летом этого года для ряда собственников изменился тип ВНЖ", - говорит он.
Самой популярной для инвестиций в недвижимость европейской страной для россиян остается Кипр. Весной 2022 года количество запросов выросло на 50%. Здесь можно получить ВНЖ при инвестициях в размере 300 тыс. евро. Средний бюджет покупки – от 300 тыс. до 1 млн евро. Прежде всего, интерес наблюдается к лотам в Пафосе и Лимасоле с целью собственного проживания или для сдачи в аренду.
Интересно, что одним из вариантов для покупки жилья остается Испания. Привлекательной является возможность получения вида на жительство, так называемой Золотой визы, при инвестировании в недвижимость на сумму 500 тыс. евро или более, говорит представитель портала Spain-Real Estate Юлия Коршунова. Но это, конечно, единичные случаи.
"Если в 2020 году гражданам России было выдано 74 инвестиционные визы, то в 2021 году, отмеченном пандемией коронавируса, их число увеличилось до 157 граждан. Что касается 2022 года, в январе иностранцам с российским гражданством было выдано шесть виз для приобретения недвижимости на сумму более 500 тыс. евро", - добавляет она.
Что касается намного более бюджетных вариантов подальше от центра Европы, то раньше таким вариантом для инвестиций в недвижимость наряду с Турцией была Грузия, но в последнее время цены на жильё в этой стране взлетели в 2 раза. В связи с этим сейчас вкладывать деньги в жильё там невыгодно, говорит руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
Ну и совсем редкой ранее страной для инвестиций с точки зрения россиян был Узбекистан, который сейчас вызывает живейший интерес.
"Но говорить о наплыве иностранных инвестиций в недвижимость, как это происходит в Турции или ОАЭ, пока рано. Россияне пока покупают квартиры больше в инвестиционных целях, а не ради получения ВНЖ, хотя такие программы есть. Средний бюджет сделок россиян в январе-июле составил $50 тыс.", - говорит генеральный директор Golden House Авраам Городецкий.
По мнению эксперта, популярность Узбекистана связана также еще и с уходом из РФ мировых платежных систем: теперь именно там россияне предпочитают открывать карты и счета.
Риски и возможности
Законодательство России регулирует условия расчётов с резидентами разных стран. Купить недвижимость у резидента "недружественной" страны можно, но необходимо проводить оплату с зарубежного счёта. Резидентам РФ и остальных стран можно отправить перевод с российских счетов. Изменения условий со стороны других стран заключаются в том, что сейчас россияне не могут оформить ВНЖ или гражданство за инвестиции по ряду программ, а также ограничен доступ к финансовым услугам. Запрета на продажу недвижимости россиянам не вводила ни одна страна, но фактически сейчас максимально сложно оформить сделку в Великобритании и во Франции, говорит Милишенкова.
В остальном, по ее словам, условия для инвесторов из России принципиально не изменились. На уровень риска влияет стабильность экономики и регулирование: считается, что риски на первичном рынке в ЕС минимальны, в Черногории и Таиланде они несколько выше — инвесторы могут столкнуться с переносом сроков. Рынок новостроек в Дубае регулируется довольно жестко: чтобы начать стройку, девелопер вносит значительную часть от стоимости объекта на эскроу-счет. В Турции застройщики по закону обязаны страховать свои проекты, что снижает риски, но не исключает их полностью.
"В европейской стране или недружественном государстве ты можешь остаться в ограничении прав на свою недвижимость, но от этого сейчас не застрахован нигде и никто. Поэтому все инвестиционные проекты сейчас становятся очень рисковыми и нужно серьёзно взвесить всё "за и против", - добавляет Швырков.
