И сверхдорогие и супердешевые лоты полостью зависят от их инфраструктуры
Москва. 29 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Курортная недвижимость России сделала в этом году заметный шаг вперед. И это не удивительно, ведь если где-то убыло, значит где-то прибыло. Однако ценник даже в сопоставимых локациях демонстрировал мощный разлет, дезориентируя покупателя и инвестора. Участники рынка постарались разобраться, от чего же зависят в большей степени цены на курортное жилье.
Море и не только
С начала года в приморских городах европейской части РФ было продано 5400 квартир, подсчитали с своем совместном исследовании ЦИАН и девелопер FIVE. По их данным, это около 1,7% от всех сделок на рынке новостроек в европейской России. Согласно исследованию, в ТОП-5 самых популярных городов-курортов входят Новороссийск (1500 сделок), Сочи (1400), Анапа (410), Ялта (370) и балтийский Светлогорск (470). Самыми быстрорастущими курортными направлениями признаны Краснодарский край (2900 ДДУ) и Крым (1100 ДДУ).
Что касается наиболее перспективных с точки зрения инвестиций в недвижимость курортных локаций, то здесь многое зависит от стартовых условий и тех возможностей, которые они могут предложить. В настоящее время горные, бальнеологические и биоклиматические курорты России с точки зрения недвижимости остаются недооцененными. Эксперты сделали в своем исследовании важный вывод, что потенциал для роста курортной недвижимости внутри страны критически связан с уровнем и скоростью развития инфраструктуры.
Человеку много ль надо
Условно курортные зоны можно разделить на прибрежные, горные и "лечебные" (имеется в виду гидроминеральный и биоклиматический кластер).
Морские курорты России концентрируются на юге, на побережьях Черного, Азовского, Каспийского морей, при этом они есть и севернее, на Балтике, а также на берегах Японского моря на Дальнем востоке страны (примерно на широте Дубровника и Сочи).
Главные санаторные локации с минеральными водами и термальными источниками сосредоточены на юге Ставропольского края (прежде всего - знаменитые Кавминводы), однако имеются также в Карелии, на Байкале, и в Большом Сочи.
Три в одном
Некоторые локации могут похвастаться только одной "специализацией". Другие объединяют все виды возможного отдыха. В этом смысле Сочи повезло трижды – тут на довольно локальном расстоянии есть практически всё. Более того, развитию курорта помогла прошедшая в Сочи олимпиада, благодаря которой были сделаны беспрецедентные вложения в инженерную, транспортную, гостиничную, спортивную и развлекательную инфраструктуру города-курорта, в благоустройство береговой линии. Отсюда и интерес покупателей, а следом за ним и девелоперов к этой локации. Интерес был так велик, что власти города объявили мораторий на некоторое время. Однако девелоперы успели вывести в продажи и начать строить множество жилых комплексов, в последние годы, в основном, в высоком сегменте. Поэтому рынок Сочи находится в некоторой диспропорции в своем развитии местного рынка.
Большая часть инвестиций вложена в прибрежный и горный кластеры, в то время как санаторная составляющая по-прежнему нуждается в комплексной реновации. Здесь можно увидеть новую нишу для развития.
В настоящее время в Большом Сочи, по разным оценкам, в продаже находится 13 400 – 14 900 квартир и апартаментов в 110 строящихся или только что построенных жилых и многофункциональных комплексах разного класса. Объем предложения на вторичном рынке жилья составляет 8 700 – 10 000 квартир. Средние цены зафиксированы на уровне 360 000 руб. за кв. м (для сравнения - самые доступные цены на квадратный метр в приморских локациях Юга России наблюдаются сейчас в Махачкале и Каспийске – до 60 000 руб. за кв. м). Цена на квадратный метр на Курорте Красная Поляна за последний год выросла на 30-35% и сейчас находится в диапазоне 360 000 – 420 000 рублей за «квадрат».
Балтийское море
В опубликованном в начале сентября списке лучших туристических мест по версии сервиса SuperJob первое место заняла Калининградская область. Зеленоградск, Светлогорск и Куршская коса получили высокие оценки по инфраструктуре, сервису, отношению местных жителей к туристам и чистоте общественных мест. Сюда едут туристы, до 2020 года выбиравшие европейские направления, и сейчас балтийский курорты испытывают повышенную нагрузку, по мнению Госсовета по развитию туризма.
Рынок недвижимости Калининградской области показывает значительный рост предложения и спроса за последний год. Катализатором роста стали государственные и частные инвестиции, связанные как с индустрией, так и с туризмом. В частности, в 2021 – 2022 году порядка 310 млн рублей из федерального и регионального бюджета ассигновано на приведение в порядок пляжей, парков, создание кемпингов, туристических маршрутов и электронных путеводителей. В стадии реализации находится ряд частных гостиничных и спортивно-оздоровительных проектов.
Частных инвесторов привлекает относительно низкий порог входа (в настоящее время 1 кв. м в Калининграде в среднем строит около 130 000 – 160 000 рублей). Однако существующие транспортные и логистические ограничения объективно ограничивают инвестиционный спрос на недвижимость.
Рынок недвижимости Ленинградской области определенно развитый, однако он работает, скорее, по законам дачных пригородов и рассчитан в большей степени на внутренний региональный спрос. Приморским городам Ленобласти трудно конкурировать за туристов и инвесторов с соседним Петербургом. Соответственно, 1 кв. м в Ленобласти в первом полугодии стоил в среднем около 150 903 руб. (в Санкт-Петербурге – около 225 000 руб.).
Горы и воды
Курорты Северного Кавказа (Архыз, Кисловодск, Пятигорск) сегодня являются самыми недооцененными и самыми перспективными курортными локациями. Сейчас здесь практически отсутствует рынок современного строящегося жилья. Хотя гидроминеральные и биоклиматические условия здесь таковы, что есть возможность получить здесь отечественные аналоги таких известных курортов, как Баден-Баден, Карловы Вары, Монтекатини-Терме, Эмилия-Романья – для массового и средне-бюджетного отдыха, с соответствующей динамикой цен на жилье и спросом на недвижимость бизнес-класса+.
Не менее значительный потенциал существует у "горнолыжных" локаций, которые имеются на Северном Кавказе, Урале и в Сибири. Длинный холодный сезон, широкий возможности для развития конных и трекинговых маршрутов в теплое время года – все это стартовые возможности для развития здесь не только спортивных и туристических, но и жилых кластеров.
Приморская инфраструктура Каспия для современного российского жителя только раскрывается. Но у нее прекрасные перспективы. Власти Дагестана планируют приступить к созданию нового города-курорта на Каспии в следующем году.
"В проекте, который мы сегодня предлагаем рассмотреть по созданию курорта Каякент в Каякентском районе Дагестана, такое наименование ему пока даем, мы предполагаем создать всероссийский детский центр по типу "Артека", "Орленка", "Океана", - сообщил журналистам глава региона Сергей Меликов в рамках Восточного экономического форума (ВЭФ).
"Курорт мы предлагаем развивать как бальнеологический, лечебный кластер. Там же возможно создание других рекреаций, которые вместят в себя все виды туризма, существующие сегодня. Это достаточно близко от самого древнего и самого южного российского города Дербента. Это удобная локация к горным маршрутам, к историческим и природным местам, которые находятся в Дагестане. Весьма удобная локация от аэропорта, нахождение рядом федеральной трассы — все это дает возможность использовать эти плюсы для создания такого нового курорта, в котором россияне сегодня нуждаются", — сказал Меликов.
Ранее Ростуризм сообщал о совместной с властями Дагестана проработке создания в регионе нового морского курорта. В свою очередь, газета "Коммерсант" информировала со ссылкой на участников рынка, что там можно возвести комплекс на площади около 200 га с отелями на 30 тыс. номеров, что потребует до 300 млрд руб. Это позволит создать аналог Сочи с горным и морским кластерами.
