В уходящем году спрос поступательно рос, предложение сокращалось, а цены увеличивались
Москва. 19 декабря. ИНТЕРФАКС — Подходящий к концу 2023 год в числе прочего запомнится сектору первичной жилой недвижимости серией повышений ключевой ставки ЦБ, всплеском ажиотажного спроса на квартиры и возросшими темпами продаж. Об основных тенденциях, которые сложились за прошедшие месяцы на рынке новостроек Москвы, "Интерфаксу" рассказали эксперты и девелоперы.
Почём метр
По словам директора по развитию Est-a-Tet Романа Родионцева, спрос стимулировался внешними факторами, в основном уровнем доступности ипотеки, и это в большей степени сказалось на масс-маркете.
"За 11 месяцев 2023 года на первичном рынке Москвы реализовано 3,6 млн кв.м жилья, что на 29% больше, чем за аналогичный период прошлого года (2,8 млн кв.м)", — сообщил он.
Что касается объема предложения, то по состоянию на начало декабря в старых границах столицы оно составило 2,7 млн кв.м жилья (в конце прошлого года — 2,9 млн кв.м), средневзвешенная цена пришла к цифре 523,1 тыс. рублей за кв.м, тогда как в четвертом квартале прошлого года она находилась на уровне 464 тыс. рублей за кв.м, отметил Родионцев.
"По итогам 11 месяцев в продаже в Москве находилось 47,6 тыс. лотов в новостройках. За год количество лотов в продаже снизилось на 5,3%. А в январе 2023 года в продаже находилось 51,3 тыс. лотов", — привела свои данные управляющий партнер портала bnMAP.pro, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.
Она также уточнила, что в ноябре застройщики предлагали лот в среднем за 24,92 млн, или 448,8 тыс. рублей за кв.м, в начале года "квадрат" в новостройках обходился в 393,2 тыс. рублей.
Sale
По предварительным оценкам Est-a-Tet, продажи по итогам года могут приблизиться к 4 млн кв.м жилья. Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов не исключает, что в Москве удастся побить исторический рекорд 2021 года по числу сделок по договорам долевого участия (ДДУ) – 88,7 тыс. штук.
"Более того, по-видимому, будет преодолен психологический рубеж в 90 тыс. оформленных ДДУ. Высокие темпы продаж зафиксированы во всех сегментах рынка. (…) Квадратный метр в столице (включая новую Москву) сейчас обойдется в среднем в 451 тыс. рублей. С начала года этот показатель вырос на 11,5%", — говорит он.
Родионцев добавляет, что на начало декабря 48,6% от проданной площади жилья по ДДУ пришлось на комфорт-класс, на втором месте бизнес-класс - 42,9%. Премиум-класс составляет 7,3%, элитный сегмент – 1,2%. При этом в первой половине года в структуре спроса преобладал комфорт-класс, а во второй половине активизировались продажи бизнес-класса, и он вышел на первое место.
По предварительным прогнозам аналитиков консалтинговой компании NF Group, по окончании 2023 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы может быть заключено около 1 350 сделок, что на 57% больше, чем в 2022 году.
Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова рассказала, что в элитном и делюкс-классе объем предложения сейчас составляет 1 262 лота в 69 проектах, с начала года этот показатель вырос на 4,5%.
"Число сделок по ДДУ оказалось сравнительно невысоким – 289. Однако этот показатель не выражает истинные темпы покупательской активности. Многие сделки совершены по ДКП (договорам купли-продажи) в готовых проектах. Кроме того, немало квартир и апартаментов забронировано на этапе закрытых продаж. (…). Средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитного жилья Москвы сейчас составляет 1,88 млн рублей, что на 13,9% больше, чем годом ранее", — подчеркивает она.
Если говорить о премиум-классе, то в настоящий момент на "первичке" представлено 4 886 квартир и апартаментов в 58 премиальных проектах, поделилась директор департамента продаж жилой недвижимости ГК "Сумма элементов" Светлана Бардина.
"С начала года этот показатель сократился на 10,1%. Это связано с высокой потребительской активностью. Покупатели совершили 4 569 сделок по ДДУ, что на 52,9% больше, чем годом ранее. В то же время девелоперы активно выводили на рынок новые проекты премиум-класса, например, первый жилой небоскреб в "Москва-Сити". (…) Средняя цена кв.м в премиальном сегменте сейчас составляет 631,1 тыс. рублей. С начала года проекты премиум-касса подорожали на 7,6%", — комментирует она.
"Ключ" и ипотека
В этом году Центробанк неоднократно повышал ключевую ставку, чтобы замедлить инфляцию: так, с июля регулятор поднял ее пять раз подряд, последнее повышение состоялось 15 декабря. На сегодняшний день она равняется 16%. Разумеется, эти изменения не могли не отразиться на рынке недвижимости, так как к "ключу" привязаны ставки по ипотечным кредитам.
"И, конечно, чем выше стоимость ипотеки для клиентов, тем меньше покупателей могут себе позволить приобретение квартиры. В связи с этим наблюдаем изменение структуры денежных средств, которыми расплачиваются покупатели, и изменение поведения заемщиков, их дальнейших способов платить по кредитам. Например, в связи с ростом ставки часть покупателей стараются собрать максимально возможный первоначальный взнос, чтобы снизить размер кредита и уменьшить выплаты. Также многие клиенты намерены рефинансироваться, как только ставка достигнет приемлемо низких показателей", — заявила Доброхотова.
По ее словам, ипотека по-прежнему остается важнейшим и основным инструментом для покупки квартиры, массовой альтернативы ему пока нет. По данным bnMAP.pro, в 2023 году доля ипотечных сделок в общем объеме сделок в Москве достигла 74%.
"Повышения ключевой ставки вели к ажиотажному спросу со стороны клиентов, которые стремились оформить ипотеку на прежних условиях. Кроме того, на покупку новостроек переориентировались клиенты вторичного рынка. Следует отметить, что покупатели премиального и элитного жилья, которые часто имеют значительные валютные накопления, на фоне экономической неопределенности чаще конвертировали сбережения в недвижимые активы. (…) Доля сделок по ДДУ, совершенных с помощью жилищных кредитов, в 2023 году составляет 77%, что на 8 процентных пунктов выше, чем годом ранее. Свыше 80% ипотечных покупок приходятся на применение льготных программ, главным образом, ипотеки 8% и семейной ипотеки", — рассуждает Сырцов.
"Как ни парадоксально, на элитном рынке экономическая неопределенность отразилась положительно.... Как и годом ранее, доля ипотечных кредитов на московском первичном рынке элитного жилья составила 11%. Зачастую клиенты быстро погашают их. По сути, ипотека в элитном сегменте служит своеобразной альтернативой рассрочке", — соглашается с коллегой Борисова.
Бардина при этом отмечает, что ситуация с ключевой ставкой почти не затронула премиальный сегмент.
"Клиенты премиум-класса практически всегда используют ипотеку, чтобы не выводить единовременно большие суммы из оборота, а не в связи с нехваткой средств. Сейчас они переключились на другие маркетинговые инструменты, прежде всего, различные виды рассрочки. Доля жилищного кредитования в общем числе сделок в премиальном сегменте в 2023 году выросла с 38% до 45%. Главным образом, это объясняется ипотечной активностью покупателей в комплексах, которые по бюджету предложения граничат между бизнес- и премиум-классом", - отмечает она.
Построили, но не продали
Несмотря на озвученные экспертами высокие темпы продаж на первичном рынке Москвы, количество нераспроданного жилья остается существенным. Так, согласно информации bnMAP.pro, по итогам 10 месяцев 2023 года доля таких объемов лотов в строящихся корпусах в столице достигла 55%.
"В целом это достаточно логичная ситуация. Несмотря на некоторые мнения, что это очень значительные цифры, мы не видим на данный момент угрозы затоваривания. Рост доли нераспроданных связан с изменениями спроса, ростом цен и общей экономической ситуацией", — считает Доброхотова.
Родионцев объясняет, что застройщики практически всегда выводят в продажу только часть квартир, остальная, за вычетом проданных лотов, находится в резерве, поэтому процент непроданных квартир по проекту – это некий товарный запас, который выводится девелопером на рынок постепенно.
"По данным портала наш.дом.рф в Москве по состоянию на ноябрь 2023 объем строительства жилых домов составляет 16,9 млн кв.м. Это строящаяся жилая площадь проектов по опубликованными проектным декларациям. Из них 42% уже продано, 41% — не продано (текущая экспозиция плюс резерв) и в 16% объема продажи еще не открыты (декларация опубликована, но официальные продажи еще не начаты)", — приводит статистику эксперт.
По сведениям "Метриума", доля нераспроданного жилья в московских новостройках сегодня превышает 60%, однако это не критичное положение, так как девелоперы справляются с обслуживанием проектного финансирования.
"В рамках существующей модели абсолютно нормально реализовывать часть квартир по ДКП после ввода домов. В то же время показатель наверняка стабилизируется, так как застройщики, вероятно, сократят темпы старта новых проектов, в том числе для недопущения угрозы затоваривания", — уверен Сырцов.
Добавим, что по данным Доброхотовой, в старых границах Москвы с начала года стартовали 43 проекта новостроек всех классов, квартир и апартаментов. Родионцев сообщил, что за 11 месяцев года на первичный рынок столицы вышли 45 новых проектов.
"В текущем объеме предложения доля новых проектов составляет 10% по площади и 9,9% по количеству лотов. Еще 19,1% от общей площади или 22% от общего числа лотов в экспозиции приходится на предложение в новых корпусах и очередях. То есть рынок активно обновляется", — заключил он.
Кроме того, в экспертном сообществе зафиксировали тренд на сокращение площади квартир в новостройках.
"Так, по данным портала наш.дом.рф в Москве средняя площадь строящихся квартир по состоянию на начало декабря 2023 года составляет 52,8 кв.м, а в декабре 2022 года – 53,5 кв.м, в декабре 2021 года – 55,1 кв.м", — пояснили в Est-a-Tet.
Сырцов подчеркивает, что этот показатель продолжает уменьшаться, но не стремительно: сейчас он равен 53,7 кв.м, что на 1,1% меньше, чем год назад. По-прежнему важную нишу на рынке занимают микролоты площадью от 7,4 кв.м.
В премиальном сегменте средняя площадь квартир и апартаментов, реализуемых на первичном рынке, в 2023 году сократилась на 3,9% – до 77,1 кв.м, прокомментировала Бардина. Тенденция не обошла и элитный блок. "В 2023 году показатель уменьшился на 5,2% – до 149,1 кв.м", — говорит Борисова.
И о прогнозе
В следующем году динамика вывода на рынок новых проектов может снизиться, что нельзя сказать о ценах на квартиры в новых домах.
"Думаю, что в 2024 году спрос на первичном рынке Москвы будет стабильно держаться на уровне 6-8 тыс. сделок по ДДУ в месяц. Предпосылок для всплеска потребительской активности нет. В то же время власти наверняка сумеют не допустить спад продаж, приняв компромиссное решение о дальнейшей судьбе льготных ипотечных программ. Темпы выхода на рынок новых проектов немного уменьшатся. В результате объем предложения новостроек будет медленно сокращаться. Тем не менее, у клиентов первичного рынка останется широкий выбор квартир и апартаментов. Полагаю, что в следующем году новостройки будут дорожать примерно на уровне инфляции. При этом цены на квартиры в самых ликвидных проектах будут расти быстрее, то есть недвижимость останется инвестиционно привлекательным активом", - считает Сырцов.
В премиум-классе появление новых проектов на рынке тоже замедлится, однако спрос сохранится на стабильно высоком уровне, особенно на квартиры в ликвидных строящихся комплексах, считает Бардина.
"На мой взгляд, в 2024 году цены также будут расти темпами, немного опережающими инфляцию. Стоит отметить, что квартиры в самых востребованных комплексах дорожают быстрее", — прогнозирует она.
Борисова уверена, что элитное жилье продолжит дорожать темпами, превосходящими инфляцию, особенно серьезно вырастут цены в проектах на этапах котлована и монтажа этажей.
"По моим ощущениям, в 2024 году не предвидится снижения цен на рынке элитной недвижимости. Однако темп прироста будет сохраняться на достаточно низком уровне – в пределах 5% за квартал. Спрос также останется стабильным на фоне значительных валютных накоплений у целевой аудитории класса и потребности сохранения средств в условиях экономической нестабильности", — полагает генеральный директор Kalinka Russia Алексей Чумалов.
