По данным компании "МИАН - Агентство недвижимости", общий объем денежных средств, инвестированных частными лицами в жилую недвижимость Москвы, в 2005 году составил около $12 млрд, в 2006 году этот показатель снизился до $10 млрд.
Специалисты компании прогнозируют, что объем инвестиций в 2007 году составит не более $1-2 млрд. Отвечая на вопросы агентства "Интерфакс-Недвижимость", эксперты анализируют ситуацию, сложившуюся на инвестиционном рынке недвижимости в Москве.
Темные окна по вечерам…
По словам руководителя портала "Квадрум. Недвижимость России" Алексея Липскерова, точной статистики инвестиционных квартир в Москве нет. "В органах госрегистрации не требуют указывать цель приобретения недвижимости, - отмечает А.Липскеров, - а темные по вечерам окна в домах тоже никто не ходит считать".
В то же время, директор по маркетингу Бюро Недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская полагает, что квартир, которые покупаются в инвестиционных целях, не менее 30%. Начальник отдела маркетинга агентства недвижимости "Квартал" Павел Епихин называет немного меньший процент, отмечая, что только "около 20-25% квартир на первичном рынке жилья в Москве покупаются с целью инвестиций". Но по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", этот показатель не превышал 15% даже в периоды бурного роста цен и ажиотажного спроса. А сейчас, по словам генерального директора "МИАН - Агентство недвижимости" Нины Кузнецовой, и вовсе наблюдается снижение доли инвестиционных покупок до 5-10%. Слова Н.Кузнецовой подтверждает и заместитель генерального директора "Союза профессиональных риэлторов" Наталья Желаднова, отмечая, что "в 2007 году есть тенденция к снижению из-за остановки роста рынка в конце прошлого года".
При этом, как отмечает директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин, "недвижимость продолжает оставаться эффективным инвестиционным инструментом, несмотря на некоторое снижение темпов роста цен".
Кто в доме хозяин?
Куда инвесторы предпочитают вкладывать свои средства? "Для инвестора, обладающего большими денежными ресурсами, российский рынок недвижимости является инвестиционно-привлекательным практически во всех сегментах", - отмечает директор аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков. Однако, как уточняет маркетолог компании "Инком" Ирина Егорова, "если говорить о частных инвесторах, то все зависит от их собственных целей и финансовых возможностей".
"Социальный портрет частного инвестора не поддается однозначному описанию", говорит представитель компании "Квартал". "И по возрасту, и по семейному положению эти люди очень различаются, частный инвестор многолик", - отмечает В.Луцков из "МИЭЛЬ-Недвижимости".
По словам О.Побединской, инвестируют в жилую недвижимость все же чаще москвичи. Директор по маркетингу Бюро Недвижимости "Агент 002" объясняет это тем, что "приезжие чаще покупают квартиры с целью просто осесть в столице". Это логично. Однако, при сегодняшних ценах на жилье в Москве (больше $4 тыс. за кв. метр - прим. "ИФ-Недвижимость"), трудно себе представить, что коренных жителей Москвы, которые покупают квартиры от $150 тыс. с целью инвестиций - много.
"Инвестируют в столичную недвижимость представители разных слоев населения", - отмечает О.Побединская. С этим, фактически, согласен В.Луцков, по словам которого "сегодня в роли частных инвесторов выступают люди как с высокими доходами, так и малообеспеченные". Для первых, поясняет он, инвестиции - это способ диверсифицировать свои вложения, а для вторых - способ приумножения капитала для улучшения жилищных условий. Например, можно купить квартиру в Пушкино, потом реализовать ее, получить доход и купить двухкомнатную квартиру в Мытищах.
Еще одна характеристика частного инвестора: по словам С.Лушкина из компании "Квартал" в недвижимость вкладывают деньги люди, которые не склонны к риску. "Остальные же, - продолжает специалист, - помимо вложений в недвижимость используют и другие финансовые инструменты (ПИФы, акции и т.д.)".
Гендиректор "МИАН - Агентство недвижимости" Н.Кузнецова считает, что хотя инвестирование на рынке недвижимости остается прибыльным бизнесом, причем во всех сегментах, как эффективно делать подобные вложения очевидно только для профессионалов рынка. "Частным же, непрофильным инвесторам сегодня непросто увидеть имеющиеся возможности", - добавляет она. Вот почему, как отмечает В.Луцков из "МИЭЛЬ-Недвижимость", "в первую очередь в жилую недвижимость Москвы инвестируют прежде всего девелоперы, кредитные организации, банки, страховые компании и др.". Самыми же активными игроками на рынке жилья, как утверждает А.Липскеров (портал "Квадрум. Недвижимость России", являются корпоративные инвесторы - банки и аффилированные с ними инвестиционные фонды.
Куда уходят доллары?
Возвращаясь к вопросу о том, во что же сегодня вкладывают деньги, можно увидеть интересную картину. "Физические лица теоретически могут вступать в самые разные проекты. - отмечает В.Луцков из "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Они ограничены только размерами своих капиталов".
При этом, как отмечает Н. Желаднова ("Союз профессиональных риэлторов"), "наиболее привлекательны для инвестиций в жилую недвижимость новостройки на начальном этапе строительства - как типовое, так и в большей степени элитное жилье и жилье бизнес-класса". И. Егорова ("Инком") подчеркивает, что "в настоящее время по привлекательности объекты жилой городской недвижимости для частных инвестиций можно расположить в следующем порядке по убыванию: элитное жилье, бизнес-класс и эконом-класс".
Все опрошенные эксперты сходятся во мнении, что наиболее интересными с точки зрения инвестиций остаются квартиры элитного сегмента. "Во-первых, - отмечает С. Лушкин (компания "Квартал"), - элитное жилье со временем не обесценивается, чего нельзя гарантировать в недорогом и менее качественном сегменте. А во-вторых, разница на начальной и конечной стадии строительства, а, значит, и прибыль инвестора, будет больше". И.Егорова называет еще несколько причин, чтобы инвестировать в недвижимость элитного класса, обращая внимание, что "цены в данном сегменте стабильно высокие, а спрос в условиях роста благосостояния населения превышает предложение".
Что же касается бизнес-класса, то эксперты не считают этот класс жилья привлекательным для инвестиций. По словам Н.Кузнецовой ("МИАН - Агентство недвижимости"), в прошлом году основной поток инвестиций приходился именно на жилье бизнес-класса.
Но на сегодняшний день "в этом сегменте жилья наблюдается перенасыщенность предложений, отмечает генеральный директор управляющей компании ЗАО "БЕСТ-Недвижимость" Лариса Патлух. "К тому же, - продолжает она, - высокие требования к качеству строительства не добавляют этому сегменту привлекательности". Л.Патлух выделяет еще один класс жилья, привлекательный для инвестиций - эконом-класс, "где наблюдается стабильный спрос".
Это соотносимо с реальностью для частных инвесторов, потому что на деле, по словам В.Луцкова ("МИЭЛЬ-Недвижимость"), "для большинства частных инвесторов, совершающих спекулятивные сделки, доступны однокомнатные квартиры не очень большой площади". Его слова подтверждает и Н.Желаднова ("Союз профессиональных риэлторов"), утверждая, что "на практике для инвестиций предпочитают эконом-класс - сегмент недорогих, наиболее ликвидных одно-двухкомнатных квартир на вторичном рынке и новостройки в ближнем Подмосковье". Кстати, инвестиции в недвижимость Подмосковья - это выход для "целого пласта частных инвесторов, которые располагают сравнительно небольшими суммами в районе $100 тыс", - считает И.Егорова ("Инком"). По ее словам, это могут быть как квартиры, так и коттеджные поселки. При этом, отмечает Н.Кузнецова ("МИАН - Агентство недвижимости"), "в сегменте жилой недвижимости частному инвестору имеет смысл вкладывать средства только в том случае, когда цена объекта на самой начальной стадии сильно отличается от цены уже возведенного объекта". По ее мнению, таким потенциалом на сегодняшний день обладают подмосковные многоэтажки и объекты малоэтажного строительства.
И, наконец, еще один распространенный вариант вложений - покупка квартиры и ее обустройство для последующей сдачи в аренду. "Квартира в жилье эконом-класса общей площадью 35 кв. метров может быть сдлана из расчета $240 за кв. метр в год; квартира в элитном жилье общей площадью примерно 120-130 кв. метров в хорошем состоянии с оборудованной кухней и ванной комнатой может быть сдана из расчета $450 за кв. метр в год. Срок окупаемости таких вложений в элитном доме - около 8 лет", - отмечает начальник отдела вторичного жилья отделения Китай-Город корпорации "РЕСКОР" Марина Мусаева.
Цель оправдывает средства?
Вопрос о ликвидности инвестиций в недвижимость, конечно, немаловажен. Как отмечает М.Мусаева (корпорация "РЕСКОР"), "московская недвижимость всегда в цене, но с падением цен на недвижимость инвестиции в жилье уже не столь популярны, как прежде". Как считает В.Луцков ("МИЭЛЬ-Недвижимость"), доходность от инвестиционной деятельности для корпоративного инвестора составляет на сегодняшний день порядка 25-30%.
Если говорить о частном инвесторе, его доход напрямую зависит от рыночного роста стоимости объекта инвестирования. Для наглядности В.Луцков приводит пример, когда, вложив деньги в квартиру в конце 2005-го - начале 2006 года можно было получить годовой доход 100%. При этом, как уточняет А.Липскеров (портал "Квадрум. Недвижимость России") если квартира приобреталась на ранних этапах строительства, то за этот период доходность могла дойти до 130%.
"Однако, войдя на рынок в начале 2006 года, - отмечает В.Луцков, - выйти с него в конце года было уже не так просто: объемы предложения увеличились, время экспозиции квартир выросло".
Что же касается сегодняшнего положения дел, то в связи со стагнацией цен на рынке недвижимости все не так радужно, как было для инвесторов в начале 2006 года. А.Липскеров убежден, что "квартиры с чисто инвестиционными целями сегодня не приобретаются. Скорее их продают и фиксируют прибыль. Все-таки недвижимость в Москве - хороший инструмент диверсификации портфеля, особенно в условиях очень волатильного фондового рынка".
Однако О.Побединская (Бюро недвижимости "Агент 002") не согласна с А.Липскеровым. По ее мнению, купив квартиру на начальных этапах строительства дома, после ввода его в эксплуатацию можно заработать от 10 до 30% годовых. При этом срок инвестирования не превышает 2,5 лет. "Раньше можно было заработать до 80%", - добавляет эксперт.
Кто не рискует, тот не богатеет
Однако не стоит забывать, что любые инвестиционные вложения всегда сопряжены с определенными рисками. С.Лушкин (компания "Квартал") убежден, что больше всего рискам подвержены два сегмента - квартиры в домах эконом-класса и вторичное жилье. "Вторичное жилье будет дорожать не более, чем в пределах общего роста цен на недвижимость, а значит и заработать на таких инвестициях сложнее", - говорит он. Что касается жилья эконом-класса, то, как отмечает С. Лушкин, оно в свое время было переоценено, и сейчас возможно снижение цен в этом сегменте, что тоже влечет за собой риски для инвестора.
В.Луцков ("МИЭЛЬ-Недвижимость") указывает, что "на вторичном рынке главные риски связаны с юридической чистотой документов". Он выделяет в отдельную группу рисков первичный рынок, в том числе и при покупке квартиры на начальных этапах строительства. Как считает В. Луцков, "чтобы избежать рисков, необходимо обратить внимание на застройщика, юридическую чистоту документов и прозрачность схемы продажи".
К рискованным инвестициям в недвижимость эксперты относят и дома, которые планируется сносить. "Новые квартиры далеко не всегда предлагаются в домах-новостройках, - отмечает А.Липскеров (портал "Квадрум. Недвижимость России"). - Это могут быть квартиры на вторичном рынке - выморочные квартиры и другие варианты". Солидарна с ним и О.Побединская (Бюро Недвижимости "Агент 002"), утверждая, что "порядок компенсации не столь легок и очевиден, как кажется. Поэтому, что именно вы получите взамен, находится под большим вопросом".
Еще одной причиной риска инвестиций в дома "под снос" А.Липскеров отмечает сильную переоценку жилья в пятиэтажках. По его словам, именно эта категория сейчас наиболее активно теряет в цене.
А вот И.Егорова ("Инком") полагает, что существующие риски присущи не какому-либо определенному жилому сегменту, а скорее этапу, на котором приобретается жилье.
Какие перспективы?
Рынок недвижимости крайне непредсказуем, поэтому говорить о перспективах достаточно трудно. При этом, независимый эксперт рынка недвижимости Геннадий Стерник считает, что инвестировать в недвижимость надо на стадии строительства. "Стабилизация цен на первичном рынке, - эксперт, - и даже небольшое их снижение, лишь понизят доходность инвестиций с 100-120% до 40-80%. Таким образом инвестировать в строительство по-прежнему выгодно". Г.Стерник убежден, что "уже почти год инвестировать в жилье (с горизонтом инвестирования год-полтора) невыгодно, потому что цены в ноябре-декабре остановились и пока стоят". Эксперт прогнозирует, что цены будут стоять еще не менее полугода. По его словам, вложиться в квартиры имеет смысл к концу 2007 - началу 2008 года и продать их через год подороже.
С таким прогнозом солидарна и Н.Желаднова. Заместитель генерального директора "Союза профессиональных риэлторов" считает, что победить стагнацию на рынке типового жилья до осени вряд ли удастся. По ее прогнозу, оживление на столичном рынке недвижимости ожидается не раньше конца лета - начала осени, а может и к новому году.
